房地产企业现金流存在的难点及策略

范琳

（南通裕恒置业有限公司，江苏 南通 226500）

一、引言

现金流是企业的血液，只有充足的现金流才能够保证企业的持续存活。就我国当前企业来看，其更加重视的是资产、利润等指标性内容，现金流管理意识不强，这不利于企业的长远发展。房地产企业在我国国民经济发展、社会建设等方面都起到了促进作用。本文对房地产企业现金流管理进行分析，对丰富现金流管理理论以及指导现金流管理实践操作都有重要意义。

二、房地产企业现金流管理难点

（一）现金流预算管理存在缺陷

第一，现金流预算管理方面。部分房地产企业存在明显重编制、轻执行的行为，且在执行过程中缺少监督管控。虽然房地产企业在项目开发前会根据开发计划编制方案版经营预算，项目出施工图后，又会根据施工计划再编制一稿较为详细的经营预算，包含整个项目开发周期的经营性现金流。在开发的过程中，每一月度根据实际发生的业务编制现金流情况分析并预测未来期间的现金流情况，并对比分析动态与目标的差异。但是在实际运行中，会存在事中控制不到位、土地储备资金规划不到位、预算执行流于形式等问题，最终导致无法达到理想的施工状态。第二，现金流管理被纳入资金管理领域，由财务部门负责，虽然构建了相应的资金管理体系，但是由于房地产行业的特殊性，现金流对房地产来说尤为重要，需要兼顾企业全方位管理的财务部门，无法专一管理现金流，会在一定程度上影响现金流管理的质量［1］。

（二）企业获取现金能力弱

大部分房地产企业的主营业务项目包括房屋项目开发、销售、租赁以及物业管理几大板块，同时从近些年房地产行业的发展势态来看，其增速由高速转化为中高速，企业始终处于发展状态。但2017年后，房地产行业的调控力度持续加大，市场的预期需求量发生转变，企业明显受到抑制，在这种情况下，盈利模式较为单一的房地产企业的营收可能会持续走低，这意味着经营活动中的现金流流入会减少。又因为房地产企业建设周期长、回款缓慢，这些不确定因素也抑制了企业获取现金的能力，一方面不利于现金流流转，另一方面也不利于企业融资活动的开展。

（三）现金流管理风险大

于房地产而言，其现金流实际管理过程中存在较大的财务管理风险，主要由以下几方面原因引起。第一，企业整体的不重视。现金流管理说大不大，说小不小，管理层并未充分认识到现金流管理的重要性，只是简单将其纳入财务管理，没有上升到企业经营管理上。第二，现金流管理的体系构建不科学。上文提到，尽管很多企业有相对完善的现金流管理体系，但只是表面功夫，没有应用到实际中，或是采用网络上通用的管理办法，或是套用其他行业的现金流管理模式，势必影响到自身企业真实情况的反映，不利于为企业决策提供详细数据。第三，政府宏观经济政策的调控，在调控住房供应结构和降低企业变现能力以外，也控制了对楼市的资金投入，间接提高了房地产现金流风险［2］。

三、房地产企业现金流管理对策

（一）动态管理企业现金流预算

为了保证房地产企业现金流转的通畅度，实现企业内部现金流总体平衡，房地产企业必须实现现金流预算的动态管理。第一，单独设置现金流管理部门或组织，致力于实现现金流的良性循环，强调决策层、管理层以及执行层的通力配合。如由决策层带头，成立现金管理委员会，下设管理层级，包括投资管理委员会、预算管理委员会以及业务分管部门。在预算管理委员会执行层中，成立财务现金管理部门，划分具备一定专业财务知识的人员，明确组织成员职责，根据企业实际情况，结合现代信息化技术，对现金流进行动态化管理。第二，在上述基础上进一步完善现金流预算动态管理全过程职责。在预算监控方面，因为现金流涉及企业全体人员［3］，所以其监控也要全方位覆盖，在管理层的引导下，展开全过程的监控。现金流预算调整可根据实际项目情况的不同，分为一般调整和重大调整。一般调整对于房地产企业来说是经营常态，可根据项目实际情况以及资金数额大小进行相应调整。而重大调整一般情况下不会发生，除非是国家政策要求或行业经济环境发生重大变化，但是如果必须要进行重大现金调整，除了预算管理委员会以外，还需经过董事会的同意。

（二）寻找新的经济增长点

针对房地产企业现金流获取渠道单一的问题，企业必须拓宽经营面，寻找新的经济增长点，不断提高企业营运能力。第一，积极去库存，增加现金流流入，房地产企业可向经济发展快、产业支撑度高、政策限制较宽泛的地区倾斜，适当降低长期库存项目占比，优化库存项目结构，加大推进项目销售的力度，提升项目产品的品牌效应。第二，注重新项目的开发，缩短项目周期，加速资金回笼，打造产品综合体，创新房屋模式，不断吸引客户，使资金在房地产开发中形成良性循环。首先，在资金流出方面，要做好房地产企业的投资、开发工作，过度的投资和扩张可能导致企业出现现金流循环不畅的情况。一是土地价款，可通过挂拍、收购或是合作等方式拿地，二是强化未来购置土地的资金评估工作，关注土地价格和预测购置方式，如果行业处于低迷状态，企业的土地成本会相对减少，如果行业处于扩张或进攻发展状态，企业可保守建设。其次，在资金流入方面，一方面是上述提到的去库存，另一方面则是强化未销售体量在存量项目中的占比的管理，未销售体量在企业存量项目中的占比，实际上是衡量企业资金流入的结构性指标，因此必须强化对该部分的管理。最后是外部资金的流动性，即融资和偿付能力，房地产企业对融资和杠杆有较高的依赖度，当下主要采取的融资方式是银行贷款，但由于政策紧缩和其他因素的影响，企业的外部资金支持度极大地下降，因此房地产企业必须拓宽融资渠道，采用多种融资方式结合的模式，不断优化企业资本结构。

（三）构建现金流风险预警体系

房地产企业必须详细考虑现金流管理中可能出现的风险，构建能够反映资产管理、盈利能力以及投资收益能力的现金流风险预警体系。首先，深化企业全员现金流认知，高度重视现金流管理以及相关风险管理，优化现有财务指标体系，从现金流管理角度出发，重新设置财务指标，无形中提升现金流管理的企业地位。其次，建设现金流预警组织机构，确保机构人员的独立性与客观性，防止人为干涉，设置受中高层领导直接管辖的独立预警部门，配备专业财务知识和信息化知识均优的复合型人才，提高现金流预警管理的科学性。再次，设置现金流预警指标，强化管理信息系统运用，包括偿债能力指标、财务弹性指标、获利能力指标以及现金流结构指标，如果房地产企业相关数据超过或濒临指标，企业必须采取强制措施进行改善，保证整体利益不受损失。充分利用现有信息系统，不仅能够从整体上对现金流进行监督管控，同时还能够借助大数据等技术，横向对比同行业其他企业的经营情况，吸取优秀经验，不断提升自身现金流管理能力。最后，完善现金流风险发生后的应对措施，如果出现不可避免的现金流风险危机，企业必须及时采取手段。如获利能力下降时，必须及时处理坏账、呆账，将投资变现、办理贴现业务等；偿债能力下降时，及时与债权人沟通、协商，同时还可与税务部门沟通协商，主动制定计划，控制损失。

四、结语

强化现金流管理，不仅是房地产企业加强自身管理、提升运营能力的重要手段，更是现代房地产行业发展的迫切需求。近些年，国内愈发重视现金流方面的研究工作，作为国民经济的重点产业，房地产也在积极推进相关方面的建设，由于其起步较晚，缺少理论和实践的指导，至今还没有形成系统化的管理模式。就我国房地产企业现下的现金流管理实操来看，未来还有很大的发展空间。