房地产企业税务筹划风险的防范措施

宋晓彤

（海尔〔青岛〕生物技术有限公司，山东 青岛 266000）

风险防范是企业发展的关键因素，更是推动企业进步的重要环节。将风险防范工作渗透至企业发展的各个环节中，可以有效提高企业税务筹划水平与管理效率，提升企业发展效果。

一、房地产企业立项阶段税务筹划风险及其防范措施

（一）正确认识税收筹划风险来源

在房地产企业的立项环节中，其风险防范工作的主要内容在于正确认识税收筹划的风险来源，尽量从根本上避免后续风险的产生，保证企业相关税收人员在工作期间可以充分掌握立项阶段工作流程以及企业税收的相关法规。这不仅有利于企业立项工作的开展和落实，更是强化税管部门合力监管税收筹划的重要环节。在这一环节中，为了帮助房地产企业以更加科学、正确的角度认识税收筹划的主要风险来源，相关税务管理人员要注重提升房地产项目参与工作人员的基础素养，使其具备较强的税务筹划风险认知，从而获得良好的防范效果。同时，在房地产企业的税收筹划风险来源判断及预测过程中，财务风险是非常常见且难以把控的风险来源，存在于各个环节中。对此，需要以拓展税务筹划空间的形式进行防范。在房地产企业立项环节，正确认识税收筹划风险来源便是改善和解决财务风险问题的根本所在。

（二）加强税务筹划风险评估工作

风险评估工作是税务风险筹划工作中的重点内容，需要加强相关风险评估机制的建设，并以此为核心保障风险评估工作得到落实且取得效果。当前，大部分公司并不具备十分完善的风险评估机制，其成因是多方面的。其一，部分税务风险评估工作相关机制的建立并不符合企业实际的发展方向和发展背景，这是影响风险评估机制运用效果的重要原因。其二，部分房地产企业的风险评估机制在建立过程中过于注重其程序化，而忽视了具体使用效果，使得风险评估机制的建立不符合企业实际发展需求，而相关管理人员却因为风险评估观念、时间和精力等方面的影响不能对其进行完善与革新。因此，加强税务筹划的风险评估工作要以完善相关风险评估机制为基础与核心［1］，需要相关税务管理人员及房地产企业会计核算人员等进行共同探究，从多个方向分析税务筹划风险机制的根本策略，结合企业实际发展背景及综合情况设计更加完善的风险防范机制，为之后的整体工作流程奠定良好基础。

（三）建立完善的会计核算机制

会计核算机制是房地产企业立项阶段需要建立的主要机制。为了保证会计核算机制建立的完整性、真实性及合法性，相关会计工作人员要注重结合企业立项的实际情况进行分析，综合企业发展业务制定相关税务筹划机制，从而保证税务筹划风险防范机制与会计核算机制相符。首先，在房地产企业的会计核算工作中，税收核算的主要依据是企业会计的核算资料，这不仅是相关税务部门进行审核的重要资料，更是会计核算工作的关键内容。其次，在完善的会计核算机制建立过程中，为了保证税务风险防范效果，其机制建立的全面性是不可忽视的。对此，切实分析实际情况是建立健全会计核算机制的基础。最后，在完善的会计核算机制建立过程中，要结合会计管理部门自身较强的业务能力，通过建立会计部门管理机制的方式提升财务人员的综合素养，使其不仅要具备高水平的专业技能，同时要具备较强的责任素养及综合素质。因此，积极建立并完善相关会计核算机制，是保证税务管理及核算工作效果、提升房地产企业立项环节效率的关键措施。

二、房地产企业摘地前筹划阶段税务筹划风险及其防范措施

（一）摘地前筹划阶段的税务风险分析

对于摘地前筹划阶段的税务风险，需要根据不同的摘地方式区分不同的风险，制订相应的防范措施。房地产企业如果是通过资产转让方式摘地的，需缴纳印花税和契税，契税作为成本能够在企业缴纳所得税、土地增值税前进行扣除；而转让方（卖方）则需缴纳所得税、增值税、土地增值税和印花税。房地产企业需要对整个开发环节的税负进行综合考虑和测算，否则易出现整体税负偏高的情况。如果房地产企业是通过土地出让的方式摘地的，由于土地出让往往涉及配套设施建设，所以企业还需无偿建设相应的配套设施，这就抬高了土地的真正成本。因此采用土地出让方式摘地需要和当地的税务部门确定相关配套设施执行政策的尺度和方式，避免抬高土地成本。

（二）完善税务筹划目标与财务管理目标

保证税务筹划目标设计效果的重要前提在于保证其合法性。风险控制目标建立过程中，需要合法性作为基础和保障。在现代房地产企业的发展背景及发展目标规划中，只有建立合法的税务筹划，才能让税务筹划结果在具体实施中获得满意结果。在此过程中，相关筹划人员要重视研究这一阶段的相关税法，善于将企业税务筹划目标与其财务管理目标充分结合，在保障企业盈利的基础上，结合税法的相关管理规范开展具体的筹划，从而提升整体税务筹划效果，保证房地产企业的顺利发展和进步。因此，完善税务筹划目标，并将其与财务管理目标充分结合，可以有效提升财务管理效果，提高税务管理整体质量［2］。

（三）注重法律方面的税务风险分析

税务筹划工作要注重以税收法律为核心，通过和当地的税务管理机关进行沟通和交流，一方面可以强化税务筹划方案中的税收风险分析效果，另一方面能够有效促进房地产企业与相关税务部门进行一致性筹划。首先，要了解和熟知税务征管的主要特点及其具体要求。很多房地产企业在与相关税务管理机关进行沟通的过程中，多以已经完善的税务筹划方案为主，并未真正意识到税务筹划与企业实际情况相结合的重要性，这就可能导致税务风险防范机制建立不科学。其次，为了进一步改善及解决税务风险防范内容不全面的问题，通过学习相关税收法律，结合摘地前筹划阶段税务管理的基本特点进行分析，加强与税务管理机关的沟通和交流。这样的风险防范措施在实际运用中不仅可以起到科学、有效制定防范机制的作用，同时能够保证房地产企业与税务管理部门在具体的税务筹划中保持一致性。

三、房地产企业摘地开发阶段税务筹划风险及其防范措施

（一）开发阶段税务筹划风险

开发阶段税务风险防范措施通过成立项目公司和预收款两个方面进行分析。房地产企业在取得土地使用权后进行土地开发，需要注意设立项目公司出现不合规的税务风险。按照2016年财税140号文件中的规定，通过竞价方式摘地的房地产企业新注册成立项目公司，然后对土地进行开发，需要满足规定中的三个条件才能扣除支付给政府部门的土地价款。然而，由于企业是与其他房企注资成立新公司，分别持有新公司不同数量的股份，这与140号文件中所提，即项目公司的全部股权要由房地产企业持有的规定相违背，使得原先支付给政府部门的土地价款无法在新公司的增值税中扣除［3］。通常，房地产企业在销售时都采取预售的方式，此时项目还在建设之中，这就需要留意税法中一些不同于其他行业的规定，以免引发税务风险。依据国家税务总局2016年18号公告，房地产企业一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

（二）加强企业的内控建设

房地产企业需要加强内控建设，把土地开发项目所涉及的税务政策进行仔细梳理，以更好地防范税务风险。此时，房地产企业能够考虑先在企业现有基础上成立项目公司，然后由设立的项目公司通过土地竞价的方式参与取得土地使用权。后续如果有变动，要保证符合140号文件精神，以方便项目公司在增值税中能够扣除土地价款。在计算企业所得税时，房地产企业需要建立项目销售的明细台账，要求详细记录合同信息，包括约定的付款时间等，尽量严格遵守有关法律法规的规定，通过内控建设避免涉税风险。在房地产税方面需要严格遵守2010年财税121号文件中的相关规定，及时准确申报有关的房产税。

四、结语

在房地产企业税务筹划风险防范及管理工作中，防范措施的运用要通过多个方面进行分析，结合企业的背景完善企业税务筹划风险防范机制，促进整体税务筹划及风险防范工作效果的提升。