高层小区物业消防安全管理存在的问题及改进措施

茆家阳

（吴江消防救援大队，江苏吴江 215200）

0.引言

高层小区一般指住宅高度大于27m的楼层，楼层增高带来的是一系列消防安全问题，小区安全关乎整个城市的安全发展。人民生活水平的提高促使高层小区数量急剧增加，建筑结构的复杂性扩大了火灾事故的范围，安全问题也随之而来。近年来，小区管理不善等问题造成小区火灾频发，给人民群众生命和财产安全造成威胁，给我国经济带来一定损失。因此，必须要加强小区内的消防管理，减少火灾带来的伤害。

1.提高消防安全管理的意义

经济的发展带动了城市的发展，如今城市中各种高楼建筑随处可见，地下建筑、高层建筑层出不穷[1]。各种新兴的建筑材料也越来越多，这也就导致火灾事故发生概率越来越大。如今火灾形势十分复杂，高层救援难度也越来越大，许多建筑材料易燃易爆，这些都是威胁着人民生命财产安全的潜在隐患，因此提高高层小区物业消防管理已经不容迟缓。

2.高层小区物业消防安全管理现状

2.1 小区内消防管理质量不高

每个小区都配备消防安全设备，但小区物业和房地产开发商在日常消防安全工作中始终不能正确定位。认为自己在消防工作中的不具有太大的责任，更注重在小区的休闲、卫生、绿化等表面日常服务，在消防管理这种隐性条件的建设上举重若轻，不能定期检查维护小区内的消防设备。有的小区成立了居民委员会，但是他们依旧认为消防安全是政府或者物业的责任，发现消防设备损坏老化也不主动上报整修，导致消防设备处于无人管理的状态。长久未使用的消防设施由于缺乏定期的保养，消防设备老化陈旧，甚至有的消防管道处于无水状态，消防设施几乎呈现瘫痪状态。除此之外，由于维护消防设备需要较高的成本支出，且申请维修程序复杂，小区物业始终抱有侥幸心理，即使消防设备损坏严重也听之任之，这种管理方式给消防安全带来极大隐患。

2.2 消防通道、车道被侵占

高层小区由于楼层的原因住户出行通常乘坐电梯，因此在消防通道的管理上就存在疏忽，基本处于闲置状态。实际上火灾发生时，乘坐电梯会带来很大的安全问题，因此消防楼道是住户逃生的最佳选择。但由于消防楼道长期不用，部分住户将私人杂物堆积到楼道中，更有甚者还装上了防盗门，将本层楼道据为己有，火灾发生后，住户从消防通道逃生时这些物品会严重耽误住户逃生的时间，楼道中的杂物也容易加剧火灾，阻断住户逃生的路，严重的甚至会威胁到住户的生命和财产安全。

除此之外，近年来私家车数量急剧增多，但小区内车位有限，许多车主贪图方便将私家车停放在消防应急车道上或消防停车位上，占用了公共资源，由于消防车体积较为庞大，当火灾发生后赶来救援的消防车常常因为私家车挡住消防通道无法第一时间赶到火灾现场进行救援，火灾继续蔓延造成更大面积的伤亡。以重庆加州花园火灾为例，火灾发生后，由于小区住户将私家车停放在小区的消防车道上，导致消防车迟迟进不去，消防员不得不临时把隔离桩切断，然后在群众的帮助下合力将堵在路上的车辆掀翻才最终开辟出一条消防通道的消防通道，70m的消防通道消防车用了一个多小时才进入火灾小区楼下，这时候的火灾已经蔓延到顶层，消防人员花了3个多小时才将火扑灭，最后一家6口遇难，也给住户带来巨大的财产损失。同样的重庆城南家园起火后也因为多辆机动车停放在消防车道上，延误了救援时间，一名年轻女性住户坠楼死亡，酿成了悲剧。

2.3 住户消防安全意识薄弱

高层小区住户对待消防安全重视度不够，消防意识薄弱也是导致火灾发生的重要原因之一。许多突发性火灾是由于住户用电用火不规范所引起的，一些居民为了节约电费，私拉乱接电线，将公用电私自接到自己家中，电线未能及时检查老化情况，在家中同时使用大功率电器造成电线过热，导致短路引发火灾。更有甚者将电瓶车放到楼道中充电，这些不良的用电习惯都给消防安全带来巨大的隐患。例如：上海青浦区青赵公路一名住户将电动车放置楼道中，电瓶车爆炸引起火灾，还有成都一小区内电瓶车在电梯中爆炸。

3.消防管理改进措施

3.1 完善高层小区消防安全管理

高层小区物业作为企业主要盈利为目的，要完善小区内的消防管理还需要政府和消防部队等地方部分进行组织，当然物业作为住户的服务管理部门，对完善消防安全管理上有着必要的义务[2]。小区物业合理安排管理人员对小区内的消防设备进行逐一检查，排除小区潜在安全隐患，将损坏老化的消防设备进行维修清理，制定出一套完整的消防安全管理体系，除此之外，小区物业还需要定期进行消防安全演习，制定出多套完整的消防安全紧急预案，并在实际演练中去检验预案的合理性，根据演练中的不足进行改进，以求火灾发生后能将损失降到最低范围。

为了提高小区内的消防安全管理，可以将消防管理同物业工作人员的绩效奖金挂钩，将小区内的物业管理工作具体落实到每个人身上，避免责任灰色地带，有效调动物业管理人员的工作积极性，进一步提高小区内消防安全工作质量。

3.2 加强处罚力度，保证消防通道畅通

消防通道顺畅行是进行消防救援工作的前提条件，保持消防通道畅通至关重要。小区物业工作人员应当加强管理，对小区内所有消防通道进行定期检查，发现有住户占用通道后要及时进行劝阻，告知消防通道的重要性，并且在小区内发布公告，禁止将车辆停放到消防安全通道上，政府出台相关政策对违规停放到消防通道的车辆进行罚款或者扣分，将多次占用的住户纳入个人诚信档案，加大处罚力度。同时鼓励业主积极举报，充分利用社会舆论的力量通过小区微信群等方式对占用消防通道的住户进行曝光，形成一定的监督作用。

3.3 加强消防安全宣传工作

采用新型的宣传形式，让住户提高对消防安全的重视度，当真正遇到火灾时能将消防安全知识运用到实际演练操作中。小区物业可以通过传单、海报、在小区内张贴横幅等形式进行消防安全知识宣传，也可以通过给高层小区住户发放消防小礼品的方式提高住户消防安全意识。对于小区内年龄较大的老人则采用上门一对一讲解的方式进行宣传。区物业工作人员定期为住户开展消防知识培训，邀请当地消防队伍到社区进行消防知识宣讲或者消防实战演练，帮助住户了解基本的消防安全常识，普及火灾逃生自救的知识，提高高层小区住户的自救能力。同时还需要利用新兴的自媒体行业、网络上广泛的资源，利用微信公众号、微信群等不断宣传与消防安全相关的知识，让小区住户了解更多的消防安全知识。

消防安全是城市化进程中不可避免的问题，物业作为小区住户的管理单位，有责任和义务做好消防安全工作，但当前物业对高层小区的消防工作还存在很多不到位的情况，这些问题单靠物业也是不现实的，需要政府、消防部门、物业和住户一起协调解决，通过来自多方面的共同努力，最大限度保证住户的生命财产安全，促进我国城镇化建设[3]。