我国房地产企业资产负债率降低研究

魏丽萍

（河南碧桂园置业有限公司，河南 郑州 450018）

随着社会经济的快速发展，房地产市场进入快速发展阶段，并逐渐成为我国国民经济的支柱产业。房地产行业有其特殊性，具有较高的资产负债率，而较高的资产负债率不利于企业的发展，所以研究如何降低企业资产负债率具有重要的意义。

一、降低房地产企业资产负债率的重要性

（一）房地产行业对国民经济发展的重要性

近年来房地产行业迅速发展，无论是对税收还是对国家行政其他部门的收入都做出了巨大的贡献。房地产行业逐渐成为国民经济的重要支柱产业和“稳增长”的重要抓手，其发展对维持我国经济中高速增长具有重要的现实意义。

（二）降低房地产企业资产负债率的重要性

资产负债率为负债总额除以资产总额，它是衡量一个企业偿债能力或杠杠程度的指标，也是衡量企业资本结构最直观和最核心的指标。而企业的偿债能力体现了流动资金的变现能力，影响着企业的信用和发展，企业应该时刻关注其资产负债率的高低，降低企业的资产负债率，从而使企业的资金有较高的流动性，加快企业资金周转速度，提高企业的盈利能力，促进房地产企业的发展，进而促进我国国民经济的发展。

二、我国房地产企业资产负债率的现状

（一）资产负债率的现状

正常情况下一个企业的资产负债率在50%左右比较合理，而房地产行业由于行业的特殊性，与其他企业相比资产负债率偏高。研究发现，房地产行业的资产负债率在60%-70%的区间属于合理范围，但我国许多房地产企业资产负债率落在70%-80%的区间内，甚至有的高达85%以上，而80%属于警戒线。近年来尤其是大型房地产企业的资产负债率会一般都在85%以上，而且销售的越好，资产负债率就越高。资产负债率反映了企业的偿债能力，资产负债率越低，企业的偿债能力越强，相反资产负债率越高，企业的偿债能力越弱。如果资产负债率过高，一旦企业遇到意想不到的困难或者不可抗力因素的影响，这些资产负债率高的企业就可能遭遇资金流动不畅的危险，如果不及时止损，会影响企业的发展。对于大型房地产来说可能还能调整公司政策，及时止损，但是对于小型房地产公司来说，如果是资产负债率过高就可能遭受巨大打击甚至濒临破产。

（二）资产负债率过高的原因

1．银行借款

房地产企业具有开发周期长，需要的流动资金量大，资金回笼慢等特点。项目从拿地到取得预售证可以收取意向金，定金，这段时间需要大量的资金投入，尤其是土地款和各种税费的缴纳以及建安成本的发生，有的高地价项目前期投入就需要几个亿甚至几十个亿。这么多的资金投入主要来源于股东投入以及银行借款，一般股东投入较少，因此会产生较高的银行借款，导致了负债的增多，致使资产负债率的升高。

2．预收账款

由于房地产行业的特殊性，房地产从取得预售证开始可以收取意向金、定金以及首付款、银行按揭贷款等都先入到了预收账款科目，而等到合同交楼日再从预收账款转入主营业务收入，导致资产负债率大幅提高。

3．预提合同成本

某些房地产为了合理避税，会按照全周期的合同金额预提一部分合同成本，从而导致应付账款-工程款科目金额过高，进而导致资产负债率升高。

4．回笼股东资金

房地产企业等到销售回款达到一定的比例后会回笼资金给公司的各个股东偿还投入本金或者预分红，而入到其他应付款-往来款科目，这也是导致资产负债率过高的原因之一。

三、房地产企业高资产负债率引致的风险

近年来，房地产行业逐渐成为我国国民经济的支柱产业，而房地产企业能否稳定高速的发展，直接影响着我国国民经济的发展。过高的资产负债率会影响房地产企业的信用，使其融资困难，进而会增加融资成本。若企业信用得到严重的破坏还可能触发提前偿还借款的风险，大额偿债的压力会导致企业资金周转困难，影响企业资金的流动性，最终可能会导致企业资金链断裂致使企业濒临破产，所以房地产企业过高的资产负债率不仅会导致整个行业陷入困难，还会阻碍我国国民经济的发展，因此研究降低房地产企业资产负债率显得尤其重要。

四、降低房地产企业资产负债率的措施

（一）重新定义房地产行业的资产负债率

由于房地产预售房款资金会作为预收账款处理，而不直接确认收入，导致预收账款增高，而企业为了合理避税，会预提合同成本，导致应付账款——工程款大额增高，企业的负债增加，进而致使资产负债率过高。如果要想合理的计算房地产企业的资产负债率，应该剔除预收账款以及预提合同的应付账款这部分负债对资产负债率的影响。

（二）降低负债，加强权益融资

1．引进员工投资

房地产企业开发前期会需要大量的资金投入，如果仅依靠大股东的投入可能不能满足项目的需求，也可以引进员工投资进行募集资金。比如BGY集团在行业状况较好的情况下，引进员工的资金投资，让员工与企业共享利润。行情低迷时，只让高管、项目负责人投资，让其与企业共担风险、共享利润，不让员工跟投，可以减少员工的损失，这样员工不用担心承担亏损，也可以提高员工工作的积极性。为了让大股东享受足够的权益，可以控制一定的比例，比如5%-10%之间。这样引进了自有资金的投入，就会相应的减少负债，从而降低企业的资产负债率，另一方面，高管与员工将自有的资金投入到了公司，会更加积极地投入到工作当中，也引发了员工工作的积极性，促进公司的发展。

2．引入多元化融资模式，分散财务风险

房地产企业前期开发过程中，需要大量的资金投入，仅依靠股东的投入不能满足项目的需求，而大量的银行借款会导致资产负债率过高，故应该采用多元化的融资方式来降低资产负债率。比如可以发行普通股募集资金，这个是房地产企业融资比较常用的措施，通过发行普通股，可以减少房地产企业资金的融资困难，提高企业的知名度，进而促进企业的发展。其次也可以通过第三方融资机构进行支付大额工程款的方式来减少企业现金支出的比例，比如这两年比较常见的供应链融资，就是利用第三方支付工程款，并支付相应的补贴给第三方来缓解企业的资金压力。最好不要集中到一段时间进行供应链融资支付大额工程款，否则到还款时企业的还款压力过大，会增加财务风险，严重的话很可能会因为资金周转不顺造成资金链断裂，濒临破产。采用多元化的融资模式，可以有效分散财务风险，减少资金的使用成本，可以更好地应对市场的冲击，促进企业的持续发展。

（三）灵活变更公司的政策

房地产企业能够健康稳定发展，最重要的是资金周转率，在行情较好的情况下，可以在合理的资产负债率范围内引进较高的借款，提高企业的资金流动性。行情变冷的情况下，应该减少借款，避免承担高额的借款成本以及还款压力。在2017年至2018年期间房地产行业较好的情况下，BGY采用“高周转”政策，引入大量借款，使其有更多的自有资金以外的资金投入到项目当中去。BGY集团要求公司领导以及员工严格遵循公司的“高周转”政策，即在规定的时间内完成规定的工作，并给予严格的考核与激励。经过一系列的工作，从拿地——前期投入——取证——开盘销售-回笼股东资金，之后将回笼股东的资金投入到下一个项目，即在较短的时间内，让项目高周转的运行。在该政策的指引下BGY迅速占领了国内房地产市场，并引起其他房地产企业纷纷效仿。2019年至2020年房地产行业开始变冷，给房地产行业带来了巨大的重创。这时候BGY开始推出“停工缓建”“以销定产”的公司政策减缓步伐，不再引入大量的借款，开始注重公司精细化管理。在行情变冷的情况下，“停工缓建”“以销定产”的公司政策不需要很高的资金周转率，营销销售多少产品，就建设多少产品即可，因此负债减少，资产负债率降低，不会触发财务风险。故灵活变更公司的政策也是保证合理资产负债率的必要条件。

（四）分批销售、分批确认收入

房地产企业将收到的商品房预售款计入到了预收账款科目，增加了负债总额，有的房地产企业预收账款占负债比例高达40%以上。这样的情况下，在合理预估税负率的基础上可以分批开发，分批销售，分批确认收入，将预收账款及时结转到主营业务收入，负债减少，进而可以降低企业的资产负债率。

五、结论

房地产行业资产负债率过高不仅与其自身特点有紧密的联系，也跟其公司的管理理念以及公司的政策息息相关，还影响着我国国民经济的发展。因此房地产企业应该综合考虑各方面影响资产负债率的因素，当经济形式良好时，可以引入大额借款，满足公司项目的需求，促进“高周转”的运行，抢占市场，进行大规模扩张，创造更多的价值。当市场匮乏、经济危机或者受不可抗力的影响时，应该由“高周转”转变为稳定发展，减少负债，以免引发财务风险，致使企业濒临破产。房地产企业无论是在经济形势良好亦或是经济形势下行时，都可以考虑多元化的融资模式，有效分散财务风险，使企业稳定健康持续发展。