影响房地产经济发展的因素及解决策略

王和平（横琴国际商务中心开发有限公司）

■前言

市场经济开放后，房地产行业紧随政策导向，势如破竹，在我国各个地区迅速崛起，林立的摩天大楼代表了房地产经济的繁荣。房地产经济崛起，迅速带动了各个地区的经济，实现了财政增收。为了促进房地产经济市场的稳定发展，加大对房地产市场经济的监管力度，优化房地产产业结构势在必行，同时也要分析影响房地产经济的因素，为构建健康稳定的房地产经济市场创造良好的条件。

■影响房地产经济的因素

（一）政策因素

政策是影响房地产经济的主要因素，房地产经济以政策为发展导向，不同的房地产政策对市场具有调控作用，落实合适的政策，可以促使房地产经济稳定发展，从而减少房地产经济冒泡。我国的房地产政策在不同的阶段均以国民发展和社会发展为政策落实基本点，房地产政策从20 世纪70年代到80年代的国家保证住房，又从90年代到10年代的建设性住房，现在已经发展为社会保障住房，住房供应模式也发生了明显的变化，从市场出售、租赁已经转变成租房补贴和市场出售为主的供应模式[1]。但是，房地产市场环境变化较大，政策调控具有滞后性，因此限制了我国房地产经济的发展，虽然出台了一系列税收政策、土地政策，但是由于房地政策有一定的缺陷，从而影响了房地产经济的发展。

（二）市场

市场环境决定房地产经济发展的规范性，健康有序的经济市场对房地产经济具有促进作用，动荡不安的市场会限制房地产经济的发展，并加剧市场风险，阻碍经济市场的健康发展。市场环境对当地产经济的影响是直接的。除此之外，市场经济结构、信用体系、监管机制也是影响房地产经济主要因素。在市场的变动下，土地价值会发生变化，如果变化过大，会对市场产生不良的影响，会加剧房地产经济市场的波动，因此，在实际房地产市场中，加强监督和优化信用体系是维系房地产经济稳定发展的关键。

（三）需求和社会因素

需求决定市场，在房地产市场火热时期，正是住房需求较大的时期，因此市场房源供不应求，同时也由于人们认知较低，在市场的催化下，没有经过深思熟虑置业，因此消费具有一定的盲目性，人们的选择性小，但是购房需求又实实在在地存在，因此房地产经济发展较好。现在，市场进入理性阶段，人们的购房需求也有所降低了，同时，人们在住房选择上对房源的功能性要求更多，如需要的考虑环境、地段、教育、交通等各种因素，因此购房要求越来越高，市场由卖方市场转变成买房市场了，因此，房地产经济发展应该重新进行规划，从单一的经营模式要向着深度经营的模式转变，才能促进房地产经济的发展。此外，社会性也是影响房地产发展的另一因素，不同的房产价值差异性极大，其主要有房地产的附加价值决定，如学区、环境、地段，从而造就了严重的社会差距。

（四）经济

房地产经济也受到经济因素的影响，市场经济繁荣时，自然房地产经济的发展较为平稳，当市场经济较为萧条时，房地产经济发展将会止步不前，经济因素有如银行利率、居民收入、消费者结构、市场物价等，这些因素中对市场影响最为直接的是居民收入，居民收入是决定购买房产的主要因素。虽然我国居民收入在市场开放以后，有了大幅度的提升，但是总体居民收入远远不及物价上涨的幅度，因此当下居民收入总体较低，居民生活压力大，自然也就没有盈余的钱购买房产，当居民收入较为可观时，对于购房的选择性也加大，会购买经济能力以内的房子。此外，贷款利率也是影响居民购买房产因素之一，贷款利率较低时，居民购买欲望会所有提升；当利率上浮时，居民购房欲望会降低。因此，居民购房经济收入是影响房地产经济的主要因素之一。

■解决措施

对影响房地产经济的因素进行了详细的分析后，可从影响因素入手，科学的制定解决策略，促进房地产经济的新发展。

（一）加强政府部门政策调控

为了保证房地产经济的平稳健康发展，政府要通过调控，加强对房地产经济市场的调控力度，政府要结合现阶段房地产市场情况和经济发展情况，制定有效的房地产调整策略，为房地产经济的发展提供正确的方向。首先，政府要对房地产市场进行分析，建立相应的市场监督机制，落实适应当前房地产经济发展的政策，促进房地产经济快速平稳发展；第二，制定科学的房屋限购政策，防止炒房团恶意炒价，扰乱房地产经济市场，使得房地产经济市场产生经济泡沫，从而影响到市场的稳定发展，同时也可以制定一些货币政策，利用银行机构的调控功能加大限制范围，从而有效控制房价无序上涨，保证市场的稳健发展；第三，可以借助房产税收体系进一步加强对房地产的调控作用，避免加大房地产经济市场的波动，引发社会矛盾，对房地产市场经济的发展造成不良影响[2]。

（二）优化税制

要进一步地促进房地产经济的发展。构建完善的税费制度是最基本的，可以进一步地规范房地产市场，控制房地产无度发展，可以建立房地产信贷制度，有效地控制房地产企业无度开发，从而减少烂尾工程，保证房地产经济的稳步发展。现在我国的房地产税收制度还需要进一步的完善，房地产企业只进行了一次性的征税，在征税完成后，房地产企业通过加大房价，又将成本转嫁给了消费者，所以增加了房价，最终影响了居民的消费行为。因此，对房地产税制应该进行改革，在综合市场情况后，调整税费征收制度，从而达到调控市场、控制房价的最终目的。可以适当降低房地产的流转税，同时也要加大房地产的财产税，保证房地产经济实现稳定发展。

（三）加强房地产投资引导

为进一步控制房地产产业的无序增长，稳定房价，并营造一个健康有序的房地产经济市场，要加强房地产投资引导，提升土地资源的利用率，从而减少社会矛盾，促进房地产经济的平稳发展。加强房地产投资引导，是保障人民住房需求、改善人民住房条件的关键性举措。可以对不同类型的住房投资进行合理的分配，优化房地产投资比例，从而改善整体住房结构，满足不同群体的住房需求，同时以政府的基本政策为导向，优化房产投资配置。首先，要进一步明确住房投资的主体责任，并加强投资主体的抗风险能力，对投资企业做好资质、资金等方面的把关，保证投资者可以科学投资；第二，调整国内投资产能过剩的部分，将投资企业中的不良企业淘汰，优化投资企业的结构，并建立相应的房地产企业准入机制，提升房地产企业的整体质量；第三，房地产企业在投资过程中，由于认知不清，操作不规范，盲目投资，最终投资失败，可以通过控制银行借贷规模来限制房地产企业投资规模，进而促使房地产企业实现合理化投资。

（四）加强市场监管

市场监管可以通过各种策略稳定房地产经济，保证房地产实现稳定发展。现在我国的房地产市场还不够规范，如一些企业的资质不够，市场监督较弱，从而影响了房地产市场经济的发展。因此，要提升房地产经济活力，就要引入市场信用机制，加强市场信用监督，优化房地产市场规则，可以充分利用社会舆论的影响，建立市场信用监督机制，创造良好的房地产企业竞争模式，从而优化房地产企业的管理和经营，提升房地产企业的实力[3]。除此之外，可以建立房地产信息系统，为房地产企业的发展提供信息，通过房地产信息数据的分析和整合，可以更好地使消费者了解房地产市场。现在的房地产信息系统还不够完善，信息较为零散，不够集中，因此不断地优化房地产信息系统，可以为房地产企业和消费者搭建一个交流的平台，保证房地产企业及时地了解市场需求，保证消费者可以及时地了解房地产信息，从而为房地产企业提升自身的经济创造良好的基础条件。

（五）制定土地政策和其他

土地供应是确保房地产经济发展的基本，因此要制定稳定科学的土地供应策略保证房地产经济稳定发展的有效举措。为了减少住房矛盾，提升土地的利用效率，可以从以下几点入手，优化土地利用结构。第一，落实相应的土地供应政策，合理控制地价，优化土地储备制度。土地是决定房价的根本，只有设置合理的土地价格，才能稳定房价，促进房地产经济的发展。要节约土地，建立完善土地资源调整机制。第二，国家可以制定完善的土地征收制度，通过储备、规划等多种手段整合土地资源，实现土地资源的统一管控，从而在国家的干预下，调整土地价格，进而才能发挥土地价值，实现房价的合理控制，为房地产经济市场提供稳定的生产来源。其他，政府可以从教育方面制定调整性策略，缩小社会差距，如取消学位房、合理划分学区等。

■结语

综上所述，科学的房地产策略，能促进房地产经济的新发展，房地产企业以满足人民住房需求为最终目的，具有一定的社会责任。在一味追求经济的同时，要优化自我经营模式，优化产业结构，才能实现经济的快速发展。同时，基于房地产深受市场和政策的导向作用，在落实解决方案时，应该注重政策调整，加强对房地产市场的监督，从而促进房地产市场的健康平稳发展，进而减少房地产经济在发展过程中的矛盾，以达到优化产业结构的作用。