关于房产测绘中面积差异和纠纷的分析

廖建彬

摘要：随着我国有购房需求的人数不断增加，房地产行业的快速发展，房屋面积差异问题受到了社会各界的广泛关注。在商品房销售过程中，房屋面积问题受到了越来越大的争议，购房过程中会遇到多种多样的面积问题：如预测面积、实测面积、产权面积等，不同的部门最终出具的面积数据也存在一定的差异，給购房者造成了很大的困扰。本文针对目前社会各界广泛关注的几类房屋面积问题进行分析，对比其存在的差异，并且阐明各种差异产生的原因，积极消除其中存在的面积差异问题，减少购房者与卖房者之间的纠纷。

关键词：房产测绘;面积差异;纠纷;分析

引言：

随着房地产行业的蓬勃发展，房价不断攀升，房屋面积问题让许多购房者产生了困惑，受到了越来越多人的关注。当房屋面积的实际面积和合同中存在较大差异时就容易产生纠纷，所以在房产测绘时避免与实际面积产生很大差距。

一、各类面积的一般概念

1.房屋的建筑面积

房屋建筑面积是指房屋外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括房屋的阳台地下室等建筑的面积。成套的房屋建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组合而成，所以套内建筑面积是套内使用面积和套内墙体面积以及套内阳台建筑面积的总和。

2.房屋的使用面积

房屋的使用面积是屋内可供居民居住、活动的净面积总和，像房屋内的墙体、柱子等都是不算在使用面积之内的。

3.预测面积

预测面积是房屋销售过程中根据国家相关规范对房屋面积进行的一个预估面积，是开发商销售房屋时的一个合法销售面积依据，可以在预售时或者宣传中使用此面积数据。

4.实测面积

实测面积是在房屋建筑工程竣工之后，相关部门委托有资质的测绘单位根据相关标准和规范对房屋面积测量得到的面积数值。此面积是购房者买房时房产证上、房款结算时、物业费结算时需要用到的面积依据。

5.产权面积

产权面积是产权的主人拥有的房屋建筑所有权面积，会在市、县以及行政主管部门登记确定。

二、各个面积的差异原因以及相互之间的关系

购房人员在购买房屋时合同上写的是房屋的预测面积，交房时会告知业主房屋的实测面积，一般房屋的相关款项都是按照实测面积进行结算的。有时购房者不太理解实测面积和预测面积，会以为是卖房的企业欺诈消费者从而造成一些纠纷，面积与面积之间的差异存在许多原因，以下是一些面积差异的原因和其中的相互关系：

1.预测面积和实测面积的差异

预测面积是在工程还未竣工之前根据设计图纸预算得出的面积，所以设计图纸对预测面积起了决定性的作用。实测面积则是在房屋竣工之后实地测量得到的面积，因为在建筑过程中可能会根据施工的实际需求或者为了优化房屋结构对建筑结构进行调整，所以预测面积和实测面积之间存在差异。由于预测面积是参照设计图纸计算得出的，如果设计图纸不统一和规范就会造成实测和预测之间的差异，很多分期开发的楼盘选用了不同的设计图纸，造成了最终的面积差异问题。

还有一些是由人为引起实测和预测面积之间的误差，一般都是由开发公司内部沟通不足，或者在测量中导致的误差，也有因为测量的方法、规范不同导致的与实际面积有所差异。

2.使用面积与建筑面积之间的差异

购房人在看房的时候能够最直观的感受到屋内的使用面积大小，从而与建筑面积混淆，所以会引起纠纷，但其实这只是一个概念不明的问题，因为建筑面积中的墙体、柱子、分摊面积等是无法一眼看出来的，所以许多购房者觉得使用面积偏小也是情理之中的事情。

3.房产与规划部门计算建筑面积的差异

房产测绘单位预算建筑面积喝规划部门预算的建筑面积常常存在出入，是因为二者在执行的规范以及依据的规则上有很多不同，存在差异在所难免。

4.实测面积与产权面积的差异

实测面积是在工程竣工实地计算之后得到的面积数据，产权面积是业主登记拥有的规定上的合法面积，实测面积不一定就是产权面积，常常出现实测面积大于产权面积的情况，大出来的部分是不能进行合法登记的。

三、各种建筑面积差异的消除

1.使用面积和建筑面积的差异处理

使用面积和建筑面积之间的差异不可消除，所以只能改变购房者的知识误区，让购房者认识到使用面积和建筑面积的差异。

2.预测面积和实测面积差异减小的方法

有些房地产行业的开发商存在边销售边施工的情况，在还没有完全确定最终设计方案的情况下就进行预售、宣传的操作从，会导致实际面积和预测面积存在出入，相关部门一定要重视这种情况，杜绝这种情况出现。在根据设计图纸进行预测面积之后如施工中由于施工需要或者为了房屋建筑的合理性做出一些改变需要提前告知业主并且将变动内容加到合同当中，避免双方产生纠纷，设计图纸都要做到规范统一，所有的图纸需要在审批过后投入使用。

同时建筑企业的内部要加强沟通，确保建筑数据实时分享，在测量的黄姐要按照相关规定进行测量，减少实测和预测之间的差异，各个部门相互配合沟通，减少测量中的误差。建筑单位也一定要严格按照设计图纸进行施工，加强对于图纸的认知能力，同时制定详细的计算规则，在测量工作中也要做好管理工作。

3.实测面积与产权面积差异的消除

产权面积要相关部门确定之后才能进行登记和审批，要想消除产权面积与实测面积之间的差异就一定要按照登记的图纸和规范来进行施工，避免出现未经登记审批的设计图纸，导致产权和实际面积不一致，如果出现实测面积大于产权面积的情况，业主也可以通过补交费用的方式将多出来的面积登记到产权面积当中。

结语：

当前的房地产行业中出现了许多由于面积问题导致的纠纷，一些是由于概念不清，还有的是开发商提前销售，私自改图纸造成的。我们要认识到各种面积之间存在差异的情况是存在的，所以一定要加大宣传力度，让购房者认识到各个面积的概念，我们还要明确有些面积差异是可以消除的，需要相关法律制度不断完善，让房屋测绘工作变得更加规范和专业。

参考文献：

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