“空中飘满了恒大的简历”

袁颖

“ 空中飘满了恒大的简历。”这句玩笑今年在张旭的微信群里流传。她在房地产行业工作了10年，今年最冷。

让房地产行业进入动荡和不安的扳机，是2020年年末公布的“三道红线”。它是央行出台的针对房地产企业的三个监管标准：剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。基于这三条标准，房地产公司被分为了“红橙黄绿”四档，“越红”的公司，被允许的负债规模就越小。

简言之，房地产公司没那么容易借钱了。过去那种依靠借贷、拿地扩张、按揭售卖的高杠杆模式难以为继。随着土地和新房市场遇冷，部分公司出现财务危机，也就是所谓“爆雷”。张旭和许多同行，都是在恒大“爆雷”后，才真实感受到寒意。

姓名/张旭

工龄/10

星座/处女座

Q什么理由让你在行业里坚持？

A年终奖。

今年5月，我从一家头部房地产公司跳槽到了华南地区一家腰部的房企。

跳槽倒不是因为行业遇冷或是公司危机，只不过是厌倦了大公司的工作。审批流程冗杂，工作越来越低效、无趣。我是一个不安分的人，所以想转行。但因为求职过程不顺利，就选择了这家腰部房企，作为给自己的过渡期。

其实在跳槽之前，我作为一个局内人，对政策带来的市场变化—现在看有些像“温水煮青蛙”—是很难有所警惕的。

真正感受到房地产行业的动荡还是在7月和8月。这是各大房地产公司集中发布年中财报的时候。以往企业发中报，股价都会飘红，只有今年，中报之后很多企业股价下跌。有些数字也挺触目惊心的，我还记得：7月末，上海、深圳一共有47家上市房企公布了2021年中报业绩预告，有19家房企预告亏损，20家房企预告净利润下滑。

我这才感觉到有寒气了。最“凉”的时候还是惠誉（一家国际评级机构）把国内29家房地產开发商列入了评级观察名单，里面不乏头部的公司。我和同事感觉到压力一下子就大了。

我在现在的公司里做营销工作，已经是中高层了，这段时间也疯狂加班。“三条红线”、银行的房地产贷款集中度“红线”出来之后，中层以上的人员不时要开会，了解公司的情况，尤其是公司近期的一些回款指标和费用情况。一个基本工作是提前规划部门内需要付款的事项，说直白些就是梳理接下来要花多少钱。这样的上传下达，其实很增加工作量。过去我都是早上9点上班，晚6点就可以下班，现在就天天加班到深夜，周末也没休息。

具体到营销的工作，也出现了很多从来没遇见过的情况，“三条红线”对公司最大的影响，就是内部也开始严控现金流。现在房产开发商花钱都非常谨慎了，一方面表现在拿地上，我们公司今年就拿了两三块地，相比往年拿地面积少多了。

另一方面就直接反馈到我的工作上了。去年年底营销部门报给财务的预算在3000万元左右，但事实上今年和财务沟通后的实际预算只有一半，过去很少有这样的情况。

营销工作的支出方向也发生了很大的变化。房企在营销上花的钱，主要包括销售渠道、活动策划、媒体广告等方面，之前每年还是有很多钱用在品牌传播上的。但今年，为了现金流，房企的第一目标是希望尽可能地卖房，而且最好是全款，这样资金回笼快，按揭都已经不吃香了。所以促进销售就变成我们营销当中最重要的部分。营销大头的钱都给了中介等分销渠道。

为了迎合现在这种全款出售新房的需求，贝壳这样的中介机构已经把中介分为一手经纪和二手经纪，在我看A Q来这是因为今年新房难卖，但任务又很繁重。

除了把钱花在渠道上之外，今年还很注重数字营销的转化，比如在微信朋友圈做广告，在抖音短视频里做推广。我今年还找了很多房产行业KOL做直播带货。现在就是要让消费者直接看到房子，很多传统渠道都没有这些新内容的转化来得直接。

预算不够这件事还是很棘手的，我原本的计划是想在品牌建设方面下功夫，例如做跨界、联名和一些线下活动。结果今年这一块彻底砍掉了。

当然，做品牌的还不算最焦虑的，很多在发债的部门、投资者关系部门的同事，才是天天焦头烂额。要在公司各个部门、银行机构、投资方之间斡旋，要敏感地把控好整个公司的资金链，看他们这么难，就知道情况很不乐观。再加上今年公司人事变动很频繁，大家的心理压力、工作压力都可想而知。

说到人事，最显著的变化就是，以往公司可能一年一次人事变动，现在两三个月就有一次，有些同事原来是总部的，被下调到区域项目;有的部门直接被砍掉了，又或者有的团队人走得差不多了，剩下来一两个没办法承担工作量，也选择离开。

今年是真的刀刀到肉了，我有很多同行就直接丢了工作，这个时候你就会想自己明天会不会也被裁员，或者明天一睁开眼睛，公司也爆雷了。原来可能安慰自己，公司在绿档，不会爆雷，但很多看上去挺健康的大公司也爆雷，所以真说不好未来会怎么样。大家都是如履薄冰。

虽然公司内部压力很大，但真的让我精神上有点绷不住的，还是恒大债务危机的那段时间，因为紧接着又是新华联、新力这些房企的债务危机，这一连串的事情让人对这个市场充满了怀疑，真的每天都在思考房地产行业是不是要完了，自己还有没有发展的前景。

这些问题不只是我们这样工作好几年的人会想，很多准备进入房企的毕业生在校招时也会问。HR在招聘管培生的时候会直接被问“房地产是不是夕阳产业”“现在这个新的周期地产要怎么发展”。想想都棘手。

我的首要任务，还是稳住自己团队的十多个员工，还好目前没有离职的。我每天会花大量的时间跟他们沟通、解答他们的问题，很多时候为了留住人我也要承担他们的工作，近两个月这种事情花了我最大的力气。虽然我在办公室里安抚年轻人，其实自己也处于迷茫的状态。

目前我还没有跳槽的打算，我对于其他的行业也有一定的认知，知道互联网大厂的工作状态。至少目前，我还是选择在自己熟悉、能够折腾的领域继续做下去。其实每次给员工加油打气的过程，也是自我调节的过程，至少我的公司目前还算稳定。

而且房地产一系列的负面事件，对现在活得还算不错的企业来说也是一种警惕。所有的房地产商都在向服务型业务转型。我们原来做市场营销，只需要知道房子该怎么卖，找什么渠道，怎么去做直播。现在我们要学着怎么去运营，比如物业的品牌该怎么去做。市场遇冷，头脑也能冷静下来，很多人会被淘汰，但剩下来的人，只要做得越来越好，越来越全能，就没什么问题。

应采访对象要求，张旭为化名