房地产企业财务会计核算问题及改进对策研究

胡琴

（武汉中央商务区城建开发有限公司，湖北 武汉 430022）

我国的房地产行业在近年来非常的活跃，有了非常大的快速的发展。房地产行业的相关的匡计制度也在不断的实践中得到了完善。然而，房地产企业的财务管理会计也在发展的过程中实现了自己的技术需求的转变。房地产通过技术手段来完善自身的会计水平，进而推进本企业公司财务的优良发展和改进，促进房地产企业的财务管理工作的顺畅进行。

一、房地产企业财务会计存在的主要问题

（一）财务会计制度尚不完善

房地产行业和其他行业有着显著的区别和差异，财务会计不仅仅是财务管理的相关工作的简单应用，更多的应该结合自己行业的特殊性。将财务会计的知识体系架构于房地产行业中去，构建一套符合自身需求的财务会计的相关管理制度，符合房地产行业的发展，可以推进房地产企业的良性发展。同时，房地产企业应该设置和行业相关的财务会计培训，这样才能更加的专业化。然而，从目前的实际情况分析来看，房地产商人和个体企业的管理和会计制度还远远不够健全。很多公司并没有形成一个统一和完善的会计体系。有的事业所公司仅仅照搬了会计管理制度，对于会计方面的科目并没有进行科学统筹和规划。

（二）房地产企业的收入确认不明确

在房地产公司的开发建设过程中，一般来说，建设期会很长，收入确认只能在春节后进行。在收到款项时，应将款项包括在“预收帐目”内。换句话说，根据我国现行的相关国际财务会计准则，只有卖方将其在大宗商品交易中的所有重大交易风险和其他重大回报转让给其他买方后，才能够再次支付。确认你的实际收入。主要满足以下条件：买方与房地产公司签订了销售合同，这是由房地产管理部门准备的。金融信息对房地产企业决策的支持非常有限。新收入标准的实施，解决了收入确认的滞后问题，使财务数据的获取更加及时。房地产企业的支付方式主要有分期付款、全额付款和商业性抵押。必须按照付款方式确认销售收入。此外，许多房地产企业把资金回收作为工作重点，而忽视财务会计，难以有效提高企业的经济效益。

（三）房地产企业的借贷成本缺乏规划

房地产行业一般都是由于其资金投入数额大、项目周期较长的情况下，需要密集、大批量的融资活动才能维持和支撑企业的发展和经营活动的延续。房地产企业在日常的运转和运营过程中，必须要具备重组的资金，才能保证人力的充沛，保证资金良好的流动性。通过融资的手段来筹集资金，进而实现资金的充分补充，但是，这种融资手段，无疑是会大大增加公司在借贷利息方面的支出。同时，大部分的房地产企业存在一个共性的问题，就是对于筹资和借贷没有规划。在融资的过程中，不管任何方式，只要能够融资，就会进行融资，但是各种不同方式的融资方式及那个贷款资本化，这无疑给房地产企业带来更大的税负压力，从而影响了公司财务的运转，增大了损益的发生。对于房地产企业来说，要对贷款的具体分类搞清楚，具体特点有清晰的认识，再进行有计划的规划的贷款。目前，很多房地产企业对于贷款并没有区分，更多的是“一视同仁”，在进行会计核算的过程中，无法明确区别一般借款与专项借款，只能依靠借款费用的时间长短将"短期借款"或"长期借款"综合计入。

（四）房地产企业成本核算缺乏规范

首先，成本费用的收取和转移缺乏规范性。房地产企业在日常工作中需要收取费用时，通常都会根据项目的进展情况来收取相应的开发费用。经公司财务部审批，付款金额将计入研究投资费用。但就实际情况而言，当某一个楼盘商品房完工结转后，部分项目还没有按时完成与其他项目相关的结算，那么所收取的费用金额和其实际结算金额就可能会因此而产生某种差异。在建筑物结转时间和实际造价过程中，由于每一栋建筑物的竣工备案日期不一致，无法在财务会计账簿上看到成本总额。然后根据需要进行计算成本的预算单位提供概算，结转时以目标费用为主要依据。而这种情况又会使得造成成本结构中的金额与预算科目之间存在着一定差异，当成本预算部门需要在设定目标性成本的科目时，往往会出现财务报表口径不一致的情况，说明成本结转缺乏一定的规范性。其次，作为房地产企业的一名会计人员，他们在实际工作中对于成本核算规则并没有充分的掌握。

二、房地产企业财务会计的相关改进措施

（一）不断完善财务会计制度

房地产公司在日常的经营和生产的活动中，要充分地考虑自身发展的实践性，要对财务会计制度进行合理的规划和制定，做出科学的选择和规划，构建完善的财务会计的体系。在房地产公司的财务会计制度的制定过程中，瑶对房地产企业的各项财务会计资料进行完善和明确，对相关的数据进行精细的统计，同时对于财务会计制度进行动态化的调整，结合实际情况，不断的制定符合自身需求和发展的财务会计制度。不断的更新企业会计核算方法，使得核算更加的清晰和完善。此外，除了动态化的制定财务会计制度的管理，对于房地产企业来说，好应该组织财务会计岗位的相关工作人员进行相关制度的培训，以及相关财务知识技能拓展和学习，例如和房地产行业相关的增加开发成本、开发管理费用等等项目，对财务状况有着充分和详尽反映的相关知识和技能指标，进而推动房地产企业的财务管理水平的不断提高。

（二）不断更新和完善房地产企业收益会计准则

房地产企业必须严格遵守新税收准则的有关规定，不断更新和完善税收会计准则，并制定明确的税收确认准则。首先，根据购销合同，买方的付款方式可以一目了然。当支付方式为商业性或公积金抵押时，房地产公司出售的商品房的控制权实际上在抵押提供者手中。在这种情况下，仍然需要以实际交货时间作为收入确认节点，交货前收到的房款应包含在预付款中。当支付方式为一次性全额付款或分期付款时，客户实际上对商品房拥有实际控制权，可以按照交货期确认收入，即按照项目进度收入将商品房预付款列入确认。可以看出，按支付方式进行分类不仅符合会计准则的有关要求，而且能够真实、准确地反映企业的财务信息和状况，从而为房地产企业的经营决策提供重要依据。

（三）进一步规范房地产企业借款费用核算

专项贷款是指在房地产企业发展和经营的过程中，进行贷款，贷款的用途是专门用于企业经营中的某一项活动的。一般贷款是指用于普通的的生产经营性用途的贷款。对于专项贷款和一般贷款要进行规范性的核算。在成本核算的过程中，房地产企业要将成本预算和审核进行区分，要赋予两个部门不同的职能，也就是说要分为成本预算和成本审核两个部门。两个部门共同努力，同心同德，互相协作，共同努力，将成本核算工作有序的推进。故而，在房地产企业中，要让相关部门和企业共同进行探讨，对成本核算进行制度上的完善，制定统一的目标，进而提高成本核算的效率。

（四）完善相关的标准和准则

房地产企业要根据自身的实际情况和条件，对相关的财务系统和组织的相关人员进行财务会计的相关培训。制定财务会计工作的相关指标，在日常的工作生活中，提高财务会计人员在房地产行业的相关财务管理的能力，敦促财务会计人员对会计准则的学习和领会，推动房产企业的财务会计工作可以更加规范和有序地进行。

三、结论

总结、分析和研究了房地产商品经营企业财务会计工作中存在的一些问题，并采取了相应的改进和完善措施，不断完善财务会计制度，制定和遵守财务会计准则，以提高企业的财务管理水平。效率得到了有效提高。