浅谈“营改增”对房地产企业税负的影响

林俊良 林子铃

摘要：随着“营改增”税收体制改革的全面实施，房地产企业的税负结构发生了很大的变化。本文从房地产企业业务流程出发，梳理“营改增”对企业各个业务环节税负的影响。从整体来看，“营改增”之后税负的高低主要取决于可抵扣税额的多少。“营改增”对房地产企业取得土地、建设开发和销售预售阶段都有不同程度的影响。企业可以通过加强票据管理、优选供应商、合理外包等方式应对“营改增”带来的改变。

关键词：营改增;房地产企业;营业税;增值税

一、引言

房地产业是我国税收的重要来源，我国社会的发展很大程度被房地产开发企业的发展水平所影响。为保证房地产行业稳定发展，政府对房地产企业税务监控力度逐渐提升，这对我国房地产企业对税务风险的重视程度提出了更高的要求。同时，因为房地产开发涉及民生，受国家政策影响较大，且开发周期长，涉及部门多，这些因素都对房地产从业者的专业水平提出了较高的挑战。

2015年，房地产企业正式被纳入“营改增”试点行业范围。2016年5月1日，营改增在我国全国范围内全面实施。在这种情况下，作为受“营改增”政策影响最为广泛的一个行业之一，房地产企业为了降低“营改增”可能带来的负面影响，抓住此次税制改革的机会，充分利用“营改增”的政策红利，深入剖析“营改增”对房地产企业税负的影响就显得至关重要。

二、“营改增”对房地产企业各业务流程税负的影响

1.“营改增”对房地产企业取得土地阶段的影响

由于土地成本在房地产开发成本中所占的比重非常高，所以对于土地的取得方法选择直接影响着其进项税额的抵扣率。房地产公司的土地使用权取得方法主要可以分为土地转让和土地出让。土地转让是指企业从二级市场获得土地，也就是从非政府机构得到土地使用权。这种交易方式下房地产企业可以从土地出让方获得可抵扣的增值税专用发票，所以在计算时，可以直接将土地成本对应的进项税额进行抵扣，降低企业税负。土地出让则是指企業通过竞拍等方式直接从政府部门处获取土地使用权的行为。根据财税[2016]36号文件规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。因此，企业通过土地出让方式从政府部门获得的土地，其成本不通过进项税额抵扣的方式减免，而是在房地产企业确认收入时从销售收入中扣除土地成本来实现抵扣。除了上述两种方式，房地产开发企业还可以通过其他较为复杂的方式获得土地，例如一方提供土地、另一方出资合作开发建房取得土地;通过企业合并获得土地等。而在这些情况下，去的相应土地的可抵扣增值税进项发票可能会存在较大的困难。不同的方式加大了土地成本进项抵扣难度，增加了企业开发成本中不可抵扣的部分，导致企业税负水平可能会大幅度提升。因此，房地产企业在选择获取土地的渠道时，应尽可能选择土地转让或净地出让，使得土地成本尽可能以进项税额的形式在计算中可以被直接扣除。此外，可能存在“营改增”后土地出让金增幅下降，使得地方政府财政收入锐减，税务部门进而加大以前期间税金的清缴力度的情况，这种情况下房地产企业的短期利润和现金流可能会遭受一定负面影响。

2.“营改增”对房地产企业建设开发阶段的影响

项目建设开发阶段是企业成本管理的关键环节，项目所需原材料及设备的采购将直接影响目标成本的构成。在项目原材料及设备的采购方面，若供应商主要为是个体户或小规模纳税人，提供的材料设备种类比较杂乱，且无法为房地产开发企业开具增值税专用发票，则可能导致企业所缴纳的进项税无法全额抵扣，进而造成企业税负加重。因此“营改增”政策的实施会使得房地产企业在选择材料供应商时为了获得可抵扣的进项税额发票，会更倾向于于能够开具增值税专用发票的一般纳税人企业进行合作，缩减了供应商的选择面。

在施工阶段，房地产企业与建筑企业签订的建筑合同通常包括两种合作形式，一种是“甲供材”方式，即甲方（房地产开发商）与承包方（建筑企业）约定，工程所需全部或部分设备、材料、动力由甲方采购。另一种是建筑企业“包工包料”，即建筑公司不仅承包工程人工成本，而且承包全部的材料成本。在利润相近的情况下，“甲供材”方式通常会比“包工包料”形式更能降低企业的税负。

此外，房地产开发企业可充分利用增值税优惠政策，合理增加部分建筑安装成本，提高可进行进项税额抵扣项目的金额，降低土地增值税率、减征或免征土地增值税。同时，提高房地产企业开发产品品质也是加快企业自身业务升级的重要渠道，可加大精装修房的开发，将统一购置家具、电气设备等纳入到精装修的范围中，通过适当加大精装修的成本来增加可抵扣的进项税额，不仅能起到降低税负的作用，还能提升房地产项目的整体售价增加企业利润。

3.“营改增”对房地产企业销售阶段的影响

当前很多房地产开发企业通过期房预售方式销售房产，取得的销售收入需缴纳税金，但在“营改增”形势下纳税流程繁琐，需要大量材料，且随着预售过程中项目的日益进展，房地产开发企业的建筑成本和财务成本会日渐增加，进项税抵扣的滞后也会占用一部分企业的现金流。

同时，“营改增”这一变革也会影响到企业的促销战略。在过去，部分房地产开发商会使用“买一送一”的方式向购房者赠送产品，以达到吸引购房者的目的。但这种营销方式在"营改增"之后，此种方式将会被视为"视同销售"行为，进而可能需要缴纳销项税，提高企业税负。为了有效地避免这种促销行为可能引发的税负，房地产开发企业需要在客户购买一套房屋时，在销售合同中清楚地明确表明其销售总价已经被认为包含了房屋相关销售物品的促销价格，避免“免费”、“赠送”等促销字样同时出现在购房者的合同中，以此规避可能引发的“视同销售”行为导致的额外税负。

三、结论和建议

虽然“营改增”的最终目标是减轻税负，避免企业重复纳税，但多数已试点行业仍存在税负有增无减的情况。房地产开发企业必须要积极主动适应我国“营改增”这个税收制度深化改革给予我国实体经济社会所带来的全新机遇和严峻挑战，将此次改革的正式启动作为推进企业优化内部管理流程的一个重要历史契机。企业可以加强票据管理，建立增值税发票专人管理机制，使得增值税发票和抵扣发票都能得到妥善管理和正当使用，以保证进项税额抵扣工作顺利进行，为企业创造更大效益。同时，优选项目承包商及供应商。应在房地产项目建设过程中优选项目承包商、供应商和正规劳务公司。减少零星用工，确保原材料和设备的采购等环节能取得具有法律依据的增值税发票，完善税务抵扣链条。此外，还可以将企业中无法进行税务抵扣的环节实行外包，合理的进行税务转移，降低企业税务管控风险，以减轻企业税务负担。

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作者简介：

姓名：林俊良，男（1996.10-）汉族，广西宾阳人   广西财经学院硕士研究生，研究方向：企业财务