万达商管轻装“归来”

张凤玲

万达商业经历了在港上市及私有化，谋求回A股不成后，如今归来，以轻资产的故事再战港交所。

最近的万达集团，有喜事儿。

10月11日，中国一汽与万达集团宣布双方战略合作正式启动。

西装革履的王健林，从中国一汽董事长徐留平手中接过红旗轿车钥匙。王健林说，他要亲自带头，万达副总裁以上高管全部换乘红旗汽车。

中国一汽，万达集团，这两家重量级企业，“联姻”了。

好消息还没有结束。

8月20日，证监会国际部披露，已接收珠海万达商业管理集团股份有限公司提交的《境外首次公开发行股份（包括普通股、优先股等各类股票及股票的派生形式）审批》材料。

8月26日，证监会出具补正通知，10月9日证监会接收补正材料。

10月11日，材料已经获得受理。

一纸批复，决定了万达的未来命运。这意味着万达商管可以向港交所递交上市申请表格，进入赴港IPO的实质性阶段。若万达商管赴港上市成功，市值有望超过4700亿港元，成为新的港股物业市值龙头股。

上市之路  一波三折

万达商业是大连万达集团的核心子公司之一，主营业务包括商业管理服务、物业管理服务及增值服务，主要采取委托管理模式和租赁运营模式管理万达广场。

根据公开资料显示：截至2021年6月30日，万达商管在管380个商业广场，在管建筑面积5420万平方米，其中的独立第三方商业广场数量达106个，占总在管商业广场数量的27.9%。同时，万达商管还有162个储备项目，包括133个独立第三方项目。

2018年至2020年，万达商管的在管商业广场（不包括停车位）平均出租率为98.8%。

但其上市之路可谓一波三折。

早在2005年，万达准备将9家商业广场打包到境外发行REITs，但因为各种原因被搁浅。

到了2007年，王健林计划让万达在A股上市，随后展开一系列的前期准备工作。但随之而来的楼市调控，使得万达上市的努力再度搁浅。

不得已之下，王健林再度将目光转向香港资本市场。

2014年12月23日，当时名为“万达商业地产”的万达商业成功在港交所主板首次上市。彼时，超过280亿港元的集资净额让其成为当年港交所最大IPO。

然而，上市当天万达商业的股票就遭遇破发，并且在港上市的600多天中，万达商业的股价有半数时间低于发行价，估值压低，股价长期低迷，价值不被认可。

2016年3月，万达商业宣布退市，同时谋求回A。

这几年，房地产调控政策日益趋严，房企在国内上市基本无望。之前已递交材料、已受理的国内地产企业就陷入了漫长的IPO排队周期，而在A股上市排队的房企中，排名最靠前就是万达商业。

与此同时，万达商业还主动求变，全面转型轻资产，进一步优化上市资产属性。经过一番调整，万达商业上市主体从三变一，变为以万达广场为主的商业部分。

2020年9月28日，万达商管宣布，从2021年开始，不再发展“重资产”，全面实施“轻资产”战略。2021年，万达集团计划开业50个万达广场，其中轻资产占比68%;同时，计划签约70个轻资产万达广场。

据招股书显示，截至2020年底，万达商管称自己为中国唯一向独立第三方大规模输出管理的商业运营公司。万达连公司名字都改了，以凸显万达商业“从重变轻”的决心。2018年3月1日，大连万达商业地产股份有限公司更名為大连万达商业管理集团股份有限公司。从“商业地产”到“商业管理”，万达商业宣布不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业。

尽管如此，万达商业A股IPO之旅依然无法改变终止的命运。

2021年3月24日，万达商业发布通告称，基于对自身战略的研判，决定对本公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市，因此决定撤回万达商业A股IPO申请。

引进国资  港股上市

2021年3月24日，万达商管撤回A股IPO申请，这宣告着王健林在经历了漫长的等待后，放弃了“回A”。

之后，王健林现身珠海，与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，同时珠海国资委出资30亿战投入股万达轻资产商管公司。

这次签约，也正式将万达轻资产上市的主体珠海万达商管带入外界的视野。

此后的几个月时间里，原本为万达商管集团旗下各地的万达广场被陆续剥离，大股东从“万达商管集团”变为“大连万达商管”。“珠海万达商管”轻资产上市体系内的“提纯”动作不断。

不仅是资产上的切割与剥离，组织架构和人员安排上也在为公司的上市做调整。

8月2日，大连万达商管公告，肖广瑞辞去公司总裁职务，取而代之，齐界新获任为大连万达商管总裁。

8月20日，证监会政务服务平台行政许可办事大厅就披露，珠海万达商业管理集团股份有限公司提交了《境外首次公开发行股份（包括普通股、优先股等各类股票及股票派生的形式）审批》材料，进度跟踪状态显示为“接收材料”。

若该次接收材料获得受理，万达商管将可以在港交所递交招股书，赴港上市。

赴港上市前夕，珠海万达商管的投资人队列也在逐渐明了，除了已获碧桂园投资之外，珠海万达商管的投资者还包括互联网企业、产业投资、基金等机构，上市前已筹资约60亿美元。

据招股书显示，腾讯、蚂蚁、中信资本、星匠、合众人寿、碧桂园服务、郑裕彤家族、PAG等22家公司战投珠海万达商管及六位高管持股，总持有21.17%股权。

其中，PAG（太盟投资集团）是一家于新加坡注册成立的私人股份有限公司，其领投28亿美元。

据招股书，截至最后实际可行日期，王健林持有大连万达商业股权的56.18%，包括5.19%的直接权益、通过万达集团拥有的44.31%间接权益、通过大连稳态等持有的3.5%权益和王健林的配偶林宁所持有的大连万达商业3.18%股权。

10月11日，关于珠海万达商业管理集团股份有限公司的《境外首次公开发行股份（包括普通股、优先股等各类股票及股票的派生形式）审批》获得证监会受理，这意味着，万达可以向港交所提交上市申请表格，开启港股上市路。

归来  又是英雄

万达轻资产商管公司，由万达商管集团重组而来，公司名称从“商业管理”变为“轻资产商管”，再一次地去地产化，强调轻资产属性。

万达已经明确了商管的运作方式，即由独立第三方作为合作方，负责获取土地并承担拿地和建设的全部投资，拥有项目资产所有权，而万达商管则只负责项目的建筑规划设计、建设管理、商业规划及招商、运营管理。

此后，万达商管会授权合作方使用“万达广场”品牌，双方再按照项目开业后的经营净收益分成。這种模式一旦形成一套流程和模块，便可实现万达广场的快速复制，从而加速商业广场的扩张。

这种模式，不用大举圈地、融资，受地产调控波动影响小，更易受到香港资产市场认可。

而在万达商管的披露资料里，还看到了另一个好消息。

根据公开资料显示：截至2021年9月末，万达广场正式进入400+时代。公司上半年收入226.8亿元，利润总额95.15亿元。截至6月末，公司手持货币资金301.44亿元。

从业务板块来看，投资物业租赁及管理收入209.96亿元，毛利率72.22%;酒店运营收入6.57亿元，同比增长111.81%;毛利率43.63%，同比增加466.93%。

当然，资本最中意的，还是珠海万达商管的轻资产管理模式，做招商运营、物业管理、收取商户租金等。

若万达商管赴港上市成功，简单按上半年业绩乘以2，取恒大物业、碧桂园服务、华润万象生活、融创服务的市盈率中值（34）计算，万达商管市值有望超过4700亿港元，成为新的港股物业市值龙头股。

惠誉发布一则评级报告表示，万达商管长期外币发行人主体评级为BB+，万达香港发行的高级无担保债券和美元担保债券评级为BB，前景稳定。

如今，地产行业“雷”声此起彼伏，而万达商管的“归来”，无疑，给地产行业提振了一下信心。