基于流程的房地产建筑项目成本预算及动态控制

何金莎

（山西建筑工程集团有限公司，山西太原 030001）

1 基于流程的成本控制方法

房地产建筑项目由于开发周期长、施工环节多、涉及要素多，施工过程中出现成本超支是一种非常普遍的现象[1]。为改变房地产建筑项目整个开发周期中出现的成本超支现象，使建筑企业和建筑行业获得更好的经济效益，很多学者对房地产建筑项目的整个开发流程中的关键环节进行了深入研究，如以建筑工程的施工过程为研究对象，研究构成工程成本的各项关键要素；除施工环节，部分学者还对房地产建筑项目的整个开发流程进行分阶段研究，如对招投标阶段、施工准备阶段、工程实施阶段等阶段中出现的各类成本管理问题，并从成本控制角度提出不同的解决措施；另有部分学者认为成本控制效果不佳，与施工单位的管理水平存在关联，对施工单位的管理制度、成本控制思路、成本控制方法等进行研究，并提出需要合理协调施工工期、施工质量等与成本支出息息相关要素的关系。除以上研究观点外，基于流程角度对房地产建筑项目整个开发过程中产生的成本进行控制也是一种有效的办法，此种方法是将整个项目开发流程分为若干个小的阶段，结合每个阶段的不同特点采取针对性更强的成本控制方法，最后将各个阶段进行有效衔接。在整个建筑项目开发的推进过程中，由于涉及人员和建设单位数量较多，会计人员通常会采用单项目归集的方法进行成本核算，便于明确不同项目的责任主体，能更好地控制工程的建设质量。此外，建筑项目的开发过程具有明显的过程阶段特征，施工建设周期长，之前房地产开发企业在进行成本控制时，在不同阶段采用较多的随机控制方法，从过程的角度对房地产建设项目进行成本控制，能对不同阶段的支出成本进行更加准确的预算，并在建筑项目建设推进的过程中对其进行持续的动态控制。

2 案例分析

2.1 案例介绍

本文以某房地产建设项目作为案例进行详细分析，本项目中共包含高层写字楼4 栋，酒店楼1 栋，大型地下停车场1 个，工程中建筑面积约110000m2，工程占土地面积约62000m2。高层写字楼和酒店楼的建筑结构都采用框架剪力墙结构与混凝土灌注桩，建筑外墙采用玻璃幕墙。酒店楼预期等级为四星，在造价、施工、结构设计等方面的难度都远高于高层写字楼，建筑主体完成施工后，需要以四星级标准进行配套设施的装修。该房地产建设项目于2014 年6 月正式启动，2015 年5 月开始施工，于 2019 年7 月竣工。建筑工程项目采用公开招标方式选择合作建筑企业，如图1 所示。

图1 高层写字楼

2.2 项目成本预算及动态控制

中标的建筑单位将整个施工环节分为前、中、后三个阶段，在每个阶段中采取不同的成本预算和动态控制方法，各项方法和措施综合后，最终项目实际支出比预计成本减少约8500 万元。

2.2.1 立项阶段的成本管理

工程立项是工程项目的起始工作，也是一个非常重要的工作阶段，需要在该阶段对工程进行全面的评估，确定工程具有高度可行性后才能继续推进工程项目的后续环节，此阶段中需要完成的工作包括成本预算、组建专项组、建立并完善激励制度等[2]。对工程成本进行预算的方法有两种∶①按照时间的顺序对工程的所有环节先框算再精算；②将工程项目按照性质分为常规项目和特殊项目两种，对不同性质的工程项目分别进行成本预算。第一种成本预算方式是在立项之前采用费用定额控制的方法对工程项目的可行性进行论证，在立项过程中对主要成本项目进行框算，在工程正式施工前对主要项目成本进行预测，并根据市场调研数据最终确认目标成本指标。第二种成本预算方式的应用需要依托建筑单位的建造经验，以其他房地产项目的建造经验和成本数据对本工程中的常规项目成本进行推算，由于数据真实，能大幅减少常规项目成本推算时间，并且能保证计算结果的准确性。另外，根据市场行情单独测算特殊项目，测算时需要充分考虑弹性因素。为顺利推进建筑项目，建筑单位成立了专项组对项目成本进行综合性控制，由项目经理担任总负责人，明确不同岗位人员的职责和权限，对不同岗位需要承担的成本控制指标进行合理分配。建立成本控制激励制度，对符合质量要求并顺利达成成本控制指标的情况予以奖励，对预算超支严重的情况进行处罚。

2.2.2 规划设计阶段的成本管理

规划设计阶段的成本控制效率会对后续正式施工环节中的成本控制水平产生直接的影响，若未能有效地进行成本管理，甚至会使整个建筑项目都面临成本失控的风险[3]。因此，相关人员应充分论证规划设计方案的科学性和可行性，选择综合效益最优的规划设计方案。如本建筑项目中包含小型园林景观项目，在充分对比了各项园林景观设计方案后最终选择了以原有地形为基础，将喷泉设计更改为小型瀑布设计，既能显著节省施工成本，又能获得良好的园林景观效果。完成建筑项目的整体施工后，分阶段对不同项目的预计成本和实际成本进行比较，既能实时掌握二者之间的偏差，还能对未实时项目成本控制指标的科学性进行评估。

2.2.3 采购阶段的成本管理

建筑项目的采购环节是整个房地产开发过程中成本支出最大的环节，主要包含施工材料和设备的采购[4]。由于市场形势变化较快，企业应综合多种方法保证施工材料和设备价格的稳定性，避免材料和设备价格突增影响建筑项目的成本控制水平，如利用招标、年度协议等弹性控制方法，既能保证采购成本的合理性，也能避免制定刚性指标对成本控制造成的影响。建筑材料和设备的采购是一项具有持续性特征的环节，可能会贯穿整个建筑项目的开发环节，只是简单以定额成本控制的方式进行成本管理，是难以应对施工过程中可能出现的各种意外因素的影响，造成建筑项目的实际支出与成本管理目标偏差较大，甚至会因成本控制的死板性较高，对工程的顺利推进造成影响。而以弹性控制的方式进行成本指标管理，除结合不同项目的实际情况设立明确的成本控制指标外，还根据市场实际情况设置科学的浮动范围，使采购人员在进行采购时，能在成本浮动范围能直接进行采购，无须进行额外的审批和报备流程，大幅提高了该环节的工作效率。在采购过程中应用多种采购方式，能提高建筑企业对不同建筑材料和设备采购成本的管控能力，本工程从正式施工到竣工共历时4 年零2 个月，大量建筑材料需要分批次采购并运输到施工现场，若未能在工程开始前与供应商签订年度合作协议，建材很可能会随着时间的推移而不断涨价，造成建筑工程的实际建造成本与预期成本支出的出入较大。通常情况下，在完成建筑材料和设备的采购后，需要进行动态调整采购实际成本和成本控制指标，以提高成本控制指标的科学性和指导性[5]。

2.2.4 施工阶段的成本管理

人工成本和材料设备成本是建设项目施工阶段的主要成本管理目标，具体实施方法包括定额控制、对比分析、动态控制等[7]。从材料设备方面来说，该房地产建筑项目根据各建筑主体的位置特点确定1 栋高层写字楼与酒店楼在建设过程中共用1 台塔吊设备，根据工程的建设要求和工艺要求规定塔吊的使用天数，既能最大化发挥设备的应用价值，还能有效控制设备使用成本。另外，为保障设备在作业过程中始终保持良好的状态，安排维修人员2 名专门对塔吊进行养护和检修，对人工成本进行控制的手段分为两种，一种是与施工进度进行同步控制，一种是采用定额控制。成本对比分析和动态控制的方式与采购环节的控制方式一致[6]。

2.2.5 交付阶段的成本管理

在房地产建筑项目的交付过程中，应对项目整个建造过程中的各类成本信息进行汇总和整理，并将汇总结果收录到建筑企业的信息数据库中，为后续其他建筑项目的开展提供必要的参考[7]。

3 结语

综上所述，房地产建筑项目的开发是一项建设周期长、涉及环节多、支出资金量巨大的工作，随着建筑行业的快速发展，行业内竞争压力不断增大，建筑企业若想切实提高自身的核心竞争力，势必要对自身的成本管理方式进行有效的优化，基于流程的房地产建筑项目成本预算和动态控制方式，将成本管理分散到每个开发环节中，既能有效规避传统成本管理中的不足，也能有效提高成本管理质量。