关于物业管理企业 经济效益的相关问题探讨

尹立卓

（华润置地（北京）物业管理有限责任公司石家庄分公司， 河北 石家庄 050000）

在2020年7月28日全国政协第15次重点关切问题情况通报会上，把主题聚焦在了“加强社区物业管理，完善基层社会治理”上，充分说明了物业管理得到了社会各界的关注。我国物业管理企业的总数量方面超过了10.5万家，相关从业工作人员总数量达到700万人，但是我国现阶段在整个物业管理工作方面仍然存在一定的问题，对整个企业的经济效益产生的影响非常明显。比如，企业方面在市场管理和认知程度上有所欠缺，自身的经营管理工作缺乏创新性工作意识，工作人员存在墨守成规综合素养偏低，造成了很多物业管理企业在整体的经济效益方面存在较大的亏损，长此以往会造成多数物业管理企业的非良性发展。

一、物业管理企业经济效益亏损的主要影响因素

当前我国部分物业管理企业面临着经济效益亏损的问题，相关工作人员分析其中的主要影响因素，除了包含政策、法律等宏观因素之外，企业单位自身的影响因素重点包含了以下几个方面：

（一）企业成本管控意识比较薄弱

由于受到传统物业管理工作模式所产生的影响，在我国一些物业管理企业单位内部长期发展以来，仍然遵循比较传统的管控工作模式，物业管理最早属于一种房地产售后的重要工作环节，同时物业管理工作单位需要通过开发商组建，物业管理公司只需要对开发商单方面进行负责，这些企业单位发展过程中，缺乏必要的竞争意识以及风险防控意识。在产生经济亏损的情况下，可以理所当然地从开发商内部获取相应的补贴，同时还存在一部分物业内部工作人员以及相关工作单位，直接通过政府房管机构转制而成。因此，在实际的工作过程中整个物业管理的工作理念存在明显的官僚作风，单方面依靠政府和所下发的政策来执行工作，造成了相关物业管理企业的管理效果低下，同时经济效益大打折扣。

（二）工作人员的综合素养偏低，成本管控意识薄弱

由于物业管理工作属于一种新型的社会型服务行业，相关从业工作人员基本上都是从其他的行业转行而来，真正受过专业学习和培养的物业管理工作人员数量相对较少。其中存在很多工作人员只有初中和高中文化，并没有更高的专业素养。高素质的物业项目管理工作人员，以及物业管理单位内部的中高层管理干部则更加缺乏，特别是针对一些物业管理单位内部严重忽略员工个人的技能培训，同时没有对相关管理工作人员展开更加系统性的职业道德教育，没有建立起标准的岗位工作制度，以及相关物业服务标准，没有形成一套更加科学严格的物业管理考核工作模式，整个操作流程存在较多的不规范现象，服务质量无法得到充分落实，进而造成物业管理企业经济效益较差。

物业管理企业单位内部管理工作成本相对较高，主要表现在人工成本偏高、能源损耗量大、设备维护等几个方面。通常，对于住宅楼和写字楼的物业费用当中，人工工资占比量超过了50%～60%，物业管理工作单位内部劳动力比较密集，机构内部的人员构成比较复杂，经常会出现一些无所事事的工作人员，同时很多工作技术难度相对较小，并没有过多的技术含量，在人力资源的投入量方面存在大量的浪费现象，进而加大了各个工作环节成本以及能源的损耗。在管理工作方面并没有展开具有计划性费用开支，权责划分不明，同时物业管理工作成本易失控，整个费用超支，进而造成了企业经济效益出现较大亏损。

（三）收费率偏低影响企业单位的正常运营

由于物业管理工作单位在资金的运营方面，主要来源于物业管理费用，但是在我国各个地区出现拖欠和拒绝缴纳物业管理费用的现象，各个地区都不同程度地存在，进而也成为要物业管理工作的一道重点难题。比如，我国某城市一处中房物业管理企业单位，在该辖区内部数百户住户拖欠物业管理费用达到数十万元，最后通过和业主之间打官司解决的方法来进行处理，造成物业管理企业单位产生了不同程度的经济亏损现象。同时由于物业管理收费标准制定不科学，企业存在较大的亏欠，这一问题在我国各大物业管理企业内部频频出现，对整个物业管理企业的经济效益产生了较大的影响，归根结底主要影响因素，在于业主对物业管理工作服务质量不满意。根据相关调查工作分析显示，居民对于物业管理工作不满意的程度超过了20%，由此可以看出，物业管理企业在整个管理工作模式上需要进行进一步革新，增加客户的良好服务体验，并且需要针对物业费收费率问题进行深入研究，防止出现物业管理企业产生较大的经济亏损现象。

二、提高物业管理企业经济效益的有效应对策略

（一）建立更加先进的经营管理工作理念

对于物业管理企业而言，管理工作理念是整个物业管理工作的重要引导，必须要对传统的管理工作思想进行彻底解放，因为开发商自身所组建的物业管理公司，要树立起必要的经济风险防控意识，要全面加强物业企业运营管理工作能力，进而实现自身的良好经济效益。通过政府房管机构单位转制而来到物业管理公司，需要对传统的管理工作方法进行有效革新，要树立起更加科学严谨的服务工作意识，提供出更加专业的服务工作内容，打破传统的 “铁饭碗”等用人思想，要实现整个物业管理企业单位的人力资源可控化，要充分适应社会经济市场的发展趋势，迎接社会市场发展所带来的挑战和机遇，有效实现物业管理工作的规范化和先进化操作。物业管理工作单位需要从主观意识上，彻底做好业主的相关服务工作，要尽可能达到业主的满意程度，尽可能满足业主对物业管理工作的各项需求。

（二）全面加强物业管理工作人员的综合素养培训工作

对于物业管理企业而言，管理工作人员的综合素养直接决定整个物业管理工作效果和经济效益，因此在日常管理工作过程中，需要为物业管理企业单位培养出更多优秀的专业性人才，要求物业管理人员不仅具备更加良好的思想素质，同时更需要掌握更加专业的技术，将其有效运用在实践工作当中。企业方面需要不断从外部引进更高素质的管理工作人才，同时需要在企业内部有效营造出一种刻苦钻研，以及不断学习的良好工作氛围，要周期性举办一些专业知识培训以及工作内容考核，充分保证物业管理企业在激烈的社会市场竞争和发展过程中取得长远稳定发展。在人员培训工作过程中，重点包含了以下几个方面内容：

第一，需要全面提高物业管理人员的综合素养。单位内部的经理人是项目最高的领导者，同时也是保证企业管理工作开展的关键。因此，对于经理层面的管理工作人员来讲，在实践工作当中需要不断学习和总结更加先进的物业管理工作经验和技术，同时要进一步培养企业内部基层物业服务人员的工作技能，有效适应业主多样化发展需求。

第二，要全面提高物业管理工作标准。作为企业中坚力量的项目经理，其专业素养以及工作能力直接关系到整个物业管理工作的效果以及经济效益。

第三，要全面提高物业企业基层工作人员的综合素养，企业基层工作人员主要是服务在工作的第一线，需要直接面对业主开展相关的物业服务工作，他们直接代表着整个物业管理公司的形象，同时也直接影响到业主对物业管理工作的满意程度。

第四，要想全面提高物业管理工作的质量和效果，必须要培养一支高素质的物业管理人才队伍，建立起更加科学有效的培训工作机制，始终将物业管理人员的技能培训工作放在重要工作位置，造就出一支专业层次更高、更加年轻化、思想更加丰富的物业管理工作团队，保证物业管理工作的高质量落实，进而实现物业管理企业的更高经济效益。

（三）严格控制物业管理企业的成本消耗及开展多种经营业务

现阶段，我国在物业管理工作的收费标准方面，基本上是通过市场调节价或者政府提供出指导价格，保本微利是国家制定物业管理收费标准的重要工作导向，因此在很大程度上限制了我国各大物业管理企业的经济利益空间。在这种工作发展背景下，需要进一步控制成本投入量，对提高物业管理企业的经济效益有着重要的意义。在实践工作当中，企业要在不增加企业管理工作成本以及加大业主经济负担的条件下，为业主提供出更加周到规范的物业服务，是每个物业管理协单位所追寻的重要工作目标，因此在实践工作中需要从以下几个方面着手：

第一，需要建立起一支更加精明能干的物业管理服务团队，尽可能减少中间管理人员层次，同时减少人员的构成总量，每个部门工作人员可以具备身兼多职的专业能力，可以将物业管理工作中的保安、保洁以及绿化工作等，转交到外部专业化单位，或者聘请成本较低的临时工来进行替代，以此进一步控制物业管理工作的经济成本投入量。

第二，在日常工作过程中需要有效落实成本节约工作原则。通过使用各种控制工作制度，有效降低各种费用和能源的消耗量，在具体管理工作当中需要节约每一项经济开支，降低每一度电能资源的消耗，控制不必要的水体资源浪费问题。要积极做好宣传工作，鼓励业主充分参与到节能降耗的工作当中，以此来有效保证物业管理单位的经济成本投入量，可以得到有效控制。

第三，对各种先进的科技技术手段进行有效应用，进一步降低生产工作费用，提高服务工作质量。在公共照明、绿化以及安保等多项工作方面，采取全新的科技技术手段，可以进一步降低企业单位的能耗量，同时还可以控制设备维护费用的支出以及人工成本减少。

第四，依托社区人口资源，一业为主，多业并举，积极开展房屋经纪、洗车、蔬菜配送、家政保洁等便民增值服务，增加企业的营业收入和利润，创造更好的经济效益。

三、结束语

随着我国社会的不断向前发展，物业管理行业已经成为不可或缺的新兴产业，在我国历经40年的发展，已经得到了社会各界的广泛认可，日益成为百姓“家门口的幸福感”的重要途径，为人们的日常生活提供出诸多方便和生活保障，为政府排忧解难，共同创造美好生活。