关于房地产工程管理的创新模式的思考

胡新安 任国全

（利津县自然资源和规划局，山东 东营 257400）

近几年我国房地产行业呈现出飞速发展态势，房地产项目建设同样愈发受到人们的关注。作为房地产工程质量与效益把控的关键要素，工程管理工作开展是否合理直接影响到房地产项目价值的体现。但是在些许因素的影响下，当前房地产工程管理仍存在亟待解决的问题与不足，需在明确房地产项目建设要求的基础上，采取科学措施来创新工程管理模式，实现以高水平工程管理来推动房地产行业的长足发展。

一、房地产工程管理创新模式的必要性分析

分析现阶段房地产项目建设过程中工程管理创新开展的必要性，具体表现为；（1）有助于顺应时代发展需求。我国经济持续发展背景下，房地产行业发展势头迅猛。随着房地产工程数量与规模的持续扩增，若项目建设期间仍沿用传统管理模式，势必会影响到项目建设的顺利进行，甚至因管理不到位而影响到项目效益获取。所以房地产企业需认知工程管理模式创新的必要性，以确保房地产项目建设符合预期需求。（2）有助于推动行业发展。基于房地产工程数量的持续增多，目前人们对房地产工程建设提出更为严格的要求与标准。而传统管理模式应用难以保证房地产项目建设达到要求。所以需通过模式创新实现在项目建设期间进行工程管理的全面渗透，保证房地产行业发展不受到项目建设不达标的影响。（3）有助于体现工程管理先进性。传统管理模式应用无法满足现代房地产项目建设要求，只有通过模式创新方能体现工程管理先进性。基于我国建筑科学领域的持续发展，诸多先进技术、手段被广泛应用于房地产项目建设中。要想最大化体现出先进技术在房地产项目建设中的应用价值，需要以工程管理模式的创新为前提。

二、房地产工程管理现状分析

（一）管理理念缺乏创新

现代房地产工程建设涉及诸多先进工艺、技术的应用，与之相应的工程管理需做到持续改进与创新。但是受到管理理念滞后的影响，使得部分管理者仍以传统管理模式为主，未做到依据工程建设要求进行理念的创新，同时未认知管理理念创新对于提升工程管理水平的重要性。导致现阶段工程管理开展频繁出现问题与不足。同时受到理念滞后的影响，无法依据实际需求进行管理体系的完善，导致工程管理难以全面落实于房地产工程建设中。纵观现阶段房地产工程管理现状，仍有部分工程存在多头管理现象，导致房地产项目建设期间出现管理秩序混乱的现象。

（二）管理制度落后缺失

要想保证房地产项目建设的顺利进行，需要以完善的管理制度体系为支撑。同时完善的管理制度也是落实各项管理要求，明确各参建人员职责义务的重要支撑。但是当前仍有部分房地产项目存在制度匮乏的现象，未依据实际项目建设情况进行管理制度的完善与优化。导致房地产工程建设期间出现职责划分不明确、管理工作与实际工程建设脱节等现象，进而影响到房地产工程建设的顺利开展。同时，受到管理制度缺失的影响，使得部分房地产工程频繁出现质量、安全问题，最终影响到房地产项目效益获取。

（三）管理组织缺失创新

组织机构是否完善直接影响到房地产工程建设的顺畅性，因管理组织缺陷的存在而影响到工程管理开展的具体成效。纵观现阶段房地产项目建设，尽管大部分工程涉及对管理机构组织的设立，但是个别工程仍存在管理部门设置不完善或者是部门冗余设置的情况，尽管可以在房地产工程质量控制方面发挥一定作用，但是难以满足单位对工程成本、进度等方面的控制要求。同时在项目管理期间，通常会以质量控制为主，但是部分单位仍对项目准备、竣工等阶段的管理缺乏重视度，进而增大房地产工程出现质量、安全隐患的概率。另外，当前仍有部分单位尚未完善房地产工程的监督机制，未结合房地产项目建设要求进行监督部门的完善，再加上监督制度、方法的缺失，导致房地产工程建设期间监督工作停留于表面形式，难以保障工程项目的顺利进行。

三、房地产工程管理创新模式

（一）管理理念创新优化

要想实现对房地产工程管理模式的有效创新，需要以管理理念创新为前提。应结合对房地产建设要求的分析，从以下几点为切入点进行理念创新：（1）引导工程管理者转变自身观念，正确认知管理模式创新对于提升房地产工程管理水平的重要意义。能够做到对房地产领域前沿理念的主动学习与掌握。以创新性管理原则的遵循为前提，通过理念创新来最大化体现出自身管理效能。依据对房地产项目建设需求的分析，树立科学管理目标，及时摒弃传统管理理念与方法，通过科学调整其管理模式来保证房地产项目的顺利进行。（2）企业文化创新。房地产企业要想维持健康长久的发展态势，需要以优秀且良好的企业文化为基础。而要想保证其文化创新契合企业发展需求，需依据企业发展现状、业务开展情况、长远发展战略制定等方面的分析，进行企业文化机制与价值观的全面创新。针对文化机制创新而言，强调企业需将创新理念渗透于文化目标机制、传播机制以及激励机制等内容中，进而在增大房地产企业市场影响力的同时，实现在良好文化价值观渲染下促进管理人员意识转变。

（二）管理方法创新优化

传统管理手段与方法已经不再适用于现阶段房地产项目建设中，为此需结合房地产建设要求、实际情况的分析，借助科学手段方法来提升房地产项目管理水平。

1.BOT 模式应用。该模式强调以全过程的形式进行房地产项目管理，在实际管理期间，此模式强调依托于私人资本进行项目融资与建设。项目建设期间其运营市场需要通过当地政府进行对外开放，以确保资金能够得到及时的补充与供应。同时，对负责项目建设、经营、融资等工作开展的企业予以相应的特许权，以全权代理的形式进行房地产工程的全过程管理。在房地产验收结束并投入运行后，对于项目运营管理、贷款清缴等管理工作仍由该企业负责。而当企业特许权到期后该房地产项目由政府进行全权负责管理。

2.CM 模式应用。相较于其他管理方法而言，CM 管理模式属于风险型管理。房地产项目建设期间，CM 模式应用主要是在项目准备阶段进行CM企业聘请，保证CM 企业符合信誉良好、技术充足、经验丰富的要求，并在房地产项目建设期间要求CM 企业参与其中。通过发挥其监督、管理职能来强化对房地产项目的管理。同时，CM 企业还参与房地产项目的设计，通过提供可行性、参考性强的建议进行房地产工程设计的优化。

3.EPC 模式应用。EPC 管理模式在房地产工程建设中的应用，主要是由一家企业负责项目的设计、施工以及管理。工程实际建设期间，针对招投标工作开展，通常以项目总价合同为依据，合同签订后总承包商不仅负责项目设计与建设，工程总成本的管控主体也是总承包商。具体房地产工程管理期间，总承包商需依据项目建设需求的分析，对项目规划设计、材料采购、施工建设等工作进行全面管控。而业主单位在项目建设期间仅需负责进行房地产项目建设整体进度、目标完成情况等方面的监管。同时，业主单位可在建设期间视情况进行管理内容、部分的自主建构，以确保房地产工程管理水平得到显著提升。

（三）管理制度创新优化

管理制度是否合理直接影响到房地产工程管理水平的提升，所以需提高对制度创新的重视度，做到在项目管理期间充分挖掘房地产工程建设期间现行制度存在的问题，在此基础上采取相关方案进行针对性改进与优化。同时，为确保制度体系的创新契合房地产项目建设要求，需结合以下几点进行管理制度创新优化：

1.依据实际情况进行绩效管理体系优化创新，在工程管理期间严格遵循“定岗定责”原则进行各参建人员职责、义务的明确。同时，通过薪酬体系完善来充分调动管理人员积极性，以更为端正、明确的态度参与到房地产项目管理中。另外，若人员对于相关制度规定存在异议，则需及时了解情况并结合实际需求加以改进。

2.明确以往工作任务分配制度实施存在的问题与弊端，并结合房地产工程建设实际情况进行分配制度的完善。同时，保证分配制度的应用契合房地产项目实际需求，避免因任务分配不合理而影响到施工人员积极性。

3.加大对房地产工程风险管理制度的优化力度，借助对合同分析法的应用，结合大数据技术进行房地产工程风险源的综合分析与评估，精准判断出可能影响房地产工程建设成效的隐患问题。待风险识别后要求管理人员参照制度要求制定针对性风险管控措施，避免房地产项目建设受到风险隐患的影响。

（四）信息化管理创新

目前信息化管理手段已经在房地产行业得到广泛应用，通过在房地产工程管理过程中进行信息化管理技术的融合，可以在促进工程管理模式创新的同时，保证房地产项目管理的高效率、高质量开展。而针对房地产工程信息化管理的创新，可具体分为以下步骤：以某房地产工程管理为例，第一步对于该工程建设需求进行结构分解，并做到在结构分解时充分考虑到工程各分项分部、工程量清单等因素，保证工程结构分解契合实际要求。待工程各结构模块分解完成后，以命名的形式进行各模块编码；第二步，按照要求进行各模块目标界定。编码后依据其项目特征进行各模块目标的明确，具体涉及模块的质量控制目标、进度控制目标以及造价控制目标。同时依据不同模块实际情况分析进行量化指标的设定，同时辅以文字说明来保证量化考核开展的公正性；第三步，视情况开展目标对比与数据采集工作。借助信息化管理手段对各模块施工进行跟踪检查，判断其工程进程是否符合计划要求，并第一时间反馈施工期间存在的问题、隐患。保证房地产工程施工与施工跟踪检查的同步开展，将现场施工的各项资料数据录入管理系统。依据各模块目标特征进行数据分类、整理，在明确既定目标的基础上进行实际数据的分析，进而实现通过信息化管理手段进行房地产项目施工中周期、施工步骤以及施工质量的准确体现。同时在对比分析期间要求管理人员重视对各分项工程数据的有效衔接，避免因数据连接缺失而影响到房地产工程信息化管理工作的开展；第四步，借助信息化管理手段进行结果反馈的落实，依据对比结果的分析判断相关问题的成因，在此基础上采取针对性措施加以改进。同时，务必保证数据录入与整理的准确性，避免因数据误差过大而影响到房地产项目管理水平。若情况必要，可依据项目建设要求进行特征目标的适当调整，以期通过综合调整将房地产项目的质量、成本以及进度控制在预期范围内。

结束语

综上所述，房地产工程效益的创造受到工程管理开展的直接影响。要想实现以高水平工程管理来支撑房地产工程的顺利施工，需正确认知现阶段工程管理模式应用存在的不足与问题。在此基础上借助科学对策促进其管理模式的创新，以期通过创新管理模式来加强对房地产项目质量、成本、进度以及安全四要素的控制，保证房地产工程最大效益的获取。