房地产财务风险的识别与预警

黄梦茹

(陕西地建房地产开发集团有限责任公司 陕西西安 710075)

一、房地产行业财务风险成因分析

（一）资金运转方面

房地产行业在资金运转方面的财务风险主要体现在以下几个方面：第一，筹资渠道风险。房地产行业的筹资方式主要有两种：一种是银行贷款。一旦银行无法为房地产企业提供资金，将会引起资金短缺的现象发生。另一种是自筹资金。这种资金在筹备数量上通常具有一定的上限，无法满足房地产行业对资金的大量需求。第二，具有较高的资金负债率，一旦资金筹备数量过大，将会导致企业需要偿还较高的利息，导致企业的负债压力增大。第三，受到资金利用率的影响。在房地产开发过程中，通常进行大量的资金投入，如土地购置、建筑施工等。一旦无法对投资成本进行控制，将会对资金的利用率造成影响。例如，房地产项目从资金筹备到完全销售，至少需要2-3年的时间，在这个时间段内，需要将资金进行最大化地利用，做好各个环节资金的预算，从而保障资金被有效地利用。

（二）内部控制方面

房地产行业在内部控制方面的财务风险如下：一方面，内部控制制度不够完善，无法对房地产项目进行有效的管理，进而对企业的经营状况造成影响。例如，房地产在资金投入方面，需要保证项目管理与资金投入相统筹，这样可以有效地保障资金的利用率，避免资金在使用过程中造成浪费，从而降低资金的使用风险。另一方面，缺乏有效的监督，无法对房地产内部管理过程进行有效控制，导致房地产管理过程出现漏洞。例如，为了对施工材料的成本进行有效控制，企业内部需要做好施工材料成本的监督工作，这样既可以避免施工材料出现浪费，又能节约大量的成本，避免造价超预算的现象出现，降低房地产企业的财务风险。

二、房地产企业财务风险控制策略

（一）积极拓展融资渠道，分散融资风险

目前很多房地产企业融资渠道比较单一，主要依靠银行贷款筹资，随着银行对于房地产贷款的限制越来越多，房地产企业需要积极拓展融资渠道，进一步分散融资风险。从融资渠道拓展的方向来看，主要是积极开拓上市融资、发行债券、信托资金、资产证券化等融资方式，同时融资范围不仅仅局限于国内，要积极从国外资本市场进行融资。有条件的企业可以到海外进行上市融资，从而增加融资渠道，降低融资成本。房地产企业在建立起来多元化的投资渠道之后，可以根据需要进行融资，避免某一融资渠道不畅给企业融资带来灾难性的影响。举例来说，企业在银行融资受阻的情况下，可以与国外一些信托机构合作，开辟境外信托融资渠道，从而融到企业发展所需要的大量资金。

（二）科学论证投资项目，降低投资风险

房地产企业对于投资项目要进行科学决策，对潜在的市场风险进行全面分析，确保投资项目能够获得成功，能保证企业降低投资风险，实现投资预期目的。在目前房地产项目严重同质化的情况下，房地产项目的投资需要做好市场需求分析等基础性工作，做好建设方案的研究比选工作，寻求投资项目的差异化定位，构筑项目的核心竞争力，这样才能够保证投资项目得到消费者的认可，从而实现投资项目的成功。房地产企业投资决策要做到民主讨论、充分论证，邀请专家学者对于拟投资项目进行全面的分析，主要有成本分析、财务风险、需求分析等，对不同的投资方案进行科学对比，做到优中选优。另外，对潜在的投资风险，需要制定相应的应对方案，从而避免投资风险的失控。举例来说，房地产项目建设过程中，可以采用发包模式、向保险公司进行投保等方式转嫁一部分的风险。

（三）做好债务期限规划，保证按时偿付

房地产企业对于债务期限要进行合理的规划，避免还款期限过于集中，科学安排资金，确保企业能够按时给付利息本金。企业在规划债务期限方面，需要统筹处理好近期债务以及远期债务之间的关系，提前准备好偿付资金来应对即将到期的债务，同时可以利用好举新债偿旧债的方式，避免企业因为偿还债务出现资金紧张的情况。为保证按时偿付，房地产企业需要科学评估自身的债务承受能力，避免财务杠杆率过高，对于企业的营收要有准确的预测估计，这样才能保证企业有足够的资金来还本付息，并不会因为还债影响企业的正常生产经营。

（四）提升存货周转率，降低存货风险

房地产企业需要提升存货周转率，加快资金回收速度，从而降低存货风险。目前很多房地产企业存货价值巨大，存货周转率较低，这增加了资金的需求量，在国家提出“房住不炒”的背景下，房地产企业的经营理念需要尽快转变，坚定不移地走集约化发展道理，依靠提升存货周转率来实现企业的更好发展。房地产企业需要重点做好营销工作，制定科学合理的营销策略，实现房子快速销售，避免存货对企业资金的大量占压。房地产企业存货周转率提升的关键有以下几点：一是产品开发一定要适销对路，对市面上购房者的需求进行全面分析，基于需求来进行产品的设计，如大力开发小户型、精装修房屋；二是要注重房屋质量，做好品牌建设，让消费者对于公司的产品能够做到放心购买，毕竟对于普通消费者来说，一生购买房子的次数有限，对于房屋质量非常看重；三是坚持小步快走、高周转、快速开发销售的模式，通过提升存货周转率来实现企业的不断发展壮大，降低企业的财务风险。

三、结束语

综上所述，为了保障房地产行业能够良好发展，需要采取有效的控制手段，将财务风险控制在可控范围内，防止房地产财务风险问题进一步扩大。一方面，需要提高财务风险意识，及时发现财务管理过程中的风险隐患，从而有效避免财务风险。另一方面，需要做好财务风险防控，对预算、资金等进行科学管理，提高房地产行业的风险防控能力。