农村房地一体确权登记中存在的问题及对策研究

张俊

【摘要】农村房地一体确权登记工作的开展有助于我国农村制度的全面改革，必须加快城乡融合发展的力度，不断缩小城乡之间的差距，为农村的振兴提供保障。现阶段，我国农村房地一体确权工作正在逐步推进，但是工作过程中仍然存在很多的问题。综合实际情况对文献进行查阅，通过走访调研了解农村房地一体确权的情况。其中主要的问题有：管理不规范导致出现一户多宅的现象、农村房地出现超面积现象严重、农村确权登记前提准备工作不充分、农村房地确权登记工作过程中缺少专业的工作人员，这些问题的存在使得农村房地一体确权登记的难度进一步增加。基于此，必须加强对农村房地确权登记一体的重视，按照法律法规处理好涉及的问题。农村房地一体确权登记工作开展的过程中，必须不断提高基层管理人员的责任心，结合实际情况提高农户对于房地一体确权登记的认识，加大宣传力度，以此提高工作的效率。随着现阶段网络技术的发展，在开展农村房地确权登记工作的过程中可以合理融入网络技术，加大对各部门工作的监督与管理，确保农村房地一体确权登记工作的全面开展。

【关键词】农村房地一体；确权登记；问题；策略研究

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021. 26.012

随着城乡建设力度的增加，使得政府对于农村房地一体确权登记工作的重视程度越来越高，全国各地都在全面开展土地确权登记工作。我国是农业大国，农村人口数量比较多，确权登记工作的难度比较大。同时，农村房地一体确权登记工作开展的过程中很多工作人员的专业素质水平比较低，工作思路比较乱，导致确权工作的进展缓慢。因此，必须结合农村发展的实际情况，对农村不动产确权工作开展的方案进行调整，及时找出农村房地一体确权登记中存在的问题，并采取措施予以解决。本文中总体概括了当前农村房地一体确权登记的情况，并根据问题出现的原因给出了具体的解决措施。

1、农村房地一体确权登记工作概述

农村房地一体确权登记调查工作的开展必须由调查工作人员牵头，同时，坚持权属合法、界址清楚以及面积准确的基本原则。同时，该项工作开展的难度比较大，需要政府相关部门做好相应的支持与帮助。村委干部应该提高对调查工作的重视程度，清楚调查每一宗宅基地的权属界线以及面积、用途等，并清楚地登记宅基地的基本位置以及地上房屋建造的情况。通常情况下为了保证工作能够有序推进，项目工作人员可以分为外业实地调研小组和内业资料整理与分析小组。其中，外业实地调研小组的工作内容是对房屋权属进行调查与分析，并且真实测量宅基地的面积等，做好每宗地的入户调查，全面了解房屋情况，尤其是房屋权利人、房屋构造以及规划用途等。工作人员还可以对房屋进行拍照，为后期数据完整性提供帮助。内业资料整理工作小组的主要工作内容是对农村房屋地籍图进行编制，做好房屋面积的统计以及地籍基础信息的收集，其工作内容还包括收集权利人的宅基地证书以及相关的土地证明材料。内业资料整理的工作内容比较多，工作复杂程度比较高，资料收集完成后工作人员还需要根据收集到的数据信息对房屋地籍以及宗地图进行绘制。在互联网技术的辅助下完成对农村宅基地和农房权籍的数据调查，并对调查结果进行全面的分析，按照法律法规的要求颁发相应的不动产权证书。

农村不动产确权登记已经受到越来越多人的关注，并且政府部门一再加大力度，确保该项工作能够顺利开展。第一、农村不动产确权登记工作的难度比较大，不能与城市不动产登记相比。不动产确权主要依据法律法规对产权的归属进行明确，从而解决不动产确权过程中遇到的历史遗留问题，这也在很大程度上提高了土地管理的力度和规范程度。依法开展农村不动产确权登记工作能够在一定程度上健全不动产登记制度，促进城乡房地一体化工作的开展和提升。第二、农村房地一体化工作的开展能够有效提高土地的利用率，保证农村土地更加科学合理的应用，这也在一定程度上推动了农村经济的发展。第三、农村不动产登记制度的逐步完善使得对不动产的调控更方便，维护了农民的最大权益。同时，通过开展不动产确权工作可以合理缩小城乡差异，提高农村改革的力度。

2、当前农村房地一体确权登记过程中存在的问题

2.1 管理不规范和一户多宅、超面积情况严重

农村房地一体确权登记工作开展的过程中，基层管理混乱是阻碍该工作开展的重要因素，就目前的形势分析当前很多农村都存在一户多宅的现象，并且宅基地面积超标的现象普遍存在。同时，由于管理层管理力度的不够，导致建房审批流程并不规范；建房审批工作不严谨，导致农村中有很多违建房屋。有些農村新房建设完成后并没有拆除原有的住宅。一户多宅是当前农村比较常见的问题，导致这个现象出现的原因有很多，例如，因为继承或者赠与方式获得更多住宅。农村村民对法律的了解程度不够，并且法律意识淡薄，有些农民购买更多宅基地，购买双方并没有相关的买卖合同或者是协议，导致宅基地的权属关系确认难度比较大，这也给后期工作的顺利推进带来了很大困难。有些宅基地确权登记发证工作的时间跨度比较大，增加了审批工作的难度，也导致部分权属资料丢失，确权工作无法开展。随着农村经济发展速度的提升，农户对于住房的需求量增加，有些农户私自将耕地改为宅基地用于建房，导致房屋面积超标的问题出现。

2.2 前期工作准备不足，农户对确权登记工作不够重视

农村房地一体确权登记工作开展的过程中由于管理部门的重视力度不足，开展工作前的前期准备不充足，导致该项工作的推进难度比较大。相比于城市不动产登记工作的开展，农户的文化程度普遍较低，对于农村房屋确权登记的重视程度不高，工作人员开展工作时农户的配合程度比较低。过去，不动产确权登记使用的为纸质材料，由于纸质材料比较容易损害，农户保管的过程中有可能丢失或者被损坏，这就导致确权相关证明资料不完整。大部分农村的村干部的文化水平比较低，村干部的综合素质水平参差不齐，对于确权登记工作的主要内容并不了解，材料递交不及时的问题经常出现。村干部的态度决定了农户的配合程度，有些村干部工作态度比较差，一旦遇到面积超额或者一户多宅的问题就会采取措施，导致农户不愿意积极配合工作。此外，有些农村的经济水平比较落后，农村的大部分人员外出务工也是材料提交不及时的主要原因。

2.3 农村房地确权登记工作量大且工作人员专业能力不高

我国是农业大国，农村村落分布通常情况下比较广，也比较分散。再加上我国地域辽阔，地域环境的差异都比较大，不动产统一登记工作开展的过程中需要收集大量的信息，这就需要确权登记工作人员必须具有较高的素质，相关部门必须加大对该项工作开展资金的投入力度。但是，农村房地一体确权登记发证工作涉及到的工作内容比较多，并且工作开展的周期比较长，每一项工作的开展都需要消耗大量的时间，并且数据信息的收集与整理难度比较大，工作人员必须具备专业的综合素质能力，掌握数据收集与处理分析的相关办法，才能保证工作能够顺利开展。并且确权登记还会涉及到相关的法律知识，资料审核必须严格按照法律的规定，这对工作人员的专业性要求比较高。然而，就目前情况分析，基层政府和村委会工作人员的专业能力较低，并且工作的过程中缺少专业人员的指导，不仅影响工作进展，还会导致工作质量达不到预计的水平。

2.4 乡村居住区缺乏长远规划，农房建设监管不严

早期农村住房建设大多缺乏规划。在调查中发现大多数农民建房的主观意愿较强，村集体主要负责人缺乏长远规划意识，导致农村住房建设混乱。与此同时，上级部门对农村宅基地使用的监管不到位，认为暂停审批就能控制农村违建的现象，导致有一段时间没有审批文件。政府部门的管理职责不明确，农村建房也处于不断变化之中，与此同时，由于资金不足和缺乏专业技术人才的支持，农村宅基地及房屋确权登记工作一直无法有效开展，加上基层政府工作的积极性不高，又缺乏资金支持，造成登记工作进展缓慢。

3、推进农村房地一体确权登记工作的对策

3.1 依法合理分类处置既定事实，引导基层管理规范化

在确权登记部门办理登记手续时，要严格按照现行的政策法规办事，对含糊不清的问题要根据实际情况进行登记。政策执行前，以1982年《村镇建房用地管理办法》为依据，对那些所占用宅基地范围到核实之日未发生变化的，根据实际使用面积进行产权登记，并在此基础上发放产权证书，同时完善登记系统信息。对于政策执行后的农户建房情况，严格按照宅基地建房的有关批准文件的规定办理不动产权证书。在现实中，由于继承关系导致现有权利人实际居住多套住房或因房屋交易而产生的一户多宅问题，要参照《物权法》、《土地管理法》、《不动产登记暂行条例》及一些相关法律条文，区别不同的情况分别处理，对已有资料进行严格分析和梳理，确定相对应的权利人的所属关系，按照规定登记有关权利人信息，杜绝相同情况不同处理方式的出现。如果实际占用面积符合审批标准但超过原审批面积，需补办相关用地手续，然后重新办理。总之，要合理合法处理上述问题，维护农民合法权益。

3.2 加强确权工作宣传，落实工作主体责任

农房一体确权工作涉及到农民的切身利益，政府要做好不动产登记发证宣传工作，充分调动政府力量，落实主体责任，确保宣传工作有效开展。以村为单位，进行宣传动员工作，充分利用新媒体和电台、电视、报纸等新闻媒体做好宣传，使农户充分认识到农房一体确权工作的重要性。村干部要提前联系自己负责的村民，对于因各种原因不能及时提供资料的农户，可通过新媒体和电台、电视、报纸等新闻媒体做好宣传动员工作，确保在规定时间内完成资料收集工作。在进村开展工作前，要提前与村委联系，让其做好宣传，给村民留出足够时间提前准备所需材料，便于进村后工作的顺利开展。

3.3 利用互聯网+技术提高作业人员的专业素质，提高工作效率

农村房地一体化确权登记具有较强的专业性，登记人员必须具备专业知识和业务能力。为此，我们应吸收高素质的专业人才，加强对一线人员的培训，学习一些先进经验、方法和优秀案例，并结合当地实际，确保登记工作的准确性。此外，要加强对员工的绩效考核，建立奖惩制度，奖励在工作中表现优秀的员工，同时惩罚违规行为，提高员工的工作积极性和规范性，建设一支高素质的作业队伍。

传统的调查登记模式相对落后，人员大量投入，资源消耗严重。利用互联网+不动产登记系统整合资源，利用因特网技术优化流程和管理，使村民足不出户就可以办理登记业务，有效地缩短了办理时间，同时也使村民能够及时登记，大大提高了工作效率。需办理的农户向村委会提出申请，同时在网络平台上完善基本信息，村委会对申请信息进行初步审核，并经审核无异议，由监管部门在网络平台上进行初审，并安排专人核查。最后审核通过后，将最终登记结果反馈给村委会进行公告，同时利用因特网将预登记结果发送给申请农户。经公示无异议后，可在网上缴费领取不动产权证。

3.4 健全管理机制，提升监管效能

由于没有统一的规划，加之监管部门长期缺乏有效的监管机制，导致了农村房屋建设管理混乱。为此，应加强管理机制，保证农房建设规划布局的合理性和长远性，并下发政策文件予以支持，为未来美丽乡村建设做好铺垫。此外，要依法设立专门的监管机构，加强规划实施的监督，政府要给予资金支持，确保监管队伍专业化。与此同时，发挥群众监督作用，开通监督热线和监管机关留言信箱，拓宽监管渠道，提升监管质量，保证确权登记信息的真实性和合理性，提高农民的幸福感，促进农村稳定发展。

总结：

总而言之，农村房地一体确权登记工作的顺利完成，对于促进农村稳定发展、推进城乡一体化建设具有十分重要的意义。随着乡村振兴和美丽乡村建设的深入推进，房地一体确权登记工作已势在必行。所以，要保证农村房地一体确权登记的顺利完成，就要结合农村房地的特殊性、复杂性，针对确权登记存在的问题，制定切实有效的应对措施，严格规范登记流程，确保数据的正确性，为确权发证工作尽早实现做好充分准备。农村房地一体确权登记事关千家万户农民的利益，必须引起政府和农民本身的重视。

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