国企发展赢在改革创新从中房公司看国有房地产企业发展的路径探索

刘涛

党的十九大报告指出，要促进国有资产保值增值，推动国有资本做强做优做大，有效防止国有资产流失。国有房地产开发企业（以下称国有房企）作为国企主体之一，对维护房地产市场健康发展乃至整个社会稳定都有着重要意义。

中房集团荆门房地产开发有限责任公司（以下称中房公司）作为市属国企扁平化改革确立的“城控集团市场化房地产开发核心和主阵地”，应当在荆门市房地产开发和保证荆门人民住房需求、维护社会稳定中彰显主流担当。本文以中房公司为例，研究荆门市国有房企改革与发展中存在的问题，探索其改革发展最优路径。

荆门市国有房地产企业存在的问题

受计划经济影响，历史包袱较重。荆门市国有房企大部分为行政事业单位转制而来，受行政管理体制机制影响较深，虽经政企分开，仍有不少诟病：首先，干部职工习惯于听命令、受指派，怕改革创新、怕承担风险、怕追责问责；其次，企业缺乏自主用人权，造成员工整体素质偏低；其三，国有房企经营活动受行政干预影响较多，制约了企业向市场化、规范化发展；其四，国有房企既要承担政府交办和社会民生职能，还要被转嫁一些不确定性矛盾和费用，造成企业额外负担。

企业资金短缺，融资筹资困难。造成这种局面的原因有四点：首先是自身原因。由于国有房企经营积累较少，空置资产沉淀了企业大量资金，造成资金紧张。其次是金融政策。国有银行信贷支持不够，商业银行利率偏高，企业融资成本高。其三是国家导向。主要是企业财力、人力以及人脉等资源相对匮乏，缺乏主动适应外部环境、积极创新融资的能力。其四是渠道单一。除银行贷款外，国有房企几乎无国家预算内资金、债券融资、股市融资、利用外资、职工集资等渠道。

开发理念陈旧，经营管理不善。改革创新的理念和意识缺乏，是国有房企的一大通病。首先是项目实施方案选定不科学，项目运营思想观念陈旧。其次是在建项目管理体系不完善，管理方式过于老套。其三是建造施工影响力差，市场参与度不高、自主承建项目难。

物业配套落后，产品缺乏支撑。不能适应市场化房地产开发建设思路和要求，更不能满足“居住改善型”需求。

中房公司党委新班子的问题破解之法

中房公司党委新班子组建两年来，坦然面对问题，坚持迎难而上，大力弘扬“务实、高效、创新、发展”企业核心价值观和“买好房、找中房”经营理念，将所有发展路径、企业管理、经营行为和绩效目标围绕“改革创新”主题展开，扭转了过去被动生存局面，走出了一条国企求变、国资增效的改革新路径。

改革公司运行机制，增强领导力。成立董事会、监事会，规范党委班子运行，形成党委领导、董事会决策、监事会监督、经营层落实的治理结构。

改革制度用人管理，加大约束力。修订完善管理制度，规范人、财、物、事、权的管理。强化财务管理，提升管理绩效。加大重点区域和在建项目质安管理，确保公司安全平稳发展。启动“效能监察行动”，推动重点工作落实。创新“内部审计”，确保项目程序合规合法、管理高效廉洁。强化执纪监督，进一步转变工作作风。创新用人模式，使“慵懒散慢”和低下执行力得到转变。

改革薪酬考核办法，激发原动力。制定《薪酬管理办法》《绩效考核管理办法》，用薪资激励发展动力。全员工资实行“基本工资＋绩效”，基本工资因岗定资；中层干部基本工资到期上调，须经党委考核研究；绩效工资年底视考核等次而定，营造人人争先创优良好氛围，干部职工迸发出“抢拼严实”干劲。

改革优化发展环境，倍增创新力。大胆改革，使上下同心、合力共为，激发全员破旧局、开新局。搬迁新阵地，展现企业全新面貌。通过召开三次鼓劲会、两次“讲规矩、促发展”整顿会，全员精气神焕然一新。开展系列培训，提高干部职工综合素质。创新党建＋先锋工地＋党员营销＋红色物业的“3+先锋行动”，激发党组织和党员助力公司改革发展。加大宣传力度，形成“一刊一网两号”内外宣传格局，公司对外形象大幅提升。

改革房产开发模式，厚积发展力。积极储备地块，探索与央企合作。探索“地产＋施工＋物业”开发新路径，用项目做牵引、用施工做保证、用物业提品质，形成房地产开发、建筑施工、物业服务一体化发展“闭环”，最大潜力增加效益。试行“走出去、引进来”战略，探索项目融资路径。

改革资产增值方式，提升运营力。围绕“死资产盘活、净资产用足”思路，采取市场出租、打包运作、对外合作、走出去施工、争取新的物业项目、发展多种经营等市场化运作办法，确保中房公司所有资产获取利益最大化。

中房公司改革发展带来的启示

习近平总书记曾说“惟改革者进，惟创新者强，惟改革创新者胜。”两年多的实践证明，国企发展赢在改革创新，同时也给我们在国有房企保值增值、高质量发展上带来几点思考：

一是要注重战略思维。古人说，“不谋全局者，不足以谋一域。”总体上说，国有企业要以主体价值最大化和国有资本保值增值为价值目标。国有企业的战略视野，就是站在国有经济的全局观察、思考和处理问题。联系中房实际，就是要重规划、谋长远，把战略思维落实到战略管理。我们聘请高端咨询公司，为企业未来三至五年、乃至十年发展战略进行“找短板、探路径、做优化”，秉承使命、描绘愿景、谋篇布局，而且要确保落地生根、执行到位，形成企业战略管理的闭环。

二是要注重历史思维。只有懂得历史，才知道我们为什么成功，为什么能够继续取得成功，那就是始终坚持中国共产党的领导。中房公司在创立、发展、瓶颈和快速回升过程中，正是在上级党委的正确领导和公司党委的坚强领导下，通过创新党建“3＋先锋行动”，以党组织和党员的带头示范，来调动一切积极因素，快速推动公司高质量发展。

三是要注重改革思维。公司改革迸发了前所未有的底气定力，涵养了从容自信的改革精神，搬掉了前进道路上的因循守旧、观望等待、满足现状、不敢发展等“绊脚石”，聚合起推动改革的强大力量。这也告诉我们：惟以改革引领，才能破除旧局、稳操胜券；唯有思维创新，才能突破常规、开拓新境。

四是要注重整合思维。当今时代，资源共享、发展共享是趋势，关起门来搞建设是不行的。中房作为国有房地产开发企业，有政策、土地资源等优势，但思维、资金、人才是短板。国内很多著名房开民营企业拥有专业力量和充裕资金，如果与国有企业资源整合，不失为做优混合制经济的较好路径。今年，中房公司与杭州蓝城进行合作开发，得到市国资委、城控集团的支持和肯定，这是我们运用整合思维新的探索，必将为中房公司未来奠定坚实基础。

五是要注重底线思维。习近平总书记多次强调，要善于运用“底线思维”的方法，凡事从坏处准备，努力争取最好的结果。国企改革会面临利益调整，注重底线思维，就是要增强预见性，把工作准备得更充分。两年来，我们将底线思维融入企业决策运营过程中，重要决策特别是土地储备、项目开发、投融资决策都有风险评估、过程监督和追责问责机制。同时，把维护职工合法权益、维护一方和谐稳定放在重要位置，这是我们企业迈向稳健发展的保证。