物业管理工作融入基层社会治理体系的路径探究

胡秀洁

摘要：物业管理联接着居民生活服务的“最后一公里”，建立物业服务清单，厘清物业服务边界，完善配套政策制度，是实现人民对美好生活需求的最直接抓手。物业管理融入基层社会治理，已经成为摆在物业管理行业面前的重要课题。

关键词：物业管理;社会治理;服务意识

随着我市城市建设快速发展，物业项目的业态不断增加，企业及从业人员队伍不断壮大，物业管理工作取得了一定成效。加强和改进住宅物业管理，是改善居民的生产生活环境，推进现代化进程的重要方面;是解决群众现实问题，促进社区和谐稳定的有效途径;是保障和改善民生，创新基层社会治理的有力举措。

一、铜川市物业服务的基本情况

近年来，我市物业服务行业在稳就业、促经济和保稳定方面发挥了积极作用，在疫情防控、创文保卫、治安防范、人口普查等方面承担了大量社会责任。目前，全市共有规范化住宅小区230个，服务面积1738万平方米，除此之外还有大量的单位自管或居民自管家属区、单体楼等老旧小区，从事物业服务的企业106家，从业人员4600余人，服务居民近14万户。

二、物业管理工作亟待解决的问题

近年来，由于物业服务管理不规范而引发的矛盾纠纷不断显现，广大人民群众和社会各界对物业管理工作仍有较多不甚满意的地方。

（一）物业管理职责不清，监管体制不顺

目前我市承担物业管理职能的部门，除市住建局内设物业管理科外，各区县物业主管部门设置则不统一，新区设在住建和交通局，耀州区、印台区设在房管中心，王益区设在棚改办，宜君县设在住建局，体制不顺、机制不畅，甚至部分部门的“三定”方案中都没有物业监管职能，其职责仅为棚户区改造和保障房管理，物业监管工作属于代管性质。各区县物业管理工作人员均为兼职，监管力量薄弱，难以适应形势快速发展的需要。市住建局物业管理科只有2人，新区住建和交通局物业科负责人及2名工作人员均为临聘人员。

（二）物业管理机制不全，履行职责不力

国务院《物业管理条例》和《陕西省物业管理条例》均明确赋予了区、县房地产行政主管部门，特别是街道办事处、乡镇人民政府对辖区内物业管理活动的监督管理职责。但我市在贯彻落实两个《条例》方面，各区县街道办、乡镇政府在物业监管、指导成立业主大会筹备组、召开业主大会、选举业主委员会、解业主矛盾纠纷等方面，普遍存在监督管理不力、组织引导不够、规范要求不严、工作进展缓慢等问题，未能充分发挥应有的作用。

（三）服务市场化程度低，遗留问题较多

一是老旧居住区管理问题日益突出。我市老旧居住区多为单位自建自管家属区，因原单位搬迁或关停，居住区长期处于无人管理或者自行管理状态，矛盾易发多发。二是开发建设遗留问题较多。当前业主反应强烈的小区停车位不足、公共活动场地缺失、配套幼儿园未建、建筑质量缺陷等问题，有的属于规划设计问题，有的则是开发建设单位有意规避责任。但在现实生活中业主往往把怨气都发泄到物业服务企业身上，动辄以各种理由和借口拒交物业费，双方容易发生纠纷，为基层社会治理增大难度。

（四）物业管理基础薄弱，服务质量不高

物业服务企业属于劳动密集型行业，人员素质的高低很大程度上决定了服务水平的高低。一是从业人员多为小区周边下岗职工或失地农民，文化素质不高且流动性大。二是较低的收费导致企业经营困难，难以引进高素质人才和专业人员。三是随着国务院先后取消物业服务企业资质和从业人员上岗资格，实行市场准入“零门槛”，加之大多数物业服务企业脱胎于原开发建设单位，其背后投资人都是同一开发商或利害关系人，重开发轻服务，主动服务意识不强，内部管理不到位，影响了行业整体服务水平。

（五）业主委员会缺位，业主自治困难

业主大会及其执行机构业主委员会是基层社会治理的重要组成部分，也是实现小区居民自治的重要形式，在夯实基层社会治理基础、构建和谐社会关系、提升群众幸福指数方面发挥着十分重要的作用。目前全市成立了业主委员会的小区共23个，仅占全市小区总数的10%，远低于陕西省平均水平，而且已经成立的业主委员会，大部分运行也十分困难，不能很好发挥作用。究其原因主要是成立业主大会、选举业主委员会牵涉多方利益，矛盾复杂、难度较大，业主参与意识不强、积极性不高，小区自治几乎完全处于自发状态。

三、物业管理与基层社会治理体系融合的措施

当前，基层社会治理面临负担重、公众诉求多等难题，物业管理是新时代加强和创新基层社会治理的重要切入点，尤其是新冠肺炎疫情爆发以来，物业企业成为社区联防联控的主力军，为深化社会治理提供了有益经验和启示。

（一）强化组织领导，理顺管理体制

要高度重视小区物业管理工作，尽快落实市、区县、街道办（乡镇政府）、社区四级监管体制，成立市级层面的物业管理工作领导小组，由分管领导任组长，统筹协调全市物业管理工作，制定我市物业管理相关政策，研究物业管理重大事项，清晰界定物业企业与政府、社会的责任边界，解决物业管理热点、焦点、难点问题，依法查处物业管理重大违法行为，牵头协调督促相关部门共同做好物业管理工作。成立相应的工作机构，强化组织领导，加强物业监管机构和人员配置，充实物业管理专业人员，对于物业企业承担社会性、公益性服务的职责，制定相应的扶持政策，建立辖区范围内的物业管理协调联动机制。

（二）强化履职尽责，夯实管理责任

通过地方立法，坚持属地管理、职能下沉，细化明确各相关部门特别是街道办、乡镇政府的责任。街道办、乡镇政府要依法履行职责，强化对辖区内物业服务企业和小区居民的管理服务工作，实行网格化管理;制定任务清单、明确完成时限，加大指导成立业主大会、选举产生业主委员会工作的力度;对不具备成立业主大会条件或未能选举产生业主委员会的，要组建物业管理委员会。

（三）强化为民理念，解决遗留问题

街道办、乡镇政府要按照职责分工，强化为民理念，勇于担当作为，切实解决好群眾的操心事、烦心事、揪心事。要采取措施加快推进城镇老旧小区改造工作，使其具备实施市场化运作或者简易物业基础后，引入社会化、专业化、规范化的物业服务企业进行管理。要严格管理，预防开发遗留问题发生。抓好规划论证，扭转在规划评审中的重建筑结构、轻物业管理设计的局面;坚持建管分离，通过公开招投标，减少开发商自己筹建的物业公司直接或间接管理自己开发的小区;落实开发企业责任，要求企业留驻维修工作代表，解决一定期间内房屋建筑质量等方面的问题。

（四）强化企业管理，提升服务水平

市区县物业主管部门、物业管理协会要积极引导物业服务企业主动适应市场环境，内强素质，外树形象，做强做优服务产品，增强品牌引领意识，促进行业健康发展。各区县物业主管部门、街道办、乡镇政府要围绕物业服务质量、服务承诺兑现、居民满意度等内容，建立物业服务企业“红”“黑”榜制度，定期对其进行检查和考评，并将考评结果作为企业信用评价的重要依据，尊重和运用市场机制，推动企业整合、改制、兼并和重组，对部分服务质量低、从业人员服务态度差、管理不规范的物业服务企业逐步清理出辖区物业市场。

（五）强化党建引领，提高自治能力

要发挥基层党组织的战斗堡垒作用和党员的先锋模范作用，建立健全社区党组织领导下的居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制。引导和支持小区业主中的党员，通过法定程序成为业主代表、业主委员会成员，履职尽职、为民服务。要发挥法治保障作用，加强对《民法典》《物权法》和《物业管理条例》等法律法规的学习宣传，教育引导物业服务企业和小区业主学法尊法守法。要发挥德治支撑作用，大力弘扬社会主义核心价值观，加强社会公德、家庭美德、职业道德教育，提高小区业主的道德修养和文明素质。要发挥业主自治基础作用，促进小区业主开展自主自治和民主管理，完善管理规约，正确行使权利，自觉履行义务。要发挥诚信体系联合惩戒作用，建立物业主体各方的诚信档案，对不守诚信的物业服务企业和业主进行失信联合惩戒。

参考文献

[1]王昌平.加强现代化物业管理中的服务理念民营科.[J].2013年第6 期.