关于稳房价、稳预期的几点建议

【摘要】在国家倡导实现共同富裕的背景下，住房成本成为制约共同富裕的关键因素，因此，从多角度采取措施让房价回归本源，才能让居民买房压力降低，释放消费潜力，从而促进经济可持续发展。本文从商品房的特点及商品房严重偏离成本价的基本情况为出发点，从多角度提出稳房价、稳预期的应对措施。

【关键词】房地产;稳房价;稳预期【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

由于房子的固有属性，建设周期长，资金密集型行业的典型代表，这就决定了房子作为特殊商品之一，可以进行先付款未来交房的期房交易。这就给普通消费者带来很大的不确定性。一方面房子可能面临资金链断裂出现烂尾楼的情况;另一方面开发商作为商品提供者，占有绝对话语权，消费者处于弱势地位，买卖双方的地位严重失衡。由于房子的特殊性，导致消费者的商品议价能力较低，即使国家层面采取各种调控政策，房价上涨的趋势仍在持续。为此，稳房价、稳预期成为房价调控的重点之重。

1、商品房价严重偏离成本价的情况

房价事关民生，也是投资客牟利的重要途径。炒房客进入市场容易哄抬房价，让房价走势添加更多的人为因素，房价与其成本价严重偏离，因此，由于资本的逐利性与人为因素干预市场，由市场决定房价只会造成房产泡沫现象。因此，为了让房价回归本源，不僅需要宏观调控政策加以干预，而且需要多主体多角度采取措施来共同实现稳房价、稳预期的目标。

2、稳房价的应对措施

房价无序涨价的现象需要从多主体多角度予以遏制，具体可从期房预售、城市房屋登记信息系统、监管力度、房企融资条件及房产纠纷处理简易度等进行应对。

2.1期房预售的条件应更加严格

根据现行的《中国人民共和国城市房地产管理办法》第四十五条的规定，商品房预售，应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。根据规定可以了解到，期房预售的条件过于简单，这就为烂尾房的产生提供了基础。投资开发建设的资金仅达到四分之一以上就可以进行预售，这不是用消费者的资金进行期房建设，对于资金链紧缺的开发商而言，一旦预售没达到理想预期，无法向银行申请开发贷款，开发商极易出现资金链断裂，这对于前期已购房的消费者极其不利，楼盘烂尾的风险极大，买卖双方都面临巨大损失。提高预售门槛，既是对广大购房者负责，更是对开发商负责。因此，建议增加投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之五十以上，并已确定施工进度和竣工交付日期同时楼盘封顶以后才能办理预售。

2.2统一全国的城市房屋登记信息系统

二套房的认定与城市房屋登记信息系统是否统一有着至关重要的决定因素。一个地级市所辖的各县市房屋登记信息系统无法统一，每个城市都有各自的房屋登记信息系统，又不能全国各个城市查一遍名下是否有房，这就给炒房客以可乘之机。炒房客一般都是有足够资本，全款买房的情况数不胜数。但看征信记录是否有房贷及户籍所在地与所购商品房所在地是否有房就无法明确其名下所有房产。因此，建立一个类似身份证的全国联网核查系统来统一全国的城市房屋登记信息系统，可以有效区分其名下有几套房，避免炒房客利用政策漏洞进行投机炒房。

2.3加大监管力度，杜绝房地产违规经营乱象

房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房地产开发企业必须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。商品房预售资金是开发商将正在建设中的商品房出售给购房人，购房人按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款（包括定金、首付款、后续付款及按揭付款）。专款专用，可以杜绝开发商随意使用预售资金，防止开发商因资金链断裂出现烂尾楼的现象。这个时候，预售资金监管专户是否真正发挥其应有的作用成为亟需关注的关键问题。房地产行政主管部门加强对所辖区域的所有商品房预售资金监管专户进行专项监督检查，一旦发现违规情形，从严处罚或禁止入市交易，可以起到威慑作用。现实生活中，商品房预售资金是不是全部进入预售资金监管专户还是部分转入，这些情况都会影响预售资金监管专户是否可以发挥其真正的作用，是否将政策执行到位。商品房买卖过程中，大多数购房者根本不清楚商品房预售资金监管账户的存在及意义，售楼部让预付资金转账到指定账户，该指定账户并不一定是预售资金监管账户，仅仅依靠行业自律来保证商品房预售资金专款专用，不被挪作它用，反而是空有对策而无法保证相关政策得到贯彻落实。

2.4加大房企融资条件

开发商融资的便利度越高的话，对于开发商来说，开发商极易过度扩张建房。这就容易出现盲目扩张导致企业高负债经营，若是楼盘预售不理想，极易加大企业财务风险与经营风险。根据企业负债程度、销售回款等多方面因素综合评估企业的授信程度，可以从融资端方面约束企业盲目扩张，实现稳健经营。稳健经营的优势在于可以避免出现烂尾楼盘，另一方面可以促使开发商集中于销售回款的方式来保证其主营业务收入得到持久稳定的现金流。集中销售回款可以从价格折扣等多方面来挽回客流，从而达到稳房价的目标。

2.5提高房产纠纷处理便利度

房产市场上，总是处于一种不平等的买卖双方。签订商品房认购协议之后，预付的定金则不可以退回。这显然有失公允。作为高价值的期房，不仅没有看到成品，还需要支付大额定金才能取得锁定房号的权利。淘宝买卖商品还存在7天无理由退换货，然而期房就不存在无理由退房，定金不退的规定，明显的霸王条款。这种不平等现象容易滋生房产纠纷。法院起诉是一件耗时耗力的途径之一。对于这种普遍因买卖双方地位不平等而造成的房产纠纷，建议房地产行政主管部门可以明文规定相关房产交易规则或专门成立调解纠纷委员会来简化房产纠纷处理机制，为买方提供公平交易的市场环境。

3、稳预期的应对措施

房价市场预期总体呈平稳的趋势，这时候投资客炒房就失去了炒房的动机。供求关系影响商品的市场价格，供过于求，价格下跌;供小于求，价格上涨。可以从加大供给、大力推行共有产权住房及培育“房东直租”租赁市场等多方面来稳定房价走势。

3.1多主体多角度供应商品房

加大保障性住房的供应力度，全力保障刚需住房的优先购买权。健全租售同权，淡化学区房的概念，从而针对暂时无力购房者提供同等的权利，从而稳定房价走势预期。

3.2大力推行共有产权住房

共有产权住房是政府与购房者共同承担住房建设资金，分配时在合同中明确共有双方的资金数额及将来推出过程中所承担的权利义务，退出时由政府回购，购房者只能获得自己资产数额部分的变现，从而实现保障住房的封闭运行。为了保障低收入者居者有其屋，大力推行共有产权住房，让购房者可以有多种形式来购买其房屋，可以有效规避商品房定价过高，降低购房需求量，从而达到稳房价的预期。

3.3培育“房东直租”租赁市场

长租公寓爆雷事件说明房东直租的租赁市场既能保证租房者的利益又能保证出租者的权益。由政府主导培育“房东直租”租赁市场，去除中介在租房市场中的干扰，能够有效保证租房市场有序发展。租房市场有序发展可以推动商品房市场需求量出现平稳增长的情况，从而有利于平衡商品房的供求关系，达到稳房价稳预期的目标。

结语：

房地产属于资金密集型企业，广大购房者也是广大消费者。只有让房价处于其成本价浮动范围内的合理范围，才可以让居民买的起房。稳房价一方面可以让炒房客退出房地产行业，另一方面可以释放购房者的消费能力，促进房价回归本源，让更多的富余资金投向实体行业，实现经济稳步可持续发展。

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作者简介：

熊芳芳（1989.12-），女，汉，研究生，研究方向：財务理论与方法，单位：中国人民银行黄石市中心支行。