探讨房地产项目的成本核算及成本控制措施

王宁

（天津富力创客房地产开发有限公司，天津 300120）

一、引言

基于我国经济的快速增长，市场经济正朝着国际化方向发展。在与世界发达国家接轨的同时，我国房地产企业也迎来了前所未有的发展机遇和巨大的运营冲击。受金融危机的影响，房地产国际市场遭遇严重挑战。从现实角度来看，房地产价格始终处于不断上涨的状态，房地产行业具有投机性特征，市场运行不规范的问题逐步显现。目前，房地产企业的利润已远不如前，若想在竞争激烈的市场中突出重围，取得最大的经济效益，就需要寻找符合自身发展的项目成本控制方案，解决现实问题，保障自身的竞争力。

二、房地产成本的具体构成

从现实角度看，地产企业构成具有一定的复杂性，具体体现在以下几个方面。首先，土地成本。土地成本指标是在获取土地过程中使用的资金总量。其次，前期工程费用。前期工程费用是指在项目开发之前，未获得相关许可需要支付的费用，其中主要涵盖工程勘察费用、投标代理费用以及临时建设设施费用等［1］。再次，建设施工成本。建设施工成本主要包含建筑工程施工、房屋内部装修施工以及设备安装施工等。在公共配套设施设置项目中，也会消耗掉大量资金，这些都是房产配置设施，产权最后归业主所有。最后，项目管理费用。项目管理费用主要出现在项目建设完成后的运营管理期间，项目运营管理也需要投入大量资金。地产项目为了实现经济效益最大化，需要对所有楼盘进行销售，此阶段会产生营销费用，营销过程中可能涉及广告宣传和样板间建设等。通过以上介绍可以看出地产项目开发需要大量资金支持，只有做好地产项目成本核算和成本控制工作，才能在确保经济效益逐渐提升的情况下，为房地产企业的发展探索出更多路径。

三、科学核算房地产成本的方法

（一）分块类型成本核算方案

从地产企业开发角度来讲，需要做好相应的规划工作，根据现实需求完成数据归档和收集。地产企业在成本核算过程中，需要预防出现成本投入过大等问题，需要对具体问题准确分析，划分多种不同的合理区域。

（二）作业成本核算法

成本核算工作进行时需要找到房地产企业具体的作业环境和基础条件，对成本出现原因进行合理分析。成本出现原因是对成本造成影响的主要因素，例如施工过程中可能产生的人力成本，对于成本动因来讲时间属于重点部分。成本核算工作一定要明确成本动因，只有这样才能帮助企业及时了解不确定的内容模块，实现成本控制的目标。

（三）间接费用核算方案

对T地产开发有限公司进行核算是一项较为烦琐的工作，因此需要做好相应的核算工作，对各项费用进行明确记录，保证所有核算环节准确无误。对于项目形成的贷款利息和支付费用都需要明确统计，这样才能实现项目核算的最终目标。

（四）做好竣工作业的核算

根据T地产开发有限公司实际发展情况来看，工程结算工作需要在工程结束后进行。从现实角度出发，工程结算质量会受到客观因素的影响，在具体实施过程中会遇到诸多困难。因此，房地产企业需要合理应用预提费用，对进行中的项目进行成本核算，将成本作为参考依据，确保核算工作质量。

四、做好房地产成本控制的方案

（一）项目前期预算工作方案

在项目开展过程中，成本控制属于非常重要的工作，所以确保方案的完善性有重要意义。工程师需要根据预算模型确定开发成本，预算结果和项目成本之间需要形成基本的数据参数，明确成本控制上限。对地产企业建设来讲，在设计阶段就要预防出现造价方面的影响。凭借以往的工作经验，初步设计阶段会对工程产生50%以上的影响，工程图纸对工程效益产生的影响在25%~35%之间。一定要在施工期间完成技术分析，明确产品市场定位，借助具体的技术方案来把握成本控制的关键部分。T地产开发有限公司需要在设计初始阶段做好前期成本控制工作，成立专门的设计研发管理部门，根据市场情况和目标客户需求制定详细的交房配置标准，组织管理人员对设计方案进行详细探讨，做好相应的分析工作，这样才能保证评估工作质量［2］。在设计结构的选择过程中，要考虑安全性，逐渐提升施工组织的高效性。造价人员在开展工作时，要及时完成对成本的精准预算，只有保证方法正确，才能根据现实需求提出相关建议。

（二）工程进行中的成本控制

按照工程进展情况和需求选择符合标准的材料和设备，全面控制采购成本，明确战略采购框架。在采购工作开展过程中，需要合理应用战略性方案。在大型工程开展过程中，由于工程规模相对较大，工程开展过程中需要使用多种不同的材料，所以在采购材料时要确保得到合同的支撑，确保合同符合工程开展需要，为费用控制和支出提供良好环境。另外，要选择合适的控制方向。不光要重视产品售卖价格，还要做好税款抵扣工作，逐渐降低成本耗损，明确成本控制工作的重要性。对设定的合同进行全面预评，当合同发生变更时，应当明确预估范围和预估方案；若是无法进行合理的预测，则需要考虑可能影响成本的相关因素，在保证成本可控的前提下，及时组织工作人员完成相应的验收工作，确保最终的实施效果能被确认。

（三）工程竣工期间的造价控制

具体工程完成之后，需要合理解决验收等方面的问题。工程验收属于非常重要的部分，因此要重视细节方面的操作，提升对此项工作的重视程度，领导要明确管理的重点，提升管理方案的现实性与合理性。根据现实控制情况看，施工开展过程中一定要明确合同，规范施工流程，按照现实需求明确记录施工数据，做好数据核对工作，确保施工现场管理的合理性。从施工角度看，要预防一些不在签证范围的人员被列入工程清单，明确结算过程，还要得到专业机构和人员的支持。监督部门需要及时了解企业各方面的运营情况。在符合新制度和新税制要求的基础上，逐渐加大自身的管理力度，将重点放在税务政策上，找出潜在的税务风险，通过及时的防范和处理工作，发挥制度的全部作用。管理人员还需要综合企业实际运行状态，监督、管理已出现的风险。房地产企业还需重视税务风险评估，在实施税务改革政策后，利用各种方法明确风险类型，分析税务风险可能对企业发展造成的影响。企业还需综合自身发展状态，及时了解企业业务情况，对潜在的风险进行监管评估，了解事件发生概率，实现税务风险把控及管理［3］。

（四）加强直接、间接费用核算

施工控制预算在工程开始阶段就要做好。按照施工图纸做出合理的预算，还要考虑人工劳务费、材料成本费用以及设备购买费用等。掌握企业运行情况和自身产业链，多方对比原材料价格，明确施工建设方案，只有这样才能从预算角度出发制定出符合现实需求的实际成本值。房地产企业进行成本核算的目的在于计算开发成本和销售面积成本，因此需要在初始阶段明确经营利润。房地产企业经常出现如重视工程决算忽略项目决算等现象，出现这种情况的原因是经常在施工结束之后才进行核算。因此实际情况和理想需求不符，致使无法按照原本计划进行操作，这些都会影响施工结算成本。

（五）节约现场管理经费

现场管理经费需要根据施工任务量确定。在明确施工任务量的情况下保证核算的准确性，其中主要涵盖临时场地费用和现场施工费用等。现场管理费用无法和任务量形成正比，一定要根据项目实际开展情况进行支配。通过逐渐降低设计费用、缩短施工周期、提高资金回款速率、改善现场管理情况，完成最终的成本控制。

五、结语

T地产开发有限公司应在项目开发过程中以合理的方案完成施工项目成本控制。地产项目成本控制是一项复杂长期的系统化工程，项目涉及的因素相对较多。因此企业需将科学的管理理念渗透到多项施工环节，做好施工队伍建设和原材料购买控制工作，逐渐增强成本核算效果。在保证企业获得经济效益的同时，还要寻求更多的企业发展途径，从而使企业实现经济效益的最大化。