探微民法典中的居住权

李静芹

（河北政法职业学院，河北 石家庄 050000）

一、何谓居住权

居住权，名称源远流长，甚为古老，罗马法时代即已有之。居住权包含在用益物权之内，指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。居住权属于人役权的范围，很多国家在民法中都继受了居住权。《物权法(草案)》最初制定了居住权,后因众说纷纭而未能将居住权纳入《物权法》之内。制定民法典时，学界仍然众口不一，而立法机关力排众议，为了“认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排,满足特定人群的居住需求”认为必须创设居住权制度，最后，尘埃落定，《民法典》规定了居住权。

《民法典》在第366 条至第371 条中规定了居住权，但这六条条文仅涉及了居住权的部分事项，不能完整反映居住权制度的全貌，难以体现其完整的规则体系，这也给实际操作带来了难题。随着各地“首例居住权案”的纷纷出现，居住权再次成为了人们关注的焦点。在有限的条文下，在日常生活中人们如何设立居住权，如何使用法律工具保障自己的居住权益，则成为了一个值得探讨的问题。

二、居住权的设立方式

（一）以合同方式设立居住权

在涉及到离婚或分家析产、以房养老、父母出资为子女购房又需保障居住权益等情形下，均可自愿签订合同设立居住权，既可以约定附期限的居住权，也可以约定终身居住权。居住权合同应当采用书面形式订立。根据《民法典》第368 条，设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

（二）以遗嘱方式设立居住权

通过遗嘱继承设立的居住权并不以登记为设立要件，而是自继承开始时，继承人取得居住权。但为避免争议，仍建议及时办理登记。在武汉市首例居住权执行案件中，2014年患病的许女士立下遗嘱，表示自己过世后，将她的婚前房屋赠予其弟许先生，但李先生再婚之前仍可居住其中。2016年李女士去世后，许先生与李先生为许女士遗产对簿公堂。经人民法院判决该房屋归许先生所有，李先生拥有该套房屋的居住使用权。2021年初，李先生发现自己住的这套房子被妻弟许先生挂在某网络平台出售，担心房子被卖了以后影响自己继续居住，他连忙拿着判决书来到洪山区法院执行局，申请居住权强制执行。法院于2 月26 日做出执行裁定，将该房屋的居住权登记在李先生名下。

（三）以生效法律文书设立居住权

从立法上来说，《民法典》并未明确规定该种方式，学术界也有一定争议。但是从司法实践来看，生效法律文书已经成为居住权设立的一种方式。2021年上海二中院审结了一起因房屋拆迁利益分配而引发的民事纠纷案件。本案最终以设立附期限居住权，支付补偿款的方式调解结案。上海二中院出具调解书后，为保障居住权的顺利登记，承办法官陪同双方当事人一同前往静安区自然资源确权登记事务中心办理登记手续。据悉，该案系上海市首例经法院生效法律文书设立并登记居住权的案件。登记时间为 2021年 4 月 29 日，设立的居住权期限为一年。

三、居住权人的权利

居住权人获得了居住权以后，有自己对获得居住权的住宅，行使一些权利。

（一）合理的对住宅进行使用

居住权人对住宅，享有占有使用的权利，用来满足生活需要，但是如果是和生活明显无关的使用，这违背居住权，比如居住权人利用有居住权的住宅，开设旅店或者商店等。但如果不是明显违背这个规定的，也可以酌情使用，比如居住权人是一个个体商贩，他有一些货物无处存放，可以把一些自己的商品放到住宅内。

（二）居住权人有权使用住宅内的设施

从居住的角度来说，居住是为了生活，居住权人在住宅里居住，其目的不仅仅局限于居住，居住权人在此住宅里要开展其他活动以满足生活需求。因此在居住时，对于居住宅内的一切生活设施都有权进行合理的使用，哪怕是以住宅的部分设立居住权的情况，生活所必备的卫生间、厨房等等，居住权人也有权利使用这些生活设施。

住宅里有其他附属设施的，居住权人在没有住宅主人明令禁止使用的情况下，可以合理地使用该设施，如果不符合条件，也就是住宅主人有特殊的要求，不允许居住权动用的附属设施，居住权人不可以使用，如果主人没有禁止性约定的，居住权人有权使用该设施。

（三）出租住宅的权利

居住权属于人役权，这个权利的目的就是人性化的，保障某些特定人群在一定程度上享受优惠，能够保证生活有所依靠。我国《民法典》第369 条明文规定，居住权人只有居住权利，不可以将住宅自行出租。如果住宅主人同意，居住权人也有出租的例外，只要住宅主人同意，居住权人可以随意出租全部或者部分。也就是说，如果擅自出租住宅和转让住宅，居住权人则属于权利滥用。

2016年10月1日，《经济学人》的中国专栏中，对中国贫富省的经济趋同化进行了述评，并分析了趋同化停滞的原因。

对于出租的时间，不能超过居住权人居住权的期限。此外，居住权人应当负责承租者的行为，如果承租人给住宅造成损毁这个责任，应该由居住权人承担。

在将标的物出租方面，罗马法学家曾持反对意见，然而优帝一世时，做了允许居住权人有权出租房屋的规定。关于出借住宅方面，民法典没有明文规定，多数法学学者认为，所有权人既然能够允许出租权人出租住宅，只要住宅主人同意，居住权人就可以出借住宅。

四、居住权人的义务

权利与义务并存，享受权利的同时，必须承担一定的义务，居住权人之义务包含以下几点。

（一）对住宅恰当的管理

居住权人使用住宅，对住宅一定要进行恰当的妥善的管理，遵照住宅所有权人的意愿，维持住宅的原貌，合理的使用住宅，不得擅自改变住宅结构，如确实有需要改变房屋的结构以及住宅的用途，必须征得住宅主人的同意。

居住权人不得违反妥善管理住宅的义务，如果对住宅造成损害，按价赔偿，或恢复原貌。有学者提出，如果居住权是有偿的，住宅损害，居住权人应该承担赔偿责任；如果是无偿的，就分两种情况，无意造成住宅损害而且轻微的，不需要承担赔偿责任，故意造成损害而且重大的，应该承担赔偿责任。

（二）住宅的维修义务

《物权法(草案)》第182 条规定：于居住权行使期内，需维修住宅时，如果是简易维修和通常维护的话，由居住权人负责，比如修补玻璃门窗，墙皮脱落等；如是重大的和复杂的维修，由住宅所有权人负责，例如修葺屋顶，房梁等更换。这里有一个保管性维修和保存所有物维修的概念，简易的维修，属于保管性维修，重大的修缮，涉及所有权的保有问题，属于保存所有物维修。

笔者认为，关于维修方面的义务，首先是居住权人与所有权人，事先约定；假设没有事先约定，要对看居住是否有偿。如在无偿的情况下获得了居住权，应该由居住权人进行维修，如果是有偿居住，住宅所有权人已然收费，那么则相应的应当承担维修义务，以使居住条件符合要求，一般的维修还是重大的维护都在此例，需要进行维修时，居住权人负责通知住宅所有权人。

（三）支付使用费的义务

（四）容忍义务

居住权设立以后，所有权仍然归住宅所有权拥有，居住权人只有居住的权利，住宅交给别人使用，当然有权利进行检查，这样是为了保证所有权的完整。当所有权人检查住宅时，居住权人不应有异议，应当配合检查。也就是说，居住权人负有容忍的义务，虽然设立了居住权，住宅所有权人在没有经过居住权人同意下，可以将住宅进行抵押，即便是设立了抵押权，居住权人仍然享受对住宅的具有居住权，只要在存续期内，居住权仍然有效。

五、居住权人无转让权利

在民法典中 369 条有明文规定，不允许居住权人对居住权进行转让，而且这是强制性的规定，这就对居住权人权利滥用进行了禁止。有的学者认为，居住权的行使可以转让，也就是居住权人与所有权人关系并不改变的情况下，居住权可以让他人行使，居住权的权利状态没有发生变化。笔者认为，居住权人拥有居住权，是为了生活所需而居住住宅，以故，居住权人，只能由权利人自己行驶，转让权利行使的问题，实际上是一个不存在的问题。

六、住宅损耗责任

居住权人在住宅里居住，会对住宅的一些设施造成损耗，如果是合理的使用，那么居住权人不需要承担任何责任，这个规定与《德国民法典》第1093、1050 条规定类似，在这两条规定中，即便是因为居住而导致建筑物造成损毁的，概不负责。

七、对与居住权人同住者的限制

住宅主人对住宅如果没有禁止性的约定，那么居住权人有权利同意其他人同住，至于和什么人同住住宅，有法学学者，认为共同居住的人，可以包含居住权人的家庭成员，比如居住权人的配偶儿女，或者其他关系的近亲属。此外，也允许，一些特殊的人员共同居住，比如为居住权人提供生活服务工作人员，比如做家务的保姆、居住权人的营养师或者护工，还有一种人也包含在内，就是居住权人赡养的直系亲属。在（2020）浙10民终3133 号案件中，男女双方离婚协议约定，房屋赠予儿子，女方有居住权。双方因涉案房屋居住权问题发生纠纷，男方提出女方不得带他人入住的诉讼请求，一审、二审法院均认为双方在离婚协议中未有明确约定，且每个人都具有一定的社会关系，不得带他人入住的概念过于抽象、概括，与法律规定不符，不予支持。

八、住宅所有权人变更的情况

住宅所有权人变更了以后，居住权人并不因此而受到任何影响，居住权人虽然在住宅里居住，但所有权人意欲对此住宅转让，比如出卖、赠予等等，二者并无影响，即便是住宅进行了转让，对居住权也不产生任何影响，也就是说，该住宅已经易主，但居住权人仍然有权利在此住宅里居住和使用。

作为住宅的主人，在转让设定居住权的房屋的时候，居住权人是否享有优先购买权？我们举例来说，类似在租赁合同中，有一个买卖不破租赁的约定。假设所有权人转让住宅，居住权人是否和承租人一样享有同等条件下的优先购买权，《民法典》中并没有做出相应的规定。但是很多法学学者众说纷纭，有的学者曾提出建议，他们认为居住权人应该具备优先购买权，有的学者则认为居住权人并没有享有优先购买的权利。

九、居住权的消灭事由

《民法典》第370 条规定，居住权的消灭有两种情况，一种是居住权到期届满，另一种情况就是居住权人死亡。有很多学者提出，还有其他的情况，也会消灭居住权，比如居住权人主动对居住权进行放弃、存在解除居住权关系的条件成立、因为某种原因，居住权被撤销、因为不可抗拒的原因住宅被征收或灭失等等不一而足。

明确上述问题，能够丰富与完善我国用益物权体系，并有助于使居住权的规范性效力转化为居住权规范的实际效力。