履行责任提高物业项目承接查验质量

李新浩

银川建发集团股份有限公司 宁夏银川 750021

1 目前物业项目承接查验环节存在的问题

1.1 在查验环节，各主体方地位不平等，业主方无法具体参与期中

在项目查验中各主体方是平等关系，但实际工作中物业企业、业主方处于相对弱势的地位，查验发生在前期物业服务阶段，一般项目的物业服务工作由开发商主导确定，业主方无选择物业企业权利，只能通过《商品房买卖合同》相关内容了解各主体方的责、权、利，对物业企业代表业主履行验收的主体责任，缺乏有效的监督。开发商明显处于强势地位，不按要求履行承接查验义务，不按规定程序办理移交手续，更有甚者将带有缺陷和不完整的配套设备、设施的项目进行移交。在这个阶段，业主方又未办理入伙手续，根本无法参与验收工作。如果物业企业责任不强，受制于开发商而接收存在缺陷的项目，将会给后期管理带来重大风险，从而使业主方利益受损。

1.2 对承接查验工作的资金投入，不能具体落实到位

承接查验需要投入大量的人、财、物，所以必须要有一定的费用保障。《物业承接查验办法》（以下简称办法）第二十八条规定“物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。”但在具体实际工作中，为了能接管项目，对此费用避而不谈，由于没有资金保障，而使得具体的查验工作流于形式。

1.3 相关行业主管的部门监管力度不够

《办法》规定“物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验的过程和结果可以公证”。但实际大部分查验均未按此要求开展，缺少主管部门的监管和指导，更谈不上对过程和结果进行公证；也经常出现以竣工验收代替查验工作的现象；也有物业企业未开展具体工作，直接签字盖章以表示履行查验职责；有的地区主管部门在审批手续时，只核查《物业承接查验协议》，不关注查验中存在的问题及后期整改情况。

1.4 在承接查验工作中，物业企业的技术能力有待提高

《办法》规定，物业企业依据合同、方案、图纸及各项规范，综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。由于时间、技术和专业问题，一般需要接管方精心策划，制定详细的查验方案，并组建专门小组，但在实际工作中，有能力和实力组织专业人员对项目进行全面、细致验收的企业很少。

1.5 在承接查验工作中，各方主体不能有效履职

在查验活动中，物业企业应处于主导地位。但因各种原因使得物业企业不能代表业主方完全履职；开发商受相关利益的影响，不愿履职；业主方无法参与，不能履职；行业主管部门，不能有效履职；第三方机构，想履职又无法履职；一系列的原因使得项目查验工作无法落实、落细。2020年12月25日，住房和城乡建设部等部门下发了《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，落实了街道对物业的属地管理责任。要求街道指导开展物业查验并公开结果，监督物业项目有序交接。虽明确了基层组织的主体责任，但从目前社区基层组织的能力水平来看，此项工作的具体开展还需要有相应的制度和人才保障，才能有效实施。

2 如何有效开展地物业项目承接查验工作

2.1 进一步明确在查验工作中，各方主体法律责任

根据《物业管理条例》、《物业承接查验办法》的相关规定，各主体方在查验工作中履职不到，均应承担相应的法律责任。

2.1.1 开发商应承担的违约责任

开发商不得凭借关联关系滥用股东权利，在查验中免除自身责任，加重物业企业负担，损害买受人的权益；不得以物业交付期限届满为由，要求物业企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。不移交有关查验资料的，由主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对开发商予以通报，并按相关规定处罚。与物业企业恶意串通、弄虚作假，在查验活动中侵害业主利益的，承担赔偿责任。

2.1.2 物业企业应承担的物业承接查验的违规责任

物业企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，与开发商恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中侵害业主利益的，应当承担相应的赔偿责任。

2.1.3 房地产行政主管部门的监管责任

物业所在主管部门应当对查验进行有效监管，并及时处理业主对开发商和物业企业承担查验行为的投诉。对未按《办法》规定履行查验义务的责任方，由主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。

上述三项规定，从主要参与方的角度，阐述了违反制定的相应法律责任，但对于业主方如何有效参与，责权如何确定，目前法律层面还是空白，应进一步明确。对《房屋买卖合同》中关于前期物业服务内容的条款、临时管理规约的内容，应重点向业主说明，并由业主书面签字确认。同时在物业出售前，关于该物业的《前期物业服务合同》、《临时管理规约》的相关内容，应由街道等社区管理机构参与制定，加强各参与方的责任。

2.2 制定物业承接查验技术操作细则及标准

《办法》对查验的内容、流程、方法给出了概括性说明，但该项工作不同于工程竣工验收，需要物业企业按照项目设计方案、竣工图纸及各项规范进行逐项清点、核对，并对重点设施、设备进行试车，因此需要制定详细的操作细则及查验标准。

建设部在1991年制定的《房屋接管验收标准》（ZBP30001-90）早已不符合目前物业交付现状的实际需要。《办法》第八条对验收内容依据标准的规定是比较模糊，加之现阶段智能建筑的不断推广和应用，以及新近提出的社区养老、智慧物业平台建设等急需行业相关部门制定承接查验的操作细则和标准，以全面指导工作。

对查验操作细则和标准的制定提出如下建议：

2.2.1 强化街道、行业主管部门的指导职能，突出物业企业的主导地位

在前期物业服务阶段，不断完善和健全社区基层组织，强化基层街道和社区对物业服务的指导职能，通过行业主管部门的介入与要求，加强职责；在前期物业服务招标中加强行业监管，通过公开、公平、公正的招标活动，选择有实力的物业服务企业从事前期物业管理工作。对《前期物业服务合同》和《物业承接查验协议》实行双备案制，对查验存在的主要问题实行承诺整改清单备案，加强监管，以突出物业企业主导地位，强化企业责任。积极推行对项目交接验收文件、资料实行项目经理签字负责制，并能与企业诚信评价档案和从业人员个人信用评价档案相结合，强化人员责任。

2.2.2 不断完善、细化项目查验内容

查验应按照核查对照、清点数量、观察使用、检测试验的方式对楼宇套内的设施、设备及公共区域的公共部位、共用设备、设施制定详细的查验标准，并推进新技术的应用。并结合时代发展和项目实际需要，制定智能建筑、社区养老、智慧物业平台等详细的查验内容和标准。

2.3 积极引入专业第三方评估监理开展承接查验

在查验时，引入第三方机构。有利于明确开发商责任与物业企业的责任。第三方机构对共用部位和共用设施设备进行科学评估，督促开发商及时解决项目存在的质量及配套设施、设备的不完善问题，强化开发商的责任和义务，使得物业企业从前期项目质量问题的纠纷中解脱出来，专心为业主方提供物业服务，提高服务质量。

目前全国范围内开展第三方查验的项目不多。因此各地主管部门应积极推进此项工作。2020年5月中共中央办公厅印发了《关于加强和改进城市基层党的建设工作的意见》要求“在社区治理中引入社会组织参与，加大政策和资金支持力度，进一步支持和发展各类社会组织”。各地基层街道社区可以购买社会服务的方式引入第三方，发挥街道在查验中的指导职能，推进基层社区治理。

2.4 加强参与承接查验人员的培训教育，提高技能

查验是一项专业性强的工作，涉及面广，专业多，需要参与人员有较强的综合能力。中国物业管理协会组织编写了汇集行业多年来操作经验的《物业承接查验操作指南》工作手册，并在全国举办了45期《物业承接查验与设施设备管理专业岗位师资培训班》，为各地培训了师资队伍。以提高查验操作水平，提升设施设备技术人员专业素质。从业人员应结合实际需求，加强智慧物业方面的培训和学习，提高综合技能。

查验工作关系到今后项目的正常运行，是考验项目经理的综合能力，考验企业的综合实力，一次完美的项目承接查验，将为项目今后的管理与服务带来无限的效益。只有严格执行各项法规制度，制定细致的接管方案，组建保障有力的队伍，查验的各项工作就能落地、落实，保障各方利益，推动行业健康发展。