新常态下房地产企业财务内部控制的完善策略

王丽莉

（恒大地产集团郑州有限公司，河南 郑州 450000）

一、引言

房地产企业必须从内部管理控制入手，实施财务内部控制管理，对企业财务管理工作的质量进行严格要求和把控，增强财务弹性，不断提升企业的资金管理水平和风险控制水平，建立完善的审计审批制度，及时发现企业经营决策中出现的财务漏洞，并通过科学合理的财务内部控制办法将其解决。总之，我国房地产企业需要不断提升对财务内部控制工作的重视程度，积极探索切实可行的财务内部控制完善措施。

二、房地产企业的财务管理分析

（一）财务弹性不足，对债务融资过度依赖

如果房地产企业销量任务不达标，需要更多的可支配资金进行其他项目的投资，并加快对其他楼盘项目的开发进程，那么房地产企业就需要通过债务融资的方式获得资金。债务融资中的经营负债主要指的是企业在开展各项经营活动中产生的无息负债，如合同负债、应付账款和其他应付款等。而金融负债是企业融资活动形成的负债，需要偿还利息。当前房地产行业在销售过程中遇到瓶颈，企业负债结构中金融负债所占据的比例持续走高，若企业财务状况陷入危机，就会使企业整体经营状况雪上加霜。目前，房地产企业的融资渠道较为固定，企业财务过于僵化，而且长期负债经营使得房地产企业过于依赖融资，不积极探索新的利润增长点，市场政策的调整更容易影响企业自身的发展，当金融市场政策紧缩、难融资时，以往借新债换旧债的模式就不再适用，否则就会暴露出资金缺口，给企业带来经营危机［1］。

（二）房地产企业资金管理水平有待提高

虽然资金管理是企业管理的重点，但就房地产企业的资金管理现状来看，仍然存在不少问题。第一，企业预算执行不严格，对预算资金管理认知不足，缺乏行之有效的内部控制制度。在执行预算资金时随意调整使用范围和支付条件，超预算、无预算支出等现象严重，导致市场上涌现出一批因资金不足而沦为烂尾楼的项目。第二，企业资金统筹失衡。我国房地产项目众多，具有跨区域的特性，统筹项目资金平衡成为房地产企业资金管理的难点。房地产企业缺乏统一管理，资金分散于企业各个项目和区域，导致在时间和地域上不利于资金统筹规划，有些项目进展缓慢造成资金长期滞留，资金使用效益低下。第三，企业还存在投资决策不当的问题，随着房地产企业经营规模的扩大，企业不断向其他领域进行大范围投资，但在投资决策过程中由于缺乏实地考察，无法准确掌握导致市场环境产生变化的关键因素，企业管理层作出错误的判断和不科学的决策，最终部分房地产投资活动以失败告终，企业市场竞争力下滑。

（三）房地产企业财务内部控制制度落实不全面

财务内部控制工作需要房地产企业对审批授权工作进行强化管理，对房地产预算活动、会计管理系统系统、企业组织架构等进行严格控制，健全企业财产保全系统等管理工作。所以房地产企业想要做好财务内部控制，需要保证各个工作环节能被有效覆盖，但当前部分房地产企业在此方面还有所欠缺。部分房地产企业在开展财务内部控制工作时，更关注关键项目的财务管理活动内部控制工作，对其他项目和环节缺乏内部控制管理，导致内控工作的全面性无法得到保障，影响了企业的长期发展。

三、新常态下房地产企业财务内部控制的完善策略

（一）完善财务内部控制管理机制

对于房地产企业内部财务管理人员来说，有必要结合项目建设的进度，对财务管理工作涉及的资金投入和资金使用进行合理规划，确保企业每一笔资金都能在项目中运用得当。同时，为了降低财务风险，尤其是房地产企业在经营和发展过程中的各种财务管理风险，将企业损失降至最低，必须事先准确识别财务管理中可能出现的风险因素和风险类型，评估可能产生的各种结果，制定应对预案，避免因财务风险管控失效出现各种不良后果［2］。

（二）完善内部控制预算管理工作

完善内部控制预算管理工作，首先要重新规划项目的财务管理工作流程，然后对项目开展的规模、投资金额、各项成本费用以及材料费用等，进行细致严谨的预算编制。在预算工作开展的过程中，还应结合预算目标对预算编制方案进行不断修正。同时，预算管理工作应当贯穿项目建设的全过程，避免在预算管理的过程中出现遗漏，督促与项目成本预算管理有关的各部门科学合理地制定预算方案，并开展相关的汇总报告工作，及时解决预算编制中存在的各种问题。

（三）加强对企业资金与资产的管理

首先，房地产企业应运用先进的财务管理信息分析技术，对房地产企业的内部控制系统进行完善和升级改造，发挥其在资金审批方面的功能。例如，企业在采购材料物资的时候，应积极利用控制系统进行定价采购的规范处理，在该系统中明晰企业的采购流程，掌控采购资金的确切走向，保障收支审计工作和采购付款工作的管理效率，实现对资金运行过程的监管。

其次，房地产企业应加强财务监管。只有不断增强财务监管能力才有助于企业提高财务控制效率，所以企业应加强监督，严格规范会计科目，准确核对会计账簿，保证各项业务活动真实合法。在核算工作中，要加强对财务合同的管理，规范财务管理工作的审批流程等。

最后，加强资产管理工作。针对资产采购入库、日常使用、报废处置等关键流程建立相应的行为规范和管理制度，要求资产监管部门和资产使用部门依据相关制度开展各项工作。同时，发挥定期盘点、报表分析等工作的作用，既要及时了解资产分布情况，也要分析资产的成本和效益，争取实现资产使用价值最大化。

（四）完善内部控制方式

房地产企业要以开发项目周期为基础，搭建财务云平台，利用先进技术手段有效降低财务风险。开发项目按照财务云平台的自动设置功能可以被分为四个阶段：项目建设的前、中、后期以及对应的财务管控实施阶段。在这一过程中，应该对成本支出的相关信息进行汇总整理，利用大数据分析技术，建设成本费用信息库，从而使成本费用核算工作的开展更加高效、便捷，这有利于对项目开展的财务管控工作进行全面分析。除此以外，企业还可以通过大数据平台对房地产企业相关合作对象的经营运作能力、资质信息等进行全面的搜集和掌握，避免房地产项目实施因合作对象经营运作不规范而受到负面影响。在搭建强大的信息平台的基础上，房地产企业还应建立成本预警系统，保证项目成本支出状况异常时，能及时对企业财务内部控制管理者发出预警。

（五）完善财务内部控制相关组织机构

房地产企业的内部控制应侧重于投资、融资，以及项目成本控制和资金回笼。第一，财务管理应采取全面的资源配置管理办法。可主要运用SWOT分析法对房地产企业内部和外部环境进行分析，明确企业自身的市场优势，以及企业面临的市场威胁和劣势。需要根据企业房地产项目开展的设备设施、地理位置、娱乐设施、品牌特许经营以及加盟商等情况详细分析企业的优势和机会。面对市场环境威胁，需要充分分析项目所在地是否存在消费水平低、房屋类型不合适、房价市场低迷等不利因素。第二，由于房地产企业具有经营活动资金数额巨大、人才密度高以及业务形态的服务性、经营对象不可移动等特点，应成立投资决策部门。企业应准确理解新常态下的房地产政策，在内部建立专门的投资决策部门的同时，完善企业财务审计工作。投资决策部门成立后，应从内部资本调整入手，利用相关的多渠道融资手段筹集更多资金。同时，还可以利用相互拆借的方法与其他优秀企业进行合作，帮助企业优化资金链结构，顺利开展长期融资活动，保障项目的顺利开发和建设。

四、结语

房地产企业的财务内部控制工作的完善和优化升级并不是一蹴而就的，需要将科学的内部控制管理理念植入企业内部控制工作的方方面面。在优化企业财务内部控制工作的过程中，要以企业的经营战略目标和实际经营发展情况为依据，制定适合企业的内部控制制度，加强对财务内部控制相关部门及其人员的监督和考核评价工作，推动房地产企业财务内部控制工作发挥出最大的效用。