关于投资性房地产企业会计核算问题的几点思考

张英豪（秉原投资控股有限公司）

■投资性房地产的确认

对投资性房地产进行核算，第一步要注意的就是应该明确它的核算范围，在有关文件中明确将房地产的范围定义为房屋以及土地，但是我国土地的所有权是归属于国家或者集体所拥有的，企业只能够获得土地的使用权。因此，针对我国的国情来说，本篇文章提到的投资性房地产不只是我们在日常生活中常见的建筑物等，还包括了“土地使用权”。企业投入资金来购买房产，一般来说都是想在房屋等建筑提升价值之后再进行售卖，利用这种方式来赚取中间的差价。然而建筑物自身是不拥有升值的空间的，反而伴随着时间的延长其价值是不断降低的，实际升值的是土地使用权，所以精确地来讲拥有并且预备升值的建筑物，在没有对外出租和售卖的前提下，是不能够给企业带来实际的经济收益的，仅仅作为企业的闲置资产而存在，在核算的时候是要作为固定资产来核算的，不能够被当作投资性房地产和自用房地产来进行核算。一旦出现了分类错误，会对接下来的会计核算工作的数据结果产生影响，导致结果误差较大。所以确立正确的确认核算范围是很有必要的，只有这样才能够获取准确的数据内容和结果报告，以此来做出最正确的能够推动企业发展的决定。

■投资性房地产的核算工作中存在的不足之处

对于投资性房地产进行核算的模式有两种，一个是成本计量模式，还有一个是公允价值计量模式。

（一）成本计量模式核算过程中存在的问题

成本计量模式和固定资产或者是无形资产是一样的，是指依据企业的实际经营状况投资房地产拥有时间内要计提折旧或者摊销，资产负债表日要进行降值测试，如果有降值但依旧要依照资产降值的规定来进行计提降值的准备。计量核算相较来说是比较简单的，而且不会受到房地产行业市场内各项政策或者价值变化的影响，每一期的折旧或者摊销的金额数值都比较平均，对企业收益的变化影响不大。然而在实际的工作当中，有一部分企业会利用提高折旧或者摊销的方式来对该期的收益进行调整，如果该期的收益比较高，就会多进行一些折旧以及摊销来提高成本或者资金费用，借用这种方式降低企业收益来避免企业所得税的缴纳。在当期收益没有达到目标的时候，就会少进行甚至是不折旧以及摊销来降低成本和资金费用，用该种方式来提升企业的收益。除此以外，投资性房地产在应有期间不断进行折旧，或者是摊销，账面上的价值呈现出逐年降低的态势，然而，根据国内当前的状况来讲，土地使用权的市场价格是在不断升高的，投资性房地产价值总体来讲是升值的。这样一来，账务处理的方法同实际状况之间容易产生分歧，彼此矛盾，这时候报告数据就不能够真实地反映出企业投资性房地产的实际价值。资产负债日在进行降值测试的时候，受到主观因素的影响比较大，绝大多数情况都是凭借财务工作人员的主观意识进行判断，股东认可就行，有的时候为了不对企业收益产生影响，还会不进行降值测试，或者是依据自身以为的数值随便计提降值，给企业增加一个调整收益的工具。在投资性房产出现损失的时候，一部分企业会隐瞒收到的赔偿资金或残值收入，直接把损毁部分的账面价值全部算在营业外支出里面，来降低收益总体数值，少缴纳一部分增值税以及企业所得税。

（二）公允价值计量模式核算过程中存在的问题

公允价值模式是在当地同一区域内房地产的公允价值存在确凿证据表明其能够持续可靠取得可以在可信赖的情况下获得的情况下才可以使用，把当期资产负债表日的投资性房地产的公允价值当作基础计量，账面上的价值和它的公允价值的差距数值计入当期的损益之中，没有折旧或是摊销等方面的内容。然而国内房地产的市场环境还不够稳定，公允价值的变动比较大，致使会计信息数据等准确度不高，最终影响到企业领导层的决策。21 世纪初期受到美国次贷危机的影响，国内的房地产企业也受到了一定的影响，房产的价格一直呈现出低迷的状态，有很多房地产企业在这次动荡当中贬值甚至是破产。除此以外，也致使一部分企业资产以及收益的变动比较大，可能之前是一个利润收益非常不错的企业，在短时间内就转盈为亏，资产总价值下降，企业面临的财务风险变大，也影响了投资者的投资决定。

因为公允价值会随着市场的变动而上下波动，在账面上也比较容易给企业提供一些漏洞。如果企业当期的收益亏损比较严重的话，管理当局为了业绩看起来比较好，就可以把房地产的公允价值的账面价值估高一些，借记“投资性房地产”贷记“公允价值变动损益”，这样一来就提高了企业的营业收益。但是国内的税法是以收付实现制为基础的，对那些因为短暂时间内的公允价格变动的“公允价值变动损益”是不会纳入征税范围之内的。

当前阶段国内对于公允价值的获得方法没有进行明确的规定，缺少标准，这就导致很多房产的公允价值中的很大一部分是根据工作人员的主观意识和经验来进行判断、衡量的，在这个确认的过程当中，为了确保公允价值足够真实可信，是需要投入很多的资金和资源去获取相关数据信息的。要想实现这一点，就要求会计工作人员掌握非常全面的专业知识和能力，而这样的能力是需要经过多次培训和学习才能够实现的，然而企业进行培训不仅成本投入多，给会计工作人员带来的压力也是很大的。

（三）计量模式转换核算中存在的问题

投资性房地产企业应用计量转换的方法能够快速地达到盈利的目的，获取更大的市场利润。比如，把投资性房地产从成本计量转变为公允价值计量，虚高转变当期投资性房地产的公允价值，将其同账面价值之间的数额差距计入到留存收益当中，使得企业的资产价值立刻翻上几倍，对潜在的投资者造成误导，这样不只破坏会市场经济发展的秩序，还会损害投资者的利益。

（四）其他存在的问题

企业在收取投资性房地产的租金收入的时候，有一部分会私立一个账户来隐藏一部分利润，还有一部分会把收益计入到往来账上，这样就可以不用开票，以避免缴纳增值税、企业所得税等税务款项，这些偷税漏税的违法行为会影响市场经济的秩序，还会对国家的财政造成不利影响。

■解决投资性房地产核算工作存在问题的方法探讨

（一）依据实际状况采用最适合的核算模式

对于应用成本计量模式核算的投资性房地产的账面价值和实际价值不匹配的问题，其根本原因在于国内的房地产市场的相关规章制度还没有制定完善，缺少有效的监督管理和调控，致使房地产市场的价格上下变动比较大。建立健全房地产市场快速健康发展的长效机制，改善房地产行业的经济运行环境，促使房地产的价格变得更加合理，这项大工程不是一朝一夕就能够完成的。因此就当前阶段来说，企业想要通过资本的开支和收益进行对比来反映出企业的实际的财务状况和经营的效果，就比较适合应用成本计量模式来进行核算；如果是想要更加真实客观地反映企业的资产价值的话，那么企业就应该采用公允价值计量模式来对投资性房地产进行会计核算。为了提高公允价值的客观性和准确性，可以从内部原因和外部原因两个方面去研究探讨。外部原因主要是因为房地产价值信息数据等获得的环境较差，当前国内还不具备一个比较完善的房地产交易监控系统，公开的房产交易信息比较不容易得到。现如今已经是“互联网+”时代，可以借助互联网信息，同时结合当地的房产交易情况建立一个房产交易信息数据库，同时让第三方机构对此进行监督管理，确保公允价值在可靠的条件下获得，从而得到最新、最有价值的房产交易信息。同时还可以强化房产评价机构的建设和完善，建立健全一个最适合的房产估算价格的标准制度或体系，保证公允价值的数据来源有处可寻。内部原因主要是因为公允价值是不能缺少专业的工作任务知识的判断的，因此提升有关工作人员的业务水平和能力是非常有必要的，有助于提高判断力以及对市场价值变动的敏感度。内部原因决定外部原因，会计工作人员一定要具备比较高的综合素质和道德水平，只有这样才能够最大程度上避免违法行为的出现。这样一来，就要求工作人员要具备很高的思想政治觉悟，其只有不断地接受教育和培训，才能够不断地提高自身的专业能力，在空闲时间还应该注重同工作相关的法律、金融、资产评估等方面的内容，学无止境，只有不停地学习，才可以与时俱进，追上时代发展的脚步。

（二）加大审计力度，确保投资性房地产核算数据的真实性

要定时对企业的投资性房地产进行审计，审计的过程要通过实地考察等方式来检查核实投资性房地产是否真的存在，是否存在虚报或者隐瞒的情况，检查投资性房地产有没有存在出租、租金收益有没有明显的记低、利润核算是不是准确。对投资性房地产计量模式的转换，是否拥有完善的数据或内容来证明转换合理。总之，要从各个方面避免企业出现违法犯罪行为，保证经济秩序的正常运作。

（三）借助各个相关单位的监督管理

为了有效避免企业借助投资房地产来操控利润的高低，就要借助中国证监会、审计等监督管理单位来发挥其公平公正的作用，严格严肃地避免企业违法操作的出现，对企业相关信息数据可公开透明化，投资房产计量模式的转变过程中涉及的数据内容也要在有关证明中注明源自哪里等，所有数据都要有处可寻，使投资者明确各个数据的来源以及收益状况，真正地做到公平公正公开，使操控利润的这种行为无处下手。