深圳城中村改造方案研究及居民调查

李筱微 李欢 李逸昊

摘要：城中村历来有其存在的必要与价值，但其问题也顽固而突出。深圳作为以创新为特点的新兴城市，有必要在城市化推进过程中探索深圳城中村改造方法，通过资料收集、实地考察、问卷调查、访谈等方式开拓除拆除重建以外的其他改造办法，并结合居民的实际期望与需求，为城市的改造工作提供有益的指导，助推深圳发展。

关键词：深圳;城中村改造;居民调查

一、绪论

（一）深圳城中村存在的价值与形成的问题

437个村，37.94万栋建筑，总面积约4.05亿㎡，居住着差不多442.2万人口，深圳的城中村可以说支撑起了全市将近三分之一常住人口的日常起居、生活[2]。可以说，城中村是适应城市经济发展水平，为经济的高速发展提供容纳人口高速增长的缓冲地带而出现的。而城市化进程推进至今，城中村依然是大多数居民的选择，即证明了其存在的必要性。

就深圳城中村而言，其特有的时空过渡性、风貌混合性和人口流动性，与传统社区是大相径庭的[2]。在深圳发展初期，对于外来人员来说，城中村是无奈选择的栖息之所，但随着城中村情况的逐步改善，即便与城市内的条件仍有差距，城中村也已成为大部分居民融入深圳的纽带。

深圳出台的各项整改政策、深圳交通的高便捷程度，都促进了居民对城中村环境的适应。居民们暂时无法承受高昂的市区房价，城中村因此成为他们长期的选择，这就形成了城中村社区相对稳定的人口结构，有别于城市整体的人口流动特性。另外，深圳城中村条件的好与差，是相对于深圳市市区高程度的城市化结果而言的，其管理实际上并不混乱。客观来看，城中村及原村民自建房的存在，可以有效维系深圳经济的高速发展，并有利于社会稳定。

自然，城中村有其本身不可避免的消极影响，基础设施相对不足、居住空间狭窄等情况，都会不同程度给居民带来不便，降低居民的幸福感。

除此之外，如果城中村一直保留，必将会占据深圳的土地，制约商品房的开发和其他建设的开展，这将又一定程度拔高深圳的房价，影响深圳经济的增长速度。而房价的增长，又会影响城中村内的租价，造成城中村居民的生活压力增大，如此的恶性循环，成为城中村间接的、不可忽略的消极影响。

（二）城中村改造存在问题

首先，要进行改造，城中村所承担的城市压力也需要往别处转移，原本的房屋租赁市场所提供的利益也需要重新规划并有所弥补。如何处理好这些问题，是改造需要关注的重要部分。

其次，是城市发展本身带来的矛盾。深圳的城中村改造，有许多“面子工程”的成分，如2011年深圳大运会期间，所有区内只有靠近交通路段的一排建筑会进行统一的规划与粉刷，且要求第一排的门面都要换上除了文字以外统一的招牌，以求美观。且不说这样的改造效益如何，从居民的角度来看，所获得的利益是非常有限的，没有达到改善居民居住环境的目的，此类施工还可能给居民造成不必要的麻烦或形成一定的损失。为大型盛典而进行的美化无可厚非，但在此情况下，我们更需要抓紧城中村改造进程，避免局促、“应试性”的项目出现，这也是某种程度对资金、人力物力的高效利用。

另外，深圳平衡各方利益，大多采取房地产权调换、货币补偿或两者相结合的办法解决房屋征收或拆除的问题，但深圳本身经济环境特殊，城市用地寸土寸金，基本很难为居民提供合适的迁居地，且原房产与补偿房产或补偿金的等价问题也是一个较为麻烦的纠纷，需要政府或开发商的让利和居民的配合，这个过程甚至難以避免各方的经济损失。此外，特殊的居民如老人或行动不便者，在动迁中需要保证其搬迁的过渡期，给予政策关怀。

最后，城中村的改造往往需要“因地制宜”，改造计划要有实际的数据支持和考察作为依据，这一点有利于方案的合理与完善。要尽量避免出现已存在案例的改造遗害，如大众认知的偏颇、改造方案的可延续性差、问题反弹频繁等。深圳改造的一个显性问题就是，大量地拆除重建，购物广场的密度过高，导致商户、开发商经济、竞争压力的提升。购物广场并不是最好的改造选择，建造也要避免盲目性，总之，要注重实地考察和民意收集，同时，在文化薄弱的现状之下，也要防止大片单调建筑群的局面。

二、城中村改造

（一）实施方案建议

借鉴其他改造成果，我们得到有关经验，如深圳市水围村运用拆除重建方式为区域打造新定位;香港旧城政府与市场的份额调配适当，能够在改造的基础上实现利益最大化;日本横滨寿町贫民区改造与旅游相结合，给予了我们寻求创新的重要启示，但深圳并不是完全合适，需要协调居民们的意见保证改造更加顺利地进行;英国谢菲尔德贫民窟改造属于整体性拆除重建，在实质上改变了当地的环境，但由于缺少调研，在结果上缺乏竞争力，没有得到特别好的效果。

1.‘方案1’整体功能性改造

可以确定的是，如果土地开发价值超过其原本存在的价值，或者在时代推动之下开发已成必然，那么整体性的改造就能够发挥它的价值，拆除重建也就不可避免，我们也需要认识到，有时拆除重建反而是更有效率、更自由的一种选择。

深圳的整体改造普遍偏向于建设购物广场和商品房，这对于一个经济发达、人口密集、生活节奏快的新兴城市来说无疑是优选，但这样单一的改造在现阶段也引发了许多问题。先说购物广场，据世邦魏理仕2017年发布的《全球购物中心发展报告》显示，深圳在建购物中心以458万平方米的数量，位列全球第一位 。同时，其空置率、密度都显示了此类商业用地的饱和状态。再说商品房，深圳的房价之高大家有目共睹，近年政策管制虽然推动了房价趋于稳定的趋势，“炒房”现象有所减少，房屋的供应量有所增加，但楼房空置现象依然存在。根据58同城给出的数据显示，深圳城中村第一季度空置率目前高达12.6%，环比同期上升4.6个百分点。究其原因，有房租上涨、疫情影响等，城中村环境未改善房租却上涨，居民大量搬离也就不足为怪了。根据上述现象与数据显示，改造成商品房有一定的市场，但却不能保证解决房屋空置率以及租金高的问题，仍需仔细考量并寻求突破。

深圳缺乏大面积的历史遗迹或文化建筑，很难依托历史文化建设相应的旅游功能区，但我们不妨立足于城市、创新、科技等因素，建造或通过适当地调整形成有观光价值的建筑群，参考成都市“东郊记忆”、重庆市“黄桷坪涂鸦艺术街”等。因为这种区域蕴含发展旅游或成为网红打卡地点的潜力，能够吸引一定的人流量，这类重建就区别于商品房，一般会避免建造高楼，同时与步行街相结合。

“创意休闲街区”对于一个年轻化的城市来说，不失为一种好的选择，受众也较多。此外，采取一层商铺出租的方式，依托地区观光的优势和人群，还会一定程度地推动小型个体户的发展，带动周边地区的经济发展，但鉴于深圳商铺已处于相对饱和的现状，开发商或政府也可以考虑利用一层或周边地区建设公共娱乐或休闲设施，将改造成果集中于提高居民生活水平上。同时，此类改造也需要配套基础设施的建立，如交通、环卫建设以及一系列对商铺的限制措施，防止观光旅游影响普通住户的基本生活。

借鉴不同于照搬，要有一个“本土化”的过程。只有尊重历史，尊重原来的文化古迹，在这基础上进行优化设计，融入地域性文化元素，才能让改造后的城中村变成城市里极具吸引力、极具人情味的地方[6]。结合深圳的城市特点，我们可以进行有效地元素植入。深圳缺乏历史文化元素，但有各地人口集中地的特点，我們的居民来自不同的地区，有不同的文化，这就是深圳最大的特点——包容与多样。

在“创意休闲街区”中，每栋建筑的设计可以相互区别，赋予建筑以不同的文化内涵，让来自五湖四海的“深圳人”能够在此处找到归属，有所共鸣，如将建筑分别设计为广东中西合璧的碉楼、粉墙黛瓦的徽派建筑，添加福建民居土楼的天窗元素，四合院的“廊”样式、街门部分，吊脚楼梁上的八卦、太极、荷花莲籽等图案，其他的如蒙古包、窑洞无法完整还原的，就可以通过墙体的图案设计进行表达，云纹、羊角、水波纹等。这就是预期观光区的最大吸引点，也能够在一定程度上拔高建筑区的文化内涵，使改造地拥有更多经济、文化效益，商铺也可以根据不同文化的布局分布，形成一个多样而又规整的“创意街区”。相信经济的带动，会很大程度推动周围的基础设施建设，提高居民的生活水平，特别是生活的氛围感会有所提升。

2.‘方案2’微改造

全面改造的主体多为政府或开发商，而城中村的产权大多比较复杂，且城中村内拥有大量出租屋，改造过程中的利益不仅关系到房主，还有租客——如需拆除，他们必须另寻住处却无任何补贴，但改造中我们却很少重视这个问题。在这些情况之下，微改造是一个更好的解决方法：将改造项目投入市场，绕过政府的整体规划，避免拆除重建式简单粗暴的处理方式，实现多方参与的多样化的改造，在与租客的协调下，利益问题也能较好地解决，实现双赢。其次，这类方法能够选择性的保留一些具有文化、历史或社会意义的建筑，实行渐进式改造;除此之外，微改造的成本也相对较低，且能在不影响主要居民生活、人口流动的情况下改善城中村的环境，完善各项商业模式。居民也能在这个过程中感受到改造的必然性并从中获益，更加支持后续的改造活动。

与整体功能改造不同，微改造多执行于整体规划不错的地区，如果其环境问题多源于建筑距离、建筑体结构及分布规划等则不适于微改造，仍应该尽量争取整体的重新规划，避免问题恶化、亡羊补牢的情况发生。

微改造方式为扩建、保留、改建、部分拆除新建等，具体选择需要立足实际情况，但城中村的大体情况决定了基础设施用地的扩建;有特色、有活力的城市建筑的保留;不合理结构的调整和改建以及违规、老旧建筑的拆除。

城中村的公共设施基本是缺乏的，或有许多闲置的空地，多被周围居民自发地用为晾衣处或自行车、电动车的堆放点。为了更高效地利用这些公共空间，我们有以下建议。

鉴于城中村中多有空间不足的问题，居民的晾衣问题显著，许多居民不得不用各种辅助物如竹竿、绳子伸出阳台之外进行晾衣，既不安全又不方便且不美观，应该进行更加严格的管理，并运用较为零碎的公共空间主动地建设“栏杆”以供居民晾衣，特别是大型的物品如被子、床单等，会很大程度方便居住面积相对较小的城中村居民，此措施在深圳龙华区碧澜路丹坑村有所实践。

城中村居民的日常交通工具一般为公交、电动车、自行车等，在城中村如果没有距离较近的地铁、公交系统，后两者就会成为人们主要依赖的通勤工具，加上深圳近几年对电动车使用的放开与管理，电动车在人们的通勤选择中所占的比例逐渐提高。电动车、自行车的摆放问题也随之产生，我们首先要保证消防通道的畅通，又要尽可能地维护城市的良好面貌，同时也要方便居民们的日常生活，不能离居住区过远。划区摆放是一个可以考虑的结构规划改造，不需要大片的空地，与晾衣处相同，利用零碎空地，划区、有必要可设棚并制定社区规定，防止居民扩充摆放占用公共通道。

此外，常见的微改造如建筑物集体的设计粉刷，在建筑结构、分布合理的前提下，能够很好的提升建筑物外表整洁度和整齐度，在粉刷上增加设计成分更能更新和改变城市面貌。其他的基础设施如污水管道、雨水管道都需要进行全系统的更新;鉴于城中村内化粪池的布局、位置皆不合理，或由于后续的建设规划有所影响和破坏，经常给低层的住户带来许多不便和困扰;雨天积水就是更常见的问题了，城中村一般地势较低，每逢遇暴雨台风都会首先受灾，且村内的排水装置都比较老旧，设计不合理，经常堵塞，内部的管道也较细，不利于大水量的传导排放。深圳的雨水也较多，积水问题长期存在，以及其所带来的蚊虫、环境问题也比较严重，居民不堪其扰，需要给予关注并及时更新处理。

深圳本土文化有所缺乏，因此对于城中村——城市发展的印记，可以适当保留，进行必要的更新，但从中也要争取文化挖掘，并依托文化魅力，塑造地区独特气质。深圳的历史文化建筑规模不大，一般难发展单纯的旅游业，但对周围的建筑改造，可以倾向于以历史文化建筑为中心的结构规划，例如建设“科普墙”，有一定的观赏性质，又可以提高居民对本地文化的了解程度，为了形成这样良好的文化引导，建筑周围的道路建设、垃圾堆放等都需要更严格的规划和管理。

（二）可行性研究

首先，整体性功能改造能够更加注重城中村在整个城市的结构规划，重新设置其功能和地位，使改造后的地区更好地融入新型城市中。深圳是一个创新之城，有足够的人才以及消费者，能够支撑上述方案中的“创意休闲街区”的设计（涂鸦）、建造（建筑风格），并且拥有足够的受众，能够依托旅游改善当地交通情况、经济环境、居民生活水平及便捷度。且鉴于深圳旅游景点贫乏，供人观光、游玩的地区有缺口且类型单一，相信改造结果能够彻底改善城中村居民的生活环境，并获得一定的市场以及经济效益。

微改造能够更大范围地推行，并能够对不同城中村的问题提出针对性的解决措施，更有效地解决居民生活问题，在完善居民基本生活问题的基础之下，探讨各种微改造的可能，这种依附于解决民生问题的施工，会更大程度地获得居民的支持。且这类改造一般权责较为分明，项目进程推进也会较快。

总结起来，整体性功能改造和微改造在解决正常范围内的产权、资金困难之外，可行性较高，性质与目标也都比较明确，并在整个过程中能够满足居民日常的生活环境改善的要求。且改造能够有一个良性循环，环境的改善和基础设施的完善能够促进居民素质的提升，这对环境的保护起到积极作用，居民精神境界的提高也会潜在地推动城市化进程，影响城市未来的发展方向。

三、城中村居民关于改造的需求与展望

城中村居民与城市居民有一定的区别，特别是在观念上，这往往成为改造的一道无形阻碍。因此我们认为，真实的调查在改造规划期间起着重要的作用。城中村居民的特殊性、更新的观念以及贫富差距所带来的忧虑意识、心理失衡都需要格外注意。改造如果能够切实造福百姓，提高居民生活水平，满足社会需求，完善保障制度，我们相信，改造项目一定会得到百姓的支持，改造过程的各种阻力也会迎刃而解，因此我们做了一定的社会调查，得到以下数据及相关结论。

（一）深圳城中村的基本生活设施是较为完备的（主要为水电供应）

深圳由于城市较新，经济水平比较高，市容管理得也较严，其他城市的城中村普遍问题如乱拉电线、排水系统缺乏规划，以及前两者导致的水电供应不稳定问题在深圳不能说完全没有，但不会严重地影响居民日常生活。在“您家的供水供电等基本生活需要情况如何”这一问中，只有8.9%的调查者回答“不稳定”。

（二）深圳城中村内人口较为密集，家庭压力较大

人口密集、居民压力大是所有城中村普遍存在的问题，深圳在这方面也不例外。

从图1可以看出，深圳城中村家庭常住人口数大多集中于4、5，再加上城中村所提供的住房面积都不大，我们可以由此设想每个社区的拥挤程度。这样的情况提醒我们在城中村改造的过程中，虽然不能为每家每户提供更多的住房面积，但在建筑结构如间距、邻里布局上要尽量合理，至少在住户之外提供足够的公共空间，避免拥挤问题的加重;此外，人口的聚集更要注重卫生、蚊虫鼠蚁等问题，社区内需要进行严格的管控和更频繁的垃圾处理以及消杀工作，此外，还有垃圾区的规划、脏乱角的处理等。

（三）过半的居民对现阶段的居住條件是较为满意的但同时也支持城中村进行改造

在第八问中，54.5%的调查对象对现居住条件是满意的，这得益于上文所说的城市较新、环境管理较严的情况，但我们也不能忽视剩下的居民，他们的期望与建议，对深圳的城中村改造工作更加有指导意义。

我们对认为不满意的居民进行了更加细致的调查，其中基础设施是他们最为关注的问题，其次是房租房贷。因此基础设施也是改造的中心问题，在上文中我们有做细致的探讨。

对认为满意或一般的居民，我们也询问了其认为生活在城中村的不便之处有哪些，以便对城中村进行更好的改善，结果如下。

消防及安全的比重却意外地最高，可见居民们对生活安全问题的重视程度。虽然这个问题应该更多地归属于社区管理，但问题的产生也与城中村内部的情况密切相关。由于城中村内人口密集，自行车、电动车等交通工具多，但公共区域狭小，这些交通工具经常不可避免地占据消防通道，一旦发生火灾，后果不堪设想，人口的聚集也会进一步加大伤亡和产生损失的风险。另外一方面，虽然深圳乱拉电线的情况没有那么严重，但由于早期城市建设缺乏规划，在关乎安全的设施上给予重视不够，现需进行问题跟进，保证居民们的住房安全。

除此之外，排名第二的居住环境也是改造的中心问题。居民们对安全隐患及居住环境问题的关注，也决定了居民对城中村改造所持有的态度。在我们的数据中，85.3%的居民支持进行城中村改造，改造有居民的支持作为前提，项目也会更加顺利的推进，这也从侧面证实了城中村改造工作进行的必要性。 同时，我们也收集了“不支持”的3.3%的人的意见，他们不支持的原因，大多是拆迁所导致的搬家所带来的麻烦以及资金周转问题，或是乡土情怀，这就需要我们主动地对居民所关注的问题给予帮助并给予关切。

（四）城中村改造中居民最关心的问题是安置住房问题，认为改造的难点是政策相关

这也是我们所关心的问题，在一般的改造拆迁中，参与者可能只有房主、政府以及开发商，但城中村的大部分居民是租客，如进行拆除重建，大部分居民只得另寻他处。因此如果条件允许，应该首选微改造，此举不需要租户大量地搬迁，也不会因此增添其城市生活的压力。其他的社会福利保障、拆迁补偿、后代教育等问题，与整个城市的现状有关。

居民认为城中村推进的阻碍在于政府相关的政策不完善，以及居民与政府的隔阂，居民既没有主动去了解相关的政策，政府也没有进行相关的宣传，导致改造完全变成了金钱的博弈，“钱到位即可进行”。这个问题是深圳比较敏感且尴尬的问题，是深圳的人员构成以及房产、地产的特殊性所决定或影响的。

从居民的角度看，政府主导的城中村改造应该更深程度地公开政府的补偿措施、明确并完善改造计划、更具体地宣传改造计划，以获得居民的支持以及提高改造的质量。

结语

中国经济稳步提升，城市化进程推进已处于成熟状态，并从深圳、上海等一线城市向周边扩展，城中村改造需要积累经验，更要勇于探索，特别是对深圳来说，“创新”元素应该更多地体现在改造的过程当中。通过查阅资料、团队讨论探索，我们提出了两种理论性的改造方案，并通过问卷、访谈收集真实数据与信息，为深圳的改造提供居民的反馈与有效信息，希望能够为深圳的改造事业做出有益的贡献。

参考文献

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[2] 邹兵，周奕汐.城中村居住空间有机更新的成功试验--深圳水围村柠盟公寓改造项目评析[J].当代建筑，2020（5）：32-35.

[3] 张京祥，罗震东. 中国当代城乡规划思潮[M].南京：东南大学出版社，2013

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[5] 陈路旋，康健，陈冰.反思中国城中村改造问题——英国谢菲尔德贫民窟演变的启示[J].西部人居环境学刊，2016，31（05）：63-67.

[6] 陈燕凤，唐娜娜. 基于地域性文化元素的城中村景观改造升级. 美与时代（城市版），2020，12：44-45

作者简介：李欢（1986—），女，博士，2006年-2010年就读中山大学旅游管理系，获管理学学士学位，兼修翻译双专业，获英语专业毕业证书;2010年-2012年就读中山大学中国语言文学系，获比较文学与世界文学硕士学位;2012年-2016年就读中国人民大学文学院，获中国现当代文学博士学位。现主要从事翻译文学研究以及中国现代文学研究，从业于广东海洋大学。

指导老师：李欢

基金项目：广东海洋大学创新创业训练计划项目资助（项目编号：CXXL20200327）

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