土地利用形势分析及降低企业用地成本思考——以马鞍山为例

任祥芳 王谦

（1.马鞍山市土地储备中心，安徽马鞍山 243000；2.马鞍山市自然资源和规划局雨山分局，安徽马鞍山 243000）

近年来，马鞍山市每年新增建设用地指标平均比上年减少10%，计划缩水幅度也较大。国家、省出台专门文件，将新增建设用地指标与批而未供、供而未用土地处置情况挂钩，这就要求我们要以土地供给侧改革倒逼产业结构调整，推动经济转型升级，创新土地利用机制，提高土地节约集约利用水平。

一、目前土地利用的形势

1.用地供需矛盾仍然存在

2019年全市工业项目以及道路工程、城市建设、民生项目等用地需求约2万亩左右，全年用地计划缺口超过0.5万亩，供需矛盾仍然存在。

2.规划空间严重不足

按照省下达马鞍山市的规划指标规模，到2020年末全市建设用地总规模不得突破109.24万亩，而2018年末年度变更调查马鞍山市建设用地总规模数为106.13万亩，目前每年仅有1.5万亩新增指标空间，粗放利用土地难以为继。

3.土地利用效率普遍不高

根据马鞍山市工业项目的清查结果，马鞍山市招商引资项目普遍存在协议用地规模偏大、投资强度不高、投产达产率以及纳税较低等问题，导致土地资源浪费、闲置低效利用，严重制约了今后的发展空间。

4.用地成本大幅上涨

随着征迁安置补偿最低标准不断增加，造成马鞍山市项目用地成本逐渐提高，平均已达约25万元/亩，项目落地成本增加。同时马鞍山市耕地占补平衡压力巨大，这也是项目用地最为迫切的一个问题。近期，马鞍山市有的县区参加了省自然资源厅组织的补充耕地指标交易活动，每亩地价格高达40万元。

5.社会各界反映强烈

土地利用粗放，批而未供和闲置低效土地的存在，也导致社会各界反映强烈。特别是近几年来的两会期间，人大代表和政协委员的涉土建议、提案较多，主要集中在加强土地节约集约利用、闲置土地的清理、降低企业用地成本等方面。

为此，依法依规用地、节约集约用地、依法保护耕地成了马鞍山市加快发展必须要长期坚持的底线，也是土地利用管理的方向。

二、建设项目使用土地的相关要求

1.依法取得土地使用权后用地

土地使用者应依法取得土地使用权后用地，具体说，土地已经报批和征收，办理了土地供应手续，缴清了土地出让金，领取了不动产权证书。

2.按照约定的面积、用途和时限使用土地

一是合同约定了什么用途，未经批准，不得擅自调整用途。二是按照合同约定的面积和界址范围使用土地。三是按照合同约定的开竣工时限开发利用土地。未能按照合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工建设的，应按约定支付违约金。受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。

3.监管

关于项目开竣工的监管，目前从三个方面监管。

一是天上看。国家租赁卫星，每年定期拍摄卫片数据，下发到地方国土资源管理部门，卫片精度很高，要求核实地块情况。

二是地上查。国土资源所巡查人员根据工作安排实地查看。

三是网上管。出让每一宗地，宗地坐标都要输入到国土资源部土地市场动态监管系统中，才能生成出让合同，项目录入系统后，按照约定时间，要填报开竣工信息，否则系统将自动将宗地列为疑似闲置土地，下发给地方国土资源管理部门要求处置。

三、马鞍山市土地节约集约利用的相关政策

1.相关政策

市委、市政府高度重视土地节约集约利用土地工作，先后出台了《关于创建节约集约用地模范城市的实施意见》《关于进一步加强节约集约用地的实施意见》《关于进一步加强马鞍山市新增建设用地指标管理意见》、《关于进一步提升土地管理水平促进节约集约用地实施意见》等文件，上述政策规定对全市促进节约集约用地工作提出了较为具体的措施。

2.马鞍山市土地节约集约利用政策的相关要点

（1）土地报批审查要求

新增建设用地指标安排实行指标配置与具体项目相挂钩，坚持“节约集约用地”的原则，实行新增建设用地指标配置部门联合评估审查，由市自然资源和规划局牵头，会同市发改、经信、财政、环保、住建、规划等相关部门，对项目立项、投资、选址、布局等事项进行审查，根据项目建设年限和当年投资额，以及建设进度合理确定用地规模，分批安排用地指标。项目单次申请用地规模原则上不超过100亩(不含公路、铁路、水利等线性工程项目)。优先保障新兴产业项目、符合产业优化升级和结构调整的重大项目、重大基础设施项目、重大公益设施项目、重大民生项目等用地，对不符合产业政策、城乡规划、环境保护、安全生产以及节能减排要求的项目一律不予安排用地指标。

（2）考核

项目用地指标安排后，载体单位要严格落实“用地获批后，1个月内开展征迁，6个月内完成供地和开工建设”的要求，执行情况作为各载体单位申请新增建设用地指标安排的依据。

省、市出台了关于全面打造水清岸绿产业优美丽长江（安徽）经济带的实施意见，开展“禁新建”行动。即在长江干流马鞍山段及主要支流水阳江下游、滁河、裕溪河岸线1公里范围内，除必须实施的防洪护岸、河道治理、供水、航道整治、港口码头及集疏运通道、道路及跨江桥隧、公共管理、生态环境治理、国家重要基础设施等事关公共安全和公众利益建设项目，以及长江岸线规划确定的城市建设区内非工业项目外，一律不得批准新建项目用地。长江干流马鞍山段5公里范围内，除提升安全、环保、节能水平，以及质量升级、结构调整的改扩建项目可以供地外，严格控制为新建石油化工和煤化工等重化工、重污染项目供地。长江干流马鞍山段岸线15公里范围内，在岸线开发、河段利用、区域活动和产业发展等方面，全面执行国家长江经济带市场准入禁止限制目录，不符合目录规定的项目，一律不得供地。项目未落实生态环保、安全生产、能源节约要求的，一律不得进行土地报批和供应。

四、自然资源部门服务企业，降低企业用地成本的相关措施

1.鼓励新增工业用地弹性出让或以租赁方式供地

鼓励各开发园区结合产业类型和产业生命周期实行弹性土地出让年限，首期出让年限小于50年，首期出让年限届满后对项目经营情况和出让合同履行情况进行评估，视情况续期或收回土地使用权。鼓励支持新增工业用地租赁方式供应。以长期租赁方式供应土地的，根据产业类型和生产经营周期确定各类用地单位的租期和用地量，引导企业节约集约用地；以招拍挂方式取得的租赁土地，租赁期满后符合条件的可以协议出让；以先租后让供应工业用地的，承租土地使用权可以转让、转租和抵押。采取租赁方式供应土地的，租赁期限不得超过20年。

2.允许部分工业项目分期供地

对于用地需求面积比较大或分期建设的工业项目，允许按照“一次规划、分期供地”的要求，预留发展用地。政府与企业签订分期供地协议，明确分期建设进度等，降低企业前期投入成本。

3.适当下调竞买保证金

根据用地规模、土地估价结果、土地市场情况等，在符合规定的最低限比例的前提下，适当下调工业用地出让竞买保证金，合理确定工业用地出让金缴纳期限。

4.加强土地供给保障

对市重点调度的招商引资项目优先纳入供地计划。对省确定的先进制造业等优先发展产业且集约用地的鼓励类外商投资工业项目优先供应土地，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应全国工业用地出让最低价标准的70%执行。

5.会同税务、财政部门降低城镇土地使用税征收标准

2008年1月，马鞍山市城镇土地使用税年征收标准为2，4，6，8，10元 /平 方 米 ， 从2014年1月1日起，每年提高至10，13，16，20元/平方米（慈湖高新区是三类13元/平方米），为了降低企业负担，市政府研究决定，从2018年1月1日起，征收年标准调整为10，12，14，18元/平方米（慈湖高新区调整为四类10元每平方米）。2019年1月1日起，征收年标准进一步下调，调整为4，6，8，10元/平方米（慈湖高新区调整为四类4元每平方米），同时取消了调奖政策。

6.加快做好不动产登记服务

一是设立企业不动产登记专窗。推行加班“延时办”，申请“预约办”，大宗件“集中办”，特殊情况“应急办”的“四办”服务，切实满足企业办证需求。二是缩减涉企登记的办理时限。自2017年6月起，我市不动产登记中心在全省已率先实现不动产登记5个工作日办结。2018年，再次提速提效，将涉及企业融资和群众消费贷款的存量房抵押登记办理时限缩减为24小时办结。抵押权注销登记、查封登记、注销查封登记、异议登记、异议注销登记等当场办结。三是不动产登记实行一窗受理。自2018年10月22日起，马鞍山市本级全面实施不动产交易、征税、登记“一窗受理、集成服务”。我市将新建商品房转移登记含抵押权登记、预告登记转本登记、安置房转移登记、二手住房买卖互转、归并、继承、拍卖、司法裁决、分立合并、赠与、存量住宅转移登记含抵押权登记等所有涉税的登记业务全部纳入“一窗”办理。同时，为不涉税的登记业务设立不动产登记专窗，主要办理按揭商品房预告登记与按揭商品房抵押预告登记合并办理、涉及企业融资和群众消费贷款的存量房抵押权登记、变更登记、更正登记、注销登记、查封登记、补换发证等业务。四是妥善解决涉企不动产历史遗留问题。出台《关于市辖区国有建设用地不动产统一登记中历史遗留问题的处理意见（试行）》，分类解决登记的疑难问题。