管理会计在国有房地产企业中的作用探析

石凡

（北京通州房地产开发有限责任公司，北京 101121）

一、引言

管理会计亦称内部报告会计，从战略层面出发，以流动资金为主要管理对象，对企业经济活动展开全方位、全过程监控，控制资金运转与资金流向，为管理者制定战略计划和决策提供有力支撑。房地产是国民经济长期支柱性产业，新形势下，管理会计已经在房地产行业得以应用且取得成就，运用管理会计工具预测盈利水平、计算成本支出、加强风险管控。但在诸多因素的影响下，国有房地产企业管理会计应用还是存在一些问题，有待进一步完善，通过构建管理会计体系，体现管理会计的价值创造，助力房地产企业稳定长远发展。文章就此展开分析与论述。

二、管理会计在国有房地产企业中的作用

（一）有助于强化现金流管控

房地产企业为资金密集型企业，从拿地到项目开发再到竣工，每一个环节都应以资金为保障，因此对资金管控有一定的要求。应用管理会计，对企业现金流实行全方位、全过程的管控，明确资金去向与资金使用情况，保证项目资金充足，避免出现资金随意调动、资金被占用等情况，有效降低资金风向。另外，在融资方面，运用管理会计展开分析，能够拓展企业融资渠道，选择最佳的融资方式，获得强有力的资金支持。

（二）有助于提升资源管理效率

国有房地产企业资源有土地资源、项目资源、人力资源、客户群资源等，其中最主要的是项目资源。房地产开发项目包括土地购置与工程建设，前期的土地购置需要投入大量资金，中后期的工程建设也需要资本投入。应用管理会计，从财务管理视角出发，加强对项目的成本管控，优化资源配置，有助于提升资源管理效率。

（三）有助于加强项目周期管理

管理会计作为新型管理模式，服务于企业内部经营管理，使用灵活多样的数据分析方式，以人为本，面向未来。房地产企业项目具有周期性，要想保证项目建设质量与效率，必须实行科学的项目周期管理。

（四）有助于提升企业管理水平

管理会计具有预测作用，在财务会计基本职能的基础上，通过分析内外环境，对企业未来发展前景展开合理的预测，面向未来，整合大量有价值的数据信息，为运营决策提供数据参考［1］。

三、国有房地产企业管理会计相关问题

（一）内部沟通不畅，管理会计应用受限

尽管现阶段财务会计向管理会计的转型已是必然，管理会计在房地产行业应用优势明显，但在定式思维的影响下，国有房地产企业对管理会计的认知还是存在一定的偏差。一般来说，将管理会计作为财务部门的独立性工作，要求财务人员全权负责，对其他职能部门的积极配合未作出明确要求。因国有企业组织结构链条长，内部沟通不畅是其主要特征，在管理会计应用方面，财务部门与其他部门并未搭建沟通协调渠道，部门间的有效沟通缺失。具体实行过程中，其他部门很少积极配合，甚至持有抵触情绪，管理会计的应用受限，不利于发挥自身价值，也很难获取有价值的管理会计信息资源，出具的管理会计报告过于片面，完整性、真实性无法保障，同样无法为管理者制定决策提供参考依据。

（二）管理会计工具应用不足，适用范围狭窄

随着我国经济由快速增长向高质量发展迈进，虽然房地产行业增速减缓，但从整体上看仍呈现良好的发展态势。国有房地产企业地产开发经验丰富，业务遍布各个省市，且项目类型繁多，投资方式趋于多样性，此时为了降低风险，同步提高管理效率与质量，管理会计工具的作用非常明显。然而实际上，部分国有房地产企业还是习惯性地沿用传统财务管理模式，对管理会计的定位模糊，偏向于利润预测、成本预测等，平衡计分卡、关键绩效指标、作业预算、作业成本法等管理会计工具在全面预算、成本管控、绩效管理等方面的应用不足，适用范围过于狭窄，难以贯彻融入国有房地产企业的各个环节。

（三）高素养的管理会计人才匮乏，制约管理会计的应用

国有企业财务人员多为工作经验丰富的老员工，他们在知识积累与工作经验方面具有优势，但对新时期管理会计方面的新知识吸收不到位，很难在短时间内转变财务思维，这也体现出国有房地产企业管理会计人才匮乏，制约着管理会计的实际应用。现行教育体制下，财务会计仍是培养财务人员的主要方向，相对来说，管理会计课程体系薄弱。对国有房地产企业而言，引进高素养的管理会计人才还是较为困难。另外，目前国有房地产企业部分管理者对管理会计不够重视，还是认为财务人员只要完成基础会计核算、账单处理、报表制作等工作即可，不能为管理会计应用价值的体现提供支持［2］。

四、新形势下国有房地产企业管理会计应用策略

（一）以信息技术为依托，加强内部有效沟通，完善房地产企业管理会计体系

“互联网+”时代，信息技术不断更新，为国有房地产企业应用管理会计提供了更为有利的条件，将信息技术与管理会计融合，促进管理会计价值发挥已成为可行之路。因而，针对内部沟通不畅、管理会计应用受限的问题，房地产开发企业应当以信息技术为依托，通过搭建各种必要的信息化平台，加强内部有效沟通，消除“信息孤岛”现象，逐步完善管理会计体系。

第一，建立运营监管平台。以大数据、人工智能等技术为支撑，对房企项目、经济活动等进行全程监管，收集所产生的数据信息，从中选取有价值的数据，建立计算机数据资源库，便于企业相关人员调用数据，为战略规划、决策制定等提供参考依据。一方面，应对项目方案展开层层分析，全面整合运营数据，提取应用价值；另一方面，应搭建内部沟通平台，将线上交流与线下交流相结合，实现信息资源的高度共享与高效传递，同步提升资源管理效率，逐渐形成完整的运营监控系统。

第二，建立经营决策平台。管理会计应为企业经营决策服务，以信息技术为依托的经营决策平台应涵盖土地预测、现金流预测、年度预算等。房地产企业应结合开发项目的周期性，从项目选定到项目竣工，应用管理会计工具制定月度与年度计划，提高项目的可行性、经济性；由于土地购置程序复杂，应体现预测成本、时间、效益等；资金使用、资金去向、资金回收都应进行现金流预测，以确保资金安全与可靠。

第三，建立成本管控平台。房地产企业资金规模大，不同阶段都需要成本投入，在运营监控平台的基础上建立成本监控平台，实现全过程监控与合理的成本控制，将管理会计理念融入各环节，在方案设计之初应考虑如何降低成本、保障质量，建立指标库，控制造价［3］。采购过程中，对接内外信息系统，了解市场行情，建立材料价格库，实时对比分析，选择适宜的供货商，控制材料价格，达到降本增效的目的。

（二）从多维度出发，合理应用管理会计工具，逐步拓展管理会计适用范围

常见的管理会计有风险热图、平衡计分卡、现金流模型、关键绩效指标、作业预算、作业成本法等，涉及企业管理的各个方面。针对管理会计应用不足、适用范围狭窄的问题，房地产企业应当从多维度出发，对管理会计工具有正确的认知与全面的掌握，合理应用，拓展其适用范围，充分发挥管理会计的价值创造作用。

第一，加强企业营运资金管理。应用管理会计工具，分析国有房地产企业可通过哪些手段提高应用资金的使用价值与效益，主要目的是降低成本、提高效率。现阶段，管理会计在资金管理中的应用体现在三个方面。一是降低资金持有成本，提高应收账款回收效率以及存货的周转速度，缩减流通运转时间，加速内部现金流的流通，强化现金流管控；二是运用金融工具，促进资金回流，提升房地产企业信用管理能力，拓展企业融资渠道；三是加强商业信用管理，确保赊销的安全性。

第二，加强企业预算管理。面向未来，结合不同发展阶段的特征，制定详细的预算管理计划，重点关注如何提升管理水平。对此，房地产企业可在应用作业预算的基础上建立全面预算管理体系，从预算目标确定与预算绩效考核入手，将全面预算纳入其中。首先，以管理会计工作原理为根本，对房地产企业特殊属性、运用规模、项目建设成本等加以分类与分析汇总，归类具有共性的房地产开发项目，应用管理会计思维整合大量数据，提取其中有价值的数据信息，深入分析，出具分析报告，为项目建设提供战略参考，在多个部门的共同参与和积极配合下科学编制预算，设立预期目标；其次，加强预算执行控制，实现全过程监控，及时发现预算与实际是否存在偏差，分析具体原因，及时上报，审批通过后予以调整；最后，充分运用预算绩效考核结果，再一次完善全面预算管理。

第三，加强企业成本管控。国有房地产企业属性特殊，成本管控十分关键，而选择合适的管理工具也是重中之重。房地产企业营利性质明显，获得经济效益与社会效益是最终目的，可使用本量利分析法，对房产销售量加以分析，分析其与成本、利润间的关系，充分考虑到各个要求，为开发决策提供有力支撑。作业成本法在国有房地产企业的应用流程如下：确定考核作业以及工作成本；确定成本要素，分析作业与成本的关系；确定并计量成本动因；计算作业成本；成本管理。除此以外，成本管控方面的管理会计工具还有变动成本法、标准成本法等，不同工具适用于不同环节，房地产企业应根据实际需求，选择适宜的管理工具，提高成本管控能力与水平。

第四，加强企业绩效管理。管理会计工具可应用于国有房地产企业绩效管理，通过健全绩效指标体系、创新绩效考核方式，将绩效管理与奖惩直接挂钩，激发企业员工的积极性［4］。平衡计分卡作为主要的管理会计工具，与房地产企业的特性相符，完善绩效管理模式，应用平衡计分卡四个维度提取KPI指标，将企业战略目标逐步细分为可衡量的指标，包括偿债能力、资金流动情况、业务运行流程、客户满意度、员工工作状态、员工留任率等，确定绩效考核的范围，形成从企业到部门再到个人的深度考评体系，给予表现优异的个人或者部门丰厚的奖励，反之予以惩戒，提升员工的积极性，端正员工的工作态度。

（三）加大教育培训力度，培养高素养的管理会计人才，组建管理会计队伍

因管理会计人才匮乏，目前有的房地产企业还未设置专职管理会计岗位，所有工作都由财务人员负责。新时期，国有房地产企业应与时俱进，适当加大教育培训力度，定期组织专业培训课程，要求现有财务人员积极参与，通过培训提升自我，更新知识体系、积累工作经验，成为高素养的管理会计人才。为了激发财务人员的学习积极性，国有房地产企业应创新培训形式，如对外交流学习、内部交流分享会议、专家讲座、国际交流等，鼓励财务人员继续深造，不断丰富个人专业知识储备，吸收新的理念，以胜任管理会计相关工作。国有房地产企业还应与高校联动，根据企业战略发展需求，制定管理会计人才培养方案，实现高端人才培养，优化人才培养模式。国有房地产企业还可督促会计人员考取资格证书，对已经考取证书的人员给予奖励。

五、管理会计在国有房地产企业中的应用展望

信息化时代，互联网快速发展，推进“互联网+”下的会计改革，是促进会计体系进一步完善的必要措施。如今，信息技术已经深入各个行业，我国房地产企业逐渐由电算化转向智能化、数字化，财务会计工作形式发生巨大变化，不再局限于数据整合、会计核算，而是在信息技术的推动下，拓展管理会计的广度和深度。在这样的背景下，传统理念必须发生改变，只有这样才能将管理会计在房地产企业中的作用与价值发挥到极致。

大数据同样给管理会计带来深远的影响，利用大数据思维收集数据、快速提取数据、分析处理数据，提高基础工作效率，更加投身于财务决策、战略规划、业务管理中。房地产企业应建立健全信息系统，对接管理会计系统与其他系统，采取信息化手段，加强管理会计工作与企业业务之间的联系，扩大管理会计的应用范围，提升管理会计的应用价值，促进其在房地产行业深入发展［5］。

六、结语

根据上文的分析可知，面对竞争日益复杂的市场，尽管国有房地产企业本身实力雄厚，但仍要考虑如何增强并保持综合实力，通过引进运用管理会计，将其融入资金管理、预算管理、成本管控等多方面，可实现进一步的优化与改善，有助于国有房地产企业加强管理与创新。因此，企业应当正确认识管理会计的作用，从实际问题出发，利用信息技术搭建管理会计体系、运用管理会计工具拓展适用范围、加大培训力度培养高素养人才，将基本理论落实到工作实践，助力管理会计服务于企业经营管理，创造更广阔的发展空间，进一步推动国有房地产企业稳定可持续发展。