学校商业街现状调查及分析——以烟台职业学院商业街为例

张蓉珍 毕晓钰 胡烜瑜 刘 敏

（中国农业大学烟台研究院 山东烟台 264003）

一、概况

烟台职业学院商业街，位于烟台市高新区。靠近烟台职业学院及中国农业大学烟台研究院，附近有南寨、北寨等居民区，人口较密集。主要由大钰商城和烟川商城两部分组成。其发展历程经历了从自然群聚到统一管理，目前商业街由烟开商城和大钰商城各自设立招商中心分开管理，组织管理模式相近，管理主要以省市区各级条例为参照。

二、研究对象与方法

本次研究主要采用定量分析和定性分析相结合的方式，并且以定量分析为主，定性分析为辅。本次调查实际发放问卷260份，实际回收问卷246份，采取匿名方式，对烟职商业街内烟台职业学院和中国农业大学烟台研究院的消费者进行问卷调查。访谈学生10人，商户4人，管理人员2人。

三、烟职商业街运行现状

（一）消费者基本情况

①理性消费占据主导

调查发现，78.86%的学生每月消费的主要项目为饮食，大多数的大学生在消费时也较为谨慎，比较看重购物的性价比，访谈中多数学生也表示出比较重视价格。

②消费行为具有时节性

由于学生的活动安排要以学校的课程安排为依据，因此学生在一天内前往商业街的时间与课程设置息息相关学生选择“上午”去商业街的极少，“中午”“下午”“晚上”前去商业街的学生较多，并且学生群体前往消费的目的多数在于饮食、日常用品的消费，消费时间比较短暂，因此光顾的时间主要集中在这三个时段。

③大学生消费偏好群体性

大多数同学都表示自己会和同学一起结伴出行，且其他人的消费行为会影响自己，意味着大学生在消费的同时对社交、休闲方面也具有较高的需求，且存在模仿、跟风，对于同学推荐的信赖程度更高。

（二）经营者基本情况

①商铺设立同质化强

烟职商业街内的70%以上的店铺类型为餐饮或百货，类型集中；多数商户均是从“他人推荐和介绍”的途径获知此地，认为其地理位置好且具有一定的发展机会，因此选择来此地设立商铺进行经营。

②营销适应需求

商铺的宣传依赖“消费人群口耳相传”，均对商品进行增加种类、提高质量、打造特色、提高知名度，采用“薄利多销”、促销的价格策略，并积极采取“微信群配送”的销售方式，以其更大地适应消费者。

（三）商业街管理基本情况

①管理内容与方式单一

大钰商城以发展有消费潜力的商业步行街为目标，管理和服务围绕商铺的入驻和正常运作，发挥商铺积极性和周边消费潜力。烟川商城的管理内容和主要服务重新调整为以招商引资、出租店铺为主。

②环境设施欠佳

商业街内房屋建成时间在10年左右，路面不平，维修困难、成本高，街区景观比较混杂，缺少统一规划，缺乏对停车区域与绿化的管理；街道内只有一个小型分类垃圾箱，无法承担整个商业街经营消费过程中产生的垃圾；步行街内部中心街道设有休息区域，但无人监管和负责长椅的维修[1]。

四、发展现状分析

（一）商业街有效供给不足难以满足需求

①供给数量难以满足学生消费群体多样化的需求

商铺总计仅97家，其中70%以上为小型餐饮及百货店铺，娱乐性、发展性商铺少，供给以提供饮食、日常必需品等基础性的商品与服务为主，而非日常必要的消费，学生大多会选择在其他商城消费而不是商业街；且由于商铺数量较少，餐食供给也难以学生消费群体长期的、多样化的需求。

②供给质量低于学生消费群体的标准化需求

一方面，商业街整体环境存在问题。房屋破旧，道路地面不平整，街道拥堵，景观混杂，休息长椅几乎丧失了作用，街道垃圾明显，不同店铺间的卫生条件差异较大，观感脏、乱、差。另一方面，商铺供给产品和服务的水平较低。

（二）商业街的有效需求不足难以发挥拉动作用

①地理位置限制消费群体规模

商业街位置相对偏僻，远离人口更密集的地区。目前商业街的主要消费群体为高校学生，周边居民也占有一定比例。受限于地理位置难以将消费群体扩展到其他地区。

②消费方式多元化

面对相同的消费商品和服务时，选择网购的学生占比35.77%，大型商场的学生占比39.02%，比例均高于商业街。多元化的消费方式抵消了商业街一部分消费潜力。

（三）商业街自身发展动力不足

发展主要依赖于其相对于学校的代替性作用，自身缺乏特色和竞争力。

①规划定位模糊

两商区在规划上具有出入，且受限于地区消费活力和引资能力，均在一段时间内改变了定位。起初，大钰商城定位为大学城商业街，而烟开商城定位为创业孵化园。且两商城不同的定位和发展轨迹导致商业街内部有一定程度上的割据，两商城分庭抗礼，限制协调发展。

②管理专业性不足

商业街虽引入了商业街管理机制，有一定的管理规范，但现行管理机制的水平无法进一步有效促进商业街的发展。招商中心作为商业街发展的唯一管理机构，缺乏对商铺发展的分析和预计，缺少前瞻性和创新性。商业街管理人员对商业街的了解程度整体偏低，管理人员所负责的事项简单化，未能完整的发挥出商业街的统筹作用，人员专业性相对较差[2]。

五、结束语

在有效供给不足与有效需求不足的双重矛盾与自身动力发展不足的情况下，形成了烟台职业学院商业街现今的发展状况，主要表现为学生消费理性、偏好性、时节性强，而商户设立同质化、营销迎合消费者、营业情况差异性大及抗风险能力弱，整体上烟职商业街在管理、环境设施、道路规划等方面存在发展缺陷。