农村闲置房屋资源的“共享”探究

□谭波媚，朱鹏飞

（南宁学院 广西 南宁 530200）

2018 年4 月，中国农村发展研究所和社会科学文献出版社发布了《农村绿皮书：中国农村经济形势分析与预测（2018—2019）》，该绿皮书中提到，2018 年全国农村宅基地空置率约为10.7%，农村空房率最高达7 成。按此计算，目前全国有近8 亿农村户籍人口，按照农业普查公报，全国约有2.3 亿套农村房屋。按照10.7%空置率计算，接近2 500 万套住房空置。如果按照每年每套5 000 元的租金来计算，每年全国仅在农村空置房屋资源上造成浪费就高达1 250 亿元。这是全国范围农村房屋空置的大体现状，而这种现状在某些省份地区特别突出，尤其是中西部欠发达省份尤为明显。农村闲置房屋越来越多，造成这一现象的原因包括富裕的村民追求更好的住房条件而转移到城市购房、农村居民建房存在盲目性、农村劳动力的大量转移等，但最大的原因在于无法把农村的土地、房屋资源放在市场中进行调控和配置。

杨遂全说“农村土地和房屋资源闲置现象严重，而这一现象背后的原因便是农村土地、房屋资源无法在市场条件下进行配置”[1]。如何利用农村闲置的土地、房屋资源，缩小城乡资源差距以及城乡居民的贫富差距，促使部分农民返乡或刺激部分城市居民下乡进行创新创业，并把农村中的剩余闲置资源带入市场，由市场进行调控和支配。

1 共享模式下农村闲置房屋资源市场化

“振兴乡村要围绕农民的核心财产地、房来提供创新服务”（视农网：“共享住宅”唤醒闲置农房，闲置农村资源需要共享起来）。2018 年，新华社报道了安徽探索“共享农房”模式盘活农村闲置农宅，安徽省合肥市开始对农村闲置房屋资源进行“共享农房”模式试点探索，地方政府通过与一个闲置农房云平台合作，把农村空置住宅信息推到线上，并制定了相关的标准，例如租客可以根据自己的个人喜好和房屋用途来确定租期，也可以改造装修风格，租期时间一般为5～30 年。该平台运营30 d 以来，平台上发布的闲置农村房屋有100 多套，房屋的位置、大小、目前情况、现有设施、周边环境等信息，都可以通过该平台进行了解。随后土流网针对农村闲置房屋推出了除展示业务之外的其他系列服务，如改造、经营、投融资、规划等，提出以“共享住宅”的形式对闲置农房进行盘活，使得农村闲置房屋资源进入市场接受配置，让农房的“冷资产”有价有市，这极大地刺激了部分省份的农村。一些农村纷纷效仿，把本村的闲置房屋资源通过平台宣传出租，或房主已改造妥当租户拎包入住的模式，或者以原装出租由租客根据自身的喜好、用途进行针对性改造，但是改造过程所产生的费用由租客自付等形式开始。

农村闲置房屋的“共享模式”，已造就出一个又一个网红村点，吸引着各地游客、租客前往体验，享受采菊东篱、山居秋鸣的洗涤净化式田园生活。农村闲置房屋流转进市场的同时，在一定程度上也促进了村落的基础设施规划改造、乡村旅游业的发展。农村闲置房屋的“共享模式”是一种新的经济组织范式，如能实现则是城乡居民双方的共赢。农村农业部农村经济体制与经营管理司原司长张红宇说“实现亿万农民群众在乡村振兴中共享、共赢的大业，需要培养多元、融合、共享、规范、开放的新经济组织。农房的共享模式，虽然这种组织范式仍然处在初级实践阶段，但随着城市化进程的不断深化，乡村旅游的不断兴起，该种模式会越来越受到欢迎和得到实践”。“共享农房”作为一种新共享理念的具象化体现，具有很强大的生命力。其凭借互联网平台对外进行网络农房租赁，利用共享经济理念优化资源配置，发挥农村闲置资源价值最大化[2]。同时，农业农村部发布的《关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》，鼓励在依法维护农民宅基地的权益基础上，积极探索盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅的有效途径和政策措施。

2 农村闲置房资源“共享”存在的问题

2.1 尚无共识性的平台

众所周知，随着城市发展的不断深化，伴随网络时代的到来，众多知名的网络平台开始参与到人们的生活和工作中，其涉及到购物、交通等方面，这使得人们的生活越来越便捷，工作效率提高。不管以网络还是APP 的形式出现，人们总会共识性地打开同一个平台并相信这个平台。农村闲置房资源“共享”，是一个新兴的经济业态，要想新兴事物达到共识，就需要一个平台和渠道。农村闲置房屋的“共享”也应该有一个全民共识性的平台进行展示和宣传，该平台或由政府机关进行运营，或由商业中介进行运营。房主可以根据自身意愿，自己或委托平台方把自家的房屋以照片、视频或者VR 全方位展示，同时把周边设施、环境等软资源进行描述展示。租房可根据自身的需求，通过平台进行筛选，进而通过房主所展示的内容进行了解、沟通。共识性平台的搭建是房主和需方初识的重要媒介，同时也是资源存在、资源认识最终达到资源共享的重要渠道。盘活农村闲置房屋资源是城乡资源双向置换、流动的过程，而整个流动的过程需要一个共识性的平台去实现城乡资源的最终置换。

2.2 缺乏法律制度的双约束

不管是在已有的农村闲置房共享式中，还是即将要进行扩大化的共享模式，这些都是不可避免的，会存在双方的契约和诚信问题。一方面，租客因不确定因素产生生活居住的问题，不敢租太长；另一方面，租客担心房屋的所有权不在自己身上，一旦承租方强行收回房屋，租客将血本无归。“两头怕”的问题，导致了城市资本不愿意投入或不愿意多投入，致使农村闲置房资源“共享”仍然处在初级、起步阶段，甚至止步阶段。这就需要国家制定和健全农村闲置房屋资源“共享”的法律制度，明确租房、承租方、中介各方监管的权责，解决农村房屋所有权归属是否清晰的问题，进而解决在承租期间各方的投入、明确收益，需明确在承租期间，一方毁约所带来的法律问题，甚至需明确在改造及承租期间对周边设施、环境、卫生等要求，以达到农村闲置房屋在市场中能进行良性配置。闲置民居使用权共享中出现了一些亟待解决的问题，如同质化、权属管理、法律纠纷、利益分割等，这些问题如不能得到及时解决，最终会影响到闲置民居资源的科学开发与利用[3]。租房和承租方的契约和诚信，不能仅依靠口头和协商的达成、依靠合同去约束，而应该有法律制度作为基础来签订合同，使其具有法律的效力可保证其有效，同时也避免因一方不履行合同而引起的纠纷，从而对整个农村闲置房“共享”产生质疑和不信任感，继而一直处在社会投资止步的状态。

2.3 缺乏农民的资源“共享”后的保障

目前，国家对农村农民的保障力度正在得到逐步加强，涉及到生活、子女教育、医疗保障等方面。农村闲置房屋资源“共享”后的退路问题如何得到保障，也应该是资源“共享”前所应该解决的。农民把自身唯一的不动房产出租后，租期较长，如在出租期间，农民进城失败，或因家庭、生活出现变故，农民必然要考虑退回家乡寻找出路，那已经出租的农村闲置房屋所带来的问题该如何解决，这不仅仅是“一收了之”的问题，也涉及相关的法律以及整个资源配置市场的良性运转。农民把自我不动房产进行出租后，农民自身及家庭的生计，以及附着在不动房产上子女的教育、家庭成员的医疗等问题，都需要相应配套的保障措施。

2.4 农村闲置房吸引力不足，配套的软资源相对缺乏

“共享农房”一般以农村闲置宅基地为租赁对象，只需通过网络平台支付租金，即可享受农房的租用权，体验休闲旅游、田园养生、乡土文创等丰富多彩的乡村品质生活。农村闲置房屋资源的“共享”，决不是仅仅共享房屋这个单一的资源，还需要共享的是房屋资源所附带的青山绿水、休闲静谧、乡土故园等情怀式的文化氛围，甚至还需要创业所需要的市场环境。现今，但凡农村闲置房屋“共享”的案例，基本都依托原来的文化旅游或市场基础。农村闲置房屋资源的“共享”，也决不是单栋房屋的“共享”，而是连屯、连村、连片房屋资源的“共享”。这就需要社会投资方或地方政府机关单位前期进行一定的投入，对闲置房屋资源所附带的环境、设施、文化等软资源进行雏形初建，甚至出台相关的房屋资源“共享”创业项目进行补贴或放宽贷款的条件，让承租方勇于承担、敢于创业。

3 如何实现农村闲置房屋资源“共享”

3.1 共识性平台的构建

共享经济是依托互联网平台，在运用信息技术的基础上将个人、集体或企业的闲置资源，其中包含商品、服务、知识和技能等，实现不同主体之间使用权的分享，实现以闲置资源换取经济收益的经济模式[4]。“共享”的前提是平台，没有平台依托，资源拥有方仍然没有改变，没有改变就无从谈起“共享”。共识性平台是农村闲置房资源存在的说明，是其宣传平台，是租方和承租方的沟通桥梁。

3.2 政府鼓励引导，并完善相关的法律

2018 年中央一号文件提出，要完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，要保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，同时适度放活宅基地和农民房屋使用权。2021 年6 月，国家住房和城乡建设部、农业农村部、国家乡村振兴局联合印发《关于加快农房和村庄建设现代化的指导意见》，提出了12 项应遵守的原则要求，提出新建农房要避开自然灾害易发地，坚持“避害“原则，不在地质灾害危险区建房，农房建设要尊重乡土风貌和地域特色，传统村落中新建农房要与传统建筑、周边环境相协调，鼓励结合发展民宿、旅游等产业内容。这为农村闲置房屋的开发改造提供了较为具体的参照和指导，对其“共享”有着重要意义。为促进农村闲置房屋资源流转，对于在农村闲置房屋租赁过程中所涉及到的《物权法》《土地管理法》《合同法》等相关法律，应完善相应的规定和要求，保障各方的权责、利益，同时也应对农村闲置房屋资源的监管部门有要求，防止改造无度，损害当地的生态环境及文化文创氛围，避免闲置房屋呈无序性的扩张。

3.3 利用“互联网+”“农房+”，增强其吸引力

武汉出台20 条措施鼓励市民下乡以租赁、合作的方式对空闲农房创新创业，措施中明确了租赁补贴、减免税费、政策优惠等内容。而有些地方，政府给予租住的城市居民补贴或奖励。这些做法对于承租方的吸引力较大，但是承租方也会考虑到房租所在地整体的软资源问题，如其他设施的配套、文化文创的开发、民俗民风、居民的消费热点和能力以及整体的市场情况等。国家提出要对形成规模的闲置宅基地和农村闲置房屋资源优先安排基础设施建设，包含辅助道路建设、污水处理、排水改造、供水供电系统改造建设、垃圾处理、厕所配套、通信覆盖等。2016 年中央一号文件指出，大力推进“互联网+”现代农业，应用系列现代信息技术，推动农业全产业链改造升级，从而实现“农房+”产业的兴起和发展，使得“农房+”与“互联网+”共同为农村乡村旅游、文化创意、运动健身、养生养老、农产品加工、电商物流等产业的多样性和深入性发力。

3.4 充分考虑农民“退路”问题

让进城农民工保留农村宅基地和住房，不仅降低了农民进城的风险，而且极大地降低了中国现代化中出现不稳定的风险。在农村闲置房屋未进行共享前，农村的宅基地和住房的保留降低了农民进城失败所带来的风险，降低了诸多农村发展中的诸多不稳定因素。当农村宅基地以及附着在宅基地上的农村闲置房屋资源进行“共享”后，那这部分农民进城失败后，一段时期内在农村内无住房的“退路”该如何保障，需要深思。

农村有家、有土地、有基本保障，使农民有退路[5]。是否可以考虑，在把农村闲置房资源“共享”后所产生的利益进行分配时，农民占据一定的份额？在农村闲置房屋资源所在地中所产生的文化旅游收入，让农民占据一定的份额？进城失败农民返乡后，政府能给予这部分农民相应的创业技能培训及创业补贴？能结合地方产业，在自家出租民房所在地进行适当的就业岗位安置？希望国家出台相关的分配制度，兼顾国家、集体、个人利益，在保证农民利用自身农村闲置房增收的基础上，也需充分考虑农民把自家闲置房屋“共享”后的退路问题，别让农民遭遇“城市待不下、故乡回不去”的尴尬局面。同时农民返乡后，其子女的教育、农民的医疗也应有对应的保障措施，让农民大胆进城，也能放心回乡。

农村闲置房屋资源能在市场配置中实现良性“共享”，需要国家相关的法律及相关的保障措施先行，需要一个共识性的平台作为依托，需要租方和承租方的勇气和诚信，需要增强农村闲置房屋资源所附带的当地的软文化实力，虽然已有部分省份村庄开始试验实践，但大范围的推广仍需要长期的摸索和经验积累。利用了农村闲置房屋资源为农民增加收入的同时，也需考虑到资源的开发利用是否尊重当地的生态环境、文化民宿，是否把进城失败农民的“退路”作为农村稳定甚至国家稳定的重要因素进行考虑。