《民法典》中对不动产抵押权追及效力的解释

苏祎昕

（陕西工业职业技术学院，陕西 咸阳 712000）

在抵押物发生转让时，抵押人、抵押权人和买受人之间的利益及权利会发生较为复杂的变化，一直以来是立法的难点之一［1］。2007年通过的《物权法》中由于存在一定缺陷，并没能较好地解决三者间的利益失衡问题［2］，之后，在学界中也研究了不少解决办法，如抵押登记、涤除权等，但经过多年的实践仍然没有形成统一流程。直至《民法典》出台之后，首次明确承认了抵押权的追及效力，并去除了关于对抵押财产转让的条款，但明确提出无论如何转让，其包含的抵押权仍存在，并不会随抵押财产的转让而消亡，极大程度地保护了抵押权人的利益。

一、《民法典》中明确不动产抵押权追及效力概述

《物权法》第一百九十一条通过限制抵押财产的转让，即必须征得抵押权人同意方可转让，来试图维护其中所涉各方的利益，但由于经转让的财产不存在物上负担，也就不存在是否需对抵押权进行追及的问题。而且，根据《物权法》的设定，抵押权人的同意对于相关财产的转让来说是一个明显的限制项，第三取得人并不能越过这一条限制去获得财产的所有权［3］。而《民法典》第四百零六条则对此作了修正，不再限制抵押财产的转让，但也约定了抵押人应承担的通知义务，并由抵押权人根据该转让行为是否有损抵押权来决定是否需提前清偿债务，即使在抵押财产转让的情况下，抵押权仍受到保护［4］。

二、《民法典》中不动产抵押权追及效力的解释和意义

（一）在经济价值上做到物尽其用

《民法典》物权编较好地体现了定分止争和物尽其用两大原则，使物的使用价值能充分实现。在原本《物权法》中对抵押财产转让的限制，事实上剥夺了抵押人对不动产的处分权，也无视了不动产的市场需求。在此类转让行为中，最典型的是不动产的转按揭交易，其中，受让人完全承担了不动产转让时同时被转移的还贷义务，也同时兼顾了抵押权人利益和受让人对不动产的使用需求。但受限于《物权法》，多数法院在裁决此类转让问题时，仍以转让行为是否取得抵押权人同意为准，即使在抵押人无力偿还且买受人愿意承担物上负担的情况下，仍不承认抵押权追及效力，影响了不动产的经济效用。除此之外，抵押财产出资入股也会由于必须首先取得抵押权人的同意而受到制约，存在资本的不确定性，不利于“放活土地经营权”政策的落实［5］。

负担抵押权的不动产本身有着流转市场的需求，但在以往《物权法》所规定的限制转让模式中，却大大限制了这种流通。抵押财产能正常流通的前提为办理注销登记，由于《物权法》的制约，以往的裁判实践中，有不少案例存在法院就消灭抵押权的判决已经生效，而相关抵押权登记尚未注销的情况，当事人仍由于抵押权登记未注销而不能办理不动产所有权转移登记。而这种情况也被多数裁判认为是合乎法律也是合理的。然而，财产的流通性是做到物尽其用的前提，抵押财产在附负担时即被投入市场中，由第三取得人对其进行支配和使用，能充分实现其流通性，避免了资源浪费，也增加了对不动产利用方式的可选手段。

《民法典》对不动产抵押权追及效力的承认，可谓同时兼顾了物尽其用原则和抵押权保障［6］。不动产之所以为不动产，就在于它的固定性和低耗性，其价值主要受到社会环境、政策所影响，不管所有权如何变动，也不会造成物理位置的改变。再加上即使所有权发生多次变更，仍在同一本登记簿上进行记载，不会因为登记簿的变更而导致既往记录丢失、无法查询的情况，抵押权的存续和行使完全不会受到影响，也不会损害抵押权人的利益，也就不存在因不经允许的所有权转让而增加抵押权人风险一说。所以，基于抵押权人同意基础上的不动产转让，也就成了过分限制不动产流转的桎梏。

（二）有利于实现三方的利益平衡

当抵押财产发生转让时，主要涉及了抵押权人、抵押人和买受人间的利益，《物权法》中的规定虽对寻求上述三方间的利益平衡作出探索，却明显牺牲了抵押权追及效力，得不偿失，而在《民法典》中对抵押权追及效力的认可，则是实现三方利益平衡的最佳手段。

首先，虽然限制抵押财产转让可以使交换价值提前实现，在抵押权被消灭的前提下来实现不动产流转，有利于降低流转过程中的风险，但上述交换价值的实现必须建立在价金的物上代位基础上，若价金物上代位没有被承认，就可能会出现优先受偿权变成普通债权的情况，反而不利于交换价值的实现。再加上若存在当事人双方恶意串通的情形，也会使抵押权人实际权益受损，且债权人撤销权难以发挥作用。在实际案例中，抵押人无可供物上代位的价金情况也较为多见，均不利于保障抵押权。根据《民法典》第四百零七条规定，不动产抵押权从属于债权，只要相关的债权仍存在，在抵押权追及效力下，抵押权也会一直依附于抵押财产上，同样持续存在。此外，抵押人或买受人对不动产使用的是否得当，得需要抵押权人的监督，均不受限于限制财产转让或抵押权追及效力。

其次，与不动产转让限制相比，《民法典》中对抵押权的追及效力会更有利于对其真实权利人权益的维护。在不动产所有权已被转移，第三取得人在其上为他人设立抵押权后，该转让合同被认定无效的情况下，出让人可要求返还不动产。若在限制转让的规则下，只要抵押权人不同意且抵押权尚存，出让人的请求就无法得到支持，除非出让人愿意清偿抵押权所担保的债权，才可能再次取得不动产所有权。也就是说，在合同无效的情况下，不动产所有权能否返还，仍需受到抵押权的阻碍，出让人的所有权并不受到保护。但在抵押权追及效力的规则下，出让人返还不动产所有权的请求，是得到法律支持和保护的，这样一来，既维护了出让人的权益，也不影响抵押权的正常行使。

最后，以往之所以不承认抵押权追及效力，其中一个原因就是买受人可能会由于抵押权的被行使而失去所有权，且对转让价金的请求也未必会得到法院支持，其实际权益难以得到维护。但由于不动产抵押权是被明确记载于不动产登记簿上的，买受人在受让时本就应负有查询义务，若在查询后得知该不动产的抵押负担，那么由此产生的风险是可预见的，且足以帮助买受人以此作出理性判断，使牵涉到该抵押不动产的交易在信息对称的前提下进行。反之，若买受人并未查询，则相当于自愿承担风险。同时，《民法典》去除了原本《物权法》中所有的“受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”这句话，根据《民法典》解释来看，买受人为减少来自抵押权的利益风险而清偿债务、消灭抵押权的行为，属于买受人的权利而不是其应尽的义务。因此，在《民法典》第五百二十四条中，又对买受人及债权人间的履行债权及债权转让等问题作了进一步规定，认为买受人对主债务的履行应该是享有合法权益的，债权也应随着买受人的清偿行为而得以转移。

总之，《民法典》中对不动产抵押权追及效力的承认，既有利于保障当事人三方利益的平衡，又能避免抵押权对不动产流转的限制，满足不动产本身市场流转的需求，充分实现抵押财产物尽其用的经济效益。同时，由于不动产抵押登记簿的记载，买受人在交易前需要认真查询，以便于作出理性判断，降低自身风险。