加强小区综合管理 营造安全居住环境

廖晶

[摘 要]随着城市地区房地产行业的快速发展，保安公司管理这个伴生产业的规模也在不断扩大。保安公司管理在维护城市居民小区和谐稳定方面发挥了重要作用。合理有效的保安公司管理和安全保障，可以改善居民的生活环境，提升居民生活质量，也为改善城市的整体环境起到了重要辅助作用。但是在实际的生活管理过程中，各种状况也暴露出保安公司管理中的很多不足，导致了业主和保安公司公司之间的纠纷，影响了小区的良好氛围。文章就以湘雅医院小区为例，针对当前小区综合管理问题展开探讨，分析在安保管理方面存在的问题和不足，从治安管理监督和环境维护方面提出相应的建议措施，最大限度地保障住户的正常生活环境，维护所有业主的共同利益，使住户有一个安全、舒适的居住环境。

[关键词]小区管理;保安公司;环境优化

中图分类号： D631.43            文献标识码：A           文章编号：1674-1722（2021）22-0094-03

安保管理在现代居民小区的功能位置中，显得越来越重要。为了加强对小区的安全管理，使居民小区保持正常秩序，保障小区的消防、居民财产安全，应依法管制家属区的旅社、棋牌室、餐馆等，做到夜无安全隐患，白天秩序井井有条。充分调动保安的积极性，尤其是疫情以来，保安为各个居民小区、家属区做出了显著的贡献。为了进一步提升小区的环境和居住质量，减少小区保安公司安保管理不合理、不充分等问题，文章将探究当前小区管理中存在的问题和综合管理措施方法。

一、安保管理中存在的问题和不足

（一）居民诉求多，管理难度较大

很多城市小区的居民住户数量众多，而且不同的住户之间的利益需求也多种多样，之间可能产生一些矛盾和摩擦。比如在小区内，一些底楼的门户将房屋改造成棋牌室、麻将馆等，而人员在屋内活动产生的噪声可能影响到其他的居民，进而引发纠纷;有的居民偷偷私拉电线为电瓶车充电等，可能造成安全隐患引起其他住户不满;一些住户将车辆乱停乱放，将汽车停在小区的公共地面上，影响了居民的正常来往，也会对部分地面绿化位置产生破坏;还有一些楼栋的居民在屋顶种菜;有些喜欢收集废纸盒和瓶子的退休职工，把杂物堆放在楼道间或者楼梯下，影响到消防通道的畅通，沟通了一次之后又会反复的出现，需要进行长期的沟通;等等。这些问题引发了居民之间的矛盾纠纷，如果不能及时处理，居民就会将责任归咎到保安公司及物业工作管理不到位，从而影响了保安公司和业主之间的关系。

（二）矛盾纠纷调节难度大

小区住户增多以后，矛盾出现的概率明顯增加。而且在小区保安的管理过程中，还有一些居民不主动配合，无视小区管理规定和保安劝阻，比如小区遛宠物不牵绳，随意停放电动车，疫情期间对频繁检查健康码、行程码的行为不是很配合，忽视设立的标牌语等等，这些都加大了小区整体管理的难度。在小区保安公司和安全管理产生的纠纷中，由于会涉及较多的居民，在进行调解的过程中，往往需要考虑到公司管理、小区和谐、居民满意度等方面，导致调节的难度很大。

（三）保安公司服务和管理人员队伍有待强化

由于现代小区住所环境范围较大，居民众多，而多数保安公司的规模较小，能提供的保安公司服务有限，常见的如保洁人员、服务人员、保安等，人员队伍力量较小，无法高效地满足小区环境的需求。比如对于小区中出现的挤占公共安全通道、安全隐患的排除、公共设施的保养维护等方面都可能存在一定的疏漏。而业主需要疏通管道、维修一些电力设施时，保安公司由于缺少专业的技术人员，也无法提供相应的服务，多数情况下只能是居民自行寻找相关的专业技术人员;此外，管理人员的事务较多，可能不能提供及时和令人满意的服务。比如医院小区的人口流动大，很多普通病人及家属都会在疫情期随意穿插小区;小区公共设施（如主水管排水管年久漏水）损坏之后，处理效率不高;而且由于保安人员流动性大，缺少很好的沟通能力，导致在处理一些问题和纠纷时，可能出现偶尔简单粗暴的问题，与居民发生摩擦，多种因素的影响下也妨碍了小区综合管理服务水平的进步。

二、居民小区安全管理问题原因探究

（一）小区保安管理与基层法治管理不协调

综合来看，小区的安保管理是一项系统化的工程，也是近年来市场经济开放后的一种商业化、多元化的表现。在新冠疫情期间，已经凸显出了安保管理在小区管理方面的重要作用，不仅对疫情防控起到了有效的管控防范作用，也对居民的日常生活安全提供了较大保障。但是在疫情期间，也还是暴露出了部分问题，比如群众对于保安服务企业的管理不够重视，没有将对保安企业的管理监督纳入到日常当中，导致一些基层行政组织与保安服务管理工作的衔接不够顺畅[1]，街道办和一些社区人员没有将必要的综合管理任务进行及时传达，街道办和小区管理没有及时沟通联系，导致管理方面还存在漏洞，引发了部分居民对于保安管理人员的安排不够配合，妨碍了工作的正常开展。

（二）与保安相关的政策法律不完善

虽然国务院下发的保安管理条例在实施的过程中，也在进行适当的修改调整，但是其中还有很多细节问题没有得到明确具体的规定。在当前的社会环境下，由于企业和居民之间的关系日益复杂，导致越来越多的保安管理纠纷问题的出现，政策法规在具体的指导方面缺乏可行性和操作性。而保安管理部门在缺少具体的法规支持下，也没有形成合理有效的管控措施，导致小区的具体管理规章方面存在大大小小的各种漏洞，甚至有些规章措施方面还存在自相矛盾的地方，导致保安公司在落实管理监督工作时处于一种尴尬的境地，很难保证规章制度得到切实有效的执行。

（三）政府监管缺位

国家建设部曾颁布的城市住宅小区管理规定中，指定房地产行政管理部门要负责小区管理的归口工作。虽然湘雅医院小区的管理归湘雅医院后勤负责，但平时的卫生、绿化、供水等工作则依靠后勤保障部门和其房管办下的外包公司按照职责进行分工。在实践工作中，其他群众和部门由于对保安管理的认知不到位，导致在具体的管理工作中存在权责划分不清、管理部门之间存在推诿扯皮的问题[2]。而湘雅医院小区保安公司在面对小区管理中的种种问题，各个管理部门之间应齐抓共管，有效化解管理部门之间的纠纷问题。

三、加强小区综合管理和安全保证的对策

（一）居民家属区需要明确的具体管理目标

积极有效地为家属区的居民提供了一个安全、有序的生活环境，从而让居民身心得到了很好的放松。笔者以自己所在的家属区保安管理部门工作为例，提出现阶段家属区保安安保管理方面需要明确的相关工作内容和目标，也为其他小区管理提供一定借鉴：1）维持家属区内治安，保护居民合法权益，缓解民事纠纷。2）注意防火、防盗，对有重点易失火的杂物进行管制，强调提醒六旬以上退休职工注意关火、关煤气。3）节假日的治安维持，保证消防通道顺畅通行。4）对外来车辆进行登记、入档。5）疫情期间对家属区内的旅社、棋牌室、餐馆进行管制，禁止其开放。6）疫情期间对家属区进出的人口进行健康码、行程卡的检查，派送红码、黄码和有高中危风险区的人口到感染科进行核酸检验排查。7）禁止收废品、收旧家电等高喇叭车辆出入。8）对于在建违章装修和违章建筑予以督促拆除。9）对于家属区顶楼种菜的情况予以督促，沟通要求予以清除。10）在选举业主委员会的现场进行秩序维持。11）疫情期间对家属区进行封门秩序管理。

（二）解决保安管理收费难的问题

针对部分居民小区保安管理的问题，应该从自身和居民两方面出发来思考解决对策：第一，要从保安自身做起，管理好内部工作人员，合理规范自身的收费行为，加强自律自查，向广大居民树立一个良好诚信的企业形象;第二，保安公司内部也需要强化自己管理和规范化管理的透明度，与居民积极沟通;第三，不断强化保安内部的管理工作，加强从业人员的培训，从岗位技能、职业素养、服务意识等方面来进一步优化和培训，不断提高服务和管理质量，让从业人员在管理服务的过程当中，让业主可以感受到人性化的服务保障[3];第四，加强小区的相关管理和安全工作的宣传，这是让居民配合好工作的基础保证。

（三）强化管理机制，突出长效管理

充分利用市场机制，来完善小区管理。居民住宅小区的管理要遵循保安管理的相关服务合同约定，要重点突出其中关于保洁、保安、保修、绿化等方面的基础保障，切实保证管理的有效性，将制度措施落实到位，体现人性化的管理理念。同时，还要完善小区管理和服务质量的评价体系，主要以居民的满意度为主要的评判标准，建立二者之间良好的管理监督机制。保安方面也要充分利用市场的管理机制，通过招投标的方法来进行优胜劣汰的竞争机制，从而不断加强保安管理在制度措施方面的完善程度。

从规范小区的接撤管理制度开始。首先明确小区保安项目在交接管理时的查验制度，相关主管单位应该规范企业的进入和退出程序，尤其在业主主动选择保安的管理服务企业时，各个交接方面也要严格按照相关的法律规定来执行落实;另一方面，相关主管部门也要切实加强对保安管理的指导和相关的监管，要依照保安公司的既往服务能力和水平，来控制保安管理的准入机制[4]，通过不断强化巡查力度来规范企业控制，也可以通过建立保安公司的信用档案来对其进行评级。相关的主管单位应该出台对保安公司的具体考核监督的方法，来不断完善保安的运营规范，优化管理、安保的标准。

（四）畅通投诉渠道，建立纠纷调节机制

要积极联合各个单位参与小区管理工作，连通保安、业主、政府部门等方面，来对小区的纠纷问题进行多元化的协调解决。针对小区的居民个人纠纷、安全隐患问题、业主与保安的利益纠纷问题等，构建不同的投诉和解决渠道，针对不同类型的纠纷问题设立不同的调解路径，划分清除各个参与单位的权力责任，防止遇到纠纷无人响应，各个单位之间相互推诿扯皮。通过各个部门之间的合作共同为居民提供便捷良好的法律应援服务，并有效缓解业主、居民之间的矛盾不合，维护小区和社会稳定[6]。

（五）完善保安队伍配置

完善保安队伍是从根本上解决小区管理问题的关键，为了更加合理地安排保安队伍，可以采用三种方法：首先是年轻人和中壮年结合的方式。首选年轻人，因为其身体健康有责任心。而中壮年年龄较大生活稳定，且工作十分仔细。其次是外来务工者和本地务工人员相结合的方式，外来务工人员和本地合理搭配，如果人数比例差距大，很大概率会出现矛盾，不利于管理。最后就是新、老队员相结合管理。老员工对规则了解完善，但是容易对工作产生疲倦。新来的员工的工作经验少，在工作中容易出现问题。因此两者结合，老员工可以通过给新员工培训带来新的工作感知，也可以及时发现新员工工作上的不足。

（六）加强宣传、教育工作，提高居民的防范意识和手段

想要营造一个安全的居住环境，除了要完善安保系统，还需要对居住的人群进行大量的安全宣传和教育。例如日常长期外出跟安保打好招呼，小区保安及时做好防范措施。安全不只是安保工作人员的工作，更是居民自己的事情。此外，消防问题一定要全面普及，小区中出现火灾一般会涉及多户居民，因此涉及此类安全普及工作需要居民委员会发挥职能，促使大家提高防范意识。

四、结语

在当前的社会环境下，企业、居民、政府等各个主体单元之间的关系越来越复杂，联系也越来越紧密。在管理不到位的情况下，很容易引發各个主体单元之间的矛盾，影响小区、社会的稳定和谐。所以针对小区安保管理方面的矛盾问题，要用系统化的方法来完善，通过联合政府、企业、业主方面来共同商讨管理措施，企业要从自身做起不断优化内部的管理服务质量;政府部门也需要加强对其的监管，并履行好相应的服务职能;业主方面也应该积极配合小区的管理管控，遇到问题积极反映，通过合理合法的方式来维护自身的权益。

参考文献：

[1] 高祁. 论小区物业管理中安全关键环节与配套管控措施[J]. 中外企业家， 2019（09）：232.

[2] 李佳. 基于KANO-QFD的居民小区环境质量优化研究[D]. 广州大学， 2019.

[3] 朱海滨. 小区物业安全管理工作现状分析及应对措施[J]. 现代物业（中旬刊）， 2019（3）：26.

[4] 黄赟. “网格化+智慧化”管理打造安全小区[J]. 中国物业管理， 2019（03）：58-59.

[5] 麦亮. 城市老居住小区交通综合治理的思考[J]. 门窗， 2019（19）：139-140.

[6] 鞠传孟. 小区物业安全管理工作应对措施及现状分析[J]. 城市建设理论研究（电子版）， 2018（33）：205+214.