试用民法学思维洞悉居住物业全生命周期消防安全管理问题

摘要：物业根据业态的不同，可以分为居住物业、商业物业、工业物业和其他类型物业。居住物业由于产权分散、责任稀释、权责不清，导致火灾事故高发，一直以来，我国居住类建筑火灾高发、频发，暴露出居住类物业消防安全管理中存在的突出问题。本文旨在分析居住物业生命周期内主要管理参与方之间的法律关系，厘清各主体应当担负的消防管理责任，为解决居住类物业消防安全管理存在的突出问题提供法理依据。

关键词：居住物业;消防安全;管理

一、物业、物业管理和物业消防安全管理

20世纪80年代，“物业”这个概念首次由香港传入内地，它的含义有房地产、产业、资产、财产、地产等，经过40多年的发展，现在已经有个比较完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的房屋以及其与之配套的场地、设备和设施。

物业管理，一般是指业主选聘的物业服务企业，按照物业服务合同约定，对物业服务范围内的房屋及配套设施、设备和场地进行管理、维修和养护。狭义的物业管理专指物业服务企业的管理活动，广义的物业管理还包括业主参与共同管理的活动。

物业消防安全管理，是指物业服务企业、业主和相关行政主体依法履行合同义务或者消防安全责任，对物业管理范围内的公共消防设施设备进行维护、履行消防安全管理及监督的活动。

二、居住物业生命周期内消防安全管理参与人法律关系分析

居住物业生命周期根据消防安全管理参与人的不同可以分为施工单位建设阶段、前期物业管理阶段、业主委员会依法成立区分所有阶段，其间参与物业消防安全管理的主体主要有三方，即：建筑施工单位、房地产开发公司、物业管理人（业主、业主委员会或物业服务企业），下面尝试跟随时间演进，分析物业管理参与人之间的法律关系。

（一）建筑施工单位实施居住物业建设阶段。建设单位（发包方）和施工单位（承包方）签订建设工程施工合同后，施工单位完成合同约定的相关施工任务，建设单位按照相关规定提供相关施工条件并支付合同价款。施工单位一方面需要按照合同约定保证居住物业消防设施的施工质量，另一方面需要按照法律规定在法定期限内承担居住物业消防设施的保修责任。

（二）业主尚未达到法定人数的前期物业管理阶段。建筑施工单位完成居住物业的建设，经政府有关部门验收合格，房地产开发公司可以通过房产交易将产权转移给新业主。但是，在实践中，物业的出售及新业主的入住（驻）是一个持续的过程，“绝对多数”的业主数量累积需要一定的时间。因此，房地产开发公司一般会通过招投标的方式聘请具备一定资质的物业服务企业开展前期物业工作，依法签订前期物业服务合同。

物业管理公司一方面需要根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）的相关规定以及前期物业服务合同所约定的内容，依法履行合同义务，另一方面也需要根据《中华人民共和国消防法》（以下简称《消防法》）第十八条第二款的规定，履行“对管理区域内的消防设施进行维护管理”这一行政法上的责任。物业管理公司不能以前期物业服务合同未明确消防设施维护管理事项为由，拒绝履行消防设施维护管理责任。

（三）业主大会选聘物业服务企业的物业管理阶段。前期物业服务合同会由于前期物业服务合同到期或者业主委员会选聘新的物业服务企业而终止。业主通过委托物业服务企业加强管理，确保自己建筑物区分所有权的充分获益。

业主在这一物业管理阶段，享有接受物业服务企业提供的服务、就物业管理的有关事项提出建议、要求物业服务企业履行合同义务等权利。需要履行遵守业主大会议事规则和管理规约、执行业主大会作出的决定、依法缴纳专项维修资金和按时交纳物业费等义务。

物业管理公司应当根据物业服务合同和相关法律法规的规定，履行对管理区域内的消防设施进行维护管理的法定义务。

三、试解居住物业生命周期内常见消防安全管理问题

（一）部分物业公司以移交为由规避管理责任。部分物业公司用于规避消防设施维护管理责任的移交，依据主要是《物业管理条例》第二十八条和二十九条的相关规定，建设单位在办理物业承接验收手续时，应当向物业服务企业移交图纸、使用说明等纸质或电子资料;物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验。由此可见，此两条并没有要求物业交接过程中前物業或者房地产开发公司必须把消防设施设备“移交”给后物业，而是赋予物业服务企业检查验看消防设施等共用设备的运行状况的权利，因为这些是商定物业服务合同价款的重要依据。

根据《民法典》第二百八十五条的规定，物业服务企业或者其他管理人都是根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，前物业服务企业和后物业服务企业并无民法意义上的直接的民事法律关系，他们只有分别独立的和业主或者业主委员会之间的合同关系，前物业依法移交相关资料本质上是履行后合同义务的行为，《民法典》第九百四十九条的相关规定可以说明这一点，后物业公司是作为“业主委员会指定的人”而和前物业公司产生了一定的关系。前物业公司只需要及时退出、交还相关设施设备并如实告知物业的使用和管理状况即可，并不一定必须移交给后物业服务公司，物业公司所谓的“前物业退场的时候没有把消防设施设备移交给我们”并不能作为其不履行管理范围内消防设施设备维护职责的“挡箭牌”。

（二）物业服务合同未明确维护消防设施事项。诚然，有些物业服务企业和业主或者业主委员签订的物业服务合同，并没有明确将“消防设施维护管理”作为物业服务事项，但是这并不意味着物业服务企业可以以此为由不进行消防设施的维护管理，民事法律关系虽然崇尚“意思自治”原则，但是也要以“不违反法律法规的强制性规定”为底线。《消防法》第十八条第二款明确规定“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务”，即消防设施维护保养是物业服务不可分割的重要部分，作为居住物业的物业服务企业必须承担管理区域内消防设施的维护管理职责。即使该小区的消防设施设备由第三方公司维护保养，物业服务企业也应当按照《民法典》第九百四十一条的规定，就该部分专项服务事项向业主负责。

再者，物业服务企业和业主之间的物业服务合同生效后，该物业服务企业即成为合同约定的服务区域内的“物业服务人”，消防设施是否正常运行是物业服务企业根据《物业管理条例》第二十九条的规定应当“查验”的事项，是物业服务企业和业主商定合同价款的考虑因素，但绝不能成为物业服务企业不履行消防设备维护管理职责的理由，物业服务企业正确的做法应当是提请业主委员会根据《民法典》第九百四十三条第二款的规定申请紧急使用维修资金支付所需费用，及时对设施设备进行维修，并根据《民法典》第九百四十三条的规定，及时向全体业主公开并向业主委员会报告维修内容、维修费用的事项。

（三）业主自行管理物业的消防设施维护责任。根据《民法典》第二百七十一条的关于建筑物区分所有权的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确，建筑区划内的消防附属设施、设备，也应当认定为《民法典》第二编第六章所称的共有部分，加之，《民法典》第二百八十四条规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”，可知，物业服务公司是基于业主的委托而代管消防设施等附属设施，前物业公司依法和业主解除物业服务合同，而且业主没有委托其他物业服务企业或者其他管理人管理期间，消防设施的管理权限及责任理应由业主享有和承担，在这期间消防设施故障，应当由全体业主承担消防设施维修责任，所需费用从建筑维修资金中列支或者由业主自筹解决。

（四）建筑施工单位承担消防设施维修责任问题。日常工作实践中，会遇到部分物業公司称“小区建成时间比较短，还在保修期内，应当由建设单位承担维修责任”。建设单位究竟是否需要承担消防设施的维修责任，在何种情况下才可以要求其承担消防设施的维修责任？根据《中华人民共和国建筑法》第六十二条规定，“我国的建筑工程实行质量保修制度，建设单位承担包括土建工程、电气管线和上下水管线的安装工程等项目的保修责任。”《建设工程质量管理条例》第四十条规定，正常使用条件下，给排水管道、电气管线和设备安装的最低保修期限为2年，自竣工验收合格之日起计算。

综上可知，建设单位在竣工验收合格之日起至少2年内，应当承担消火栓系统、火灾自动报警系统等消防设施设备的保修责任，对于消防设施设备而言，竣工验收合格之日应当以消防验收合格证落款日期为准。

参考文献：

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[2]陈琨，舒慧慧.物业消防安全管理存在的问题及思考[J].现代物业，2007，6（2）：56-56.

[3]吕晓言.居民住宅区物业消防安全管理的现状及对策分析[J].建筑安全，2013（11）：72-74.

作者简介：

姚鹏鹏（1990.10—），男，汉族，现任广东韶关乐昌市消防救援大队初级专业技术职务，主要从事基层消防安全管理和火灾事故调查工作。