居住权在我国《民法典》中的立法价值

吴 忌

（汉口学院，湖北 武汉 430212）

一、居住权的概念、定义和特征

（一）居住权是以他人的房屋所有权为基础设定的物权

居住权具有物权特征，属于直接支配权利，居住权是用益物权，居住权人能够对房屋进行使用、占有和管领，他人无权进行干预。居住权也具有排他性，在没有征得居住权人同意的情况下，包括房屋所有人在内的任何人都无权干涉居住权，任何人都有义务尊重和维护他人的合法居住权。居住权具有请求权利，以保障居住权人的权利完整状态，如果居住权受到侵害，居住权人有权利请求赔偿。居住权也有优先权。《俄罗斯民法典》中规定，房屋的所有权人在向他人转移所有权并不能作为终止家人居住权的根据，我国2007年的《物权法》在征求意见稿中也有类似法律精神。居住权有追及力，房屋作为居住权标的，不论所有权转移多少次，居住权人都有权追及房屋的所有权所在。

（二）居住权的设立是为保障特定自然人的生活用房所需

居住权的设定是保障特定人群的生活保障用房需求，因此居住权人只能将房屋用在生活居住方面，不能用作其他方面，尤其是商用。在双方当事人另有协议的情况下，居住权人可以将少量的房屋进行租赁以获取利益。

而且居住权是为特定自然人设定的，不拥有居住权的人无法享有对房屋的居住权，居住权的主体范围是有限的，组织、合作团体或者法人不能拥有居住权。

（三）居住权是无偿性的，居住权人无需向房屋所有人支付资金

居住权是一种恩惠行为，这也是它区别于租赁权的主要特征，从性质上和法理上看，居住权本身是一种无偿的生活用房保障权利，当然参考我国原《物权法》相关规定，居住权人虽然是无偿使用房屋，但是对房屋的相关设施有维修保障的义务，因此需要承担日常维护费用，而不承担重大维修费用，双方当事人另有约定的除外［1］。

（四）居住权具有时限性

由于居住权面向的是特定的自然人，是维护特定群体的生活用房需求而成立的，而且居住权不具有继承性，因此人的生命周期一般是居住权的时限，居住权人的生命结束之时，居住权消灭。不过双方当事人可以另有约定或合同，对居住权时限作出明确约定，但是通常情况下，居住权的使用期限不应当超过居住权人的生命时限。

（五）居住权不可处分、转让

居住权属于罗马法律中的人役权性质，指的是给特定自然人房屋居住，满足他们的生活用房需求，因此居住权不能够上市转让、倒卖，并且他人也不能继承居住权。理论上居住权属于一种特殊的用益物权，和其他的用益物权如农地、基地的使用权、地役权等有较大区别，居住权的权利效力相对较弱。

二、《民法典》中关于居住权的相关条例

从法理上居住权的概念较所有权、租赁权有较明显区别，指的是特定自然人对房屋所有人的房屋的占有、管领、使用等权利。居住权起源于罗马时期，罗马法中地役权和人役权同等重要，主要目的是保护丧父的妻子以及被解放的奴隶的权利。

欧洲各国吸收了罗马法精神，因此居住权在欧洲影响深远，源流颇深。如，德国的居住权分为长期居住权和传统居住权，法国的居住权继承了罗马法的居住权精神。我国立法中，居住权从未得到明确的立法解释和规范，随着以人为本的法律精神传播，以及我国发生巨大变化的社会现实，立法者开始寻求和考虑人的基本权利的关注与维护，因此在现行《民法典》中居住权得到了明确诠释。

现行《民法典》中第三百六十六条、三百六十七条、三百六十八条、三百六十九条、三百七十条和三百七十一条中对居住权进行了具体的解释和说明，阐述了居住权的概念、特征、时效等特点。

第三百六十六条规定居住权人有权按照合同规定，对他人住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住需要。第三百六十七条规定当事人应当以书面形式订立居住权合同，合同内容主要包括：当事人的姓名、名称和住所；住宅位置；居住条件和要求；居住期限；解决争议的方法。第三百六十八条规定居住权无偿成立，当事人另有约定的除外。设立居住权，应当向登记机构申请居住权登记，自登记时成立。第三百六十九条规定，居住权不得转让、继承。除当事人另有约定外，设立居住权的住宅不能出租。第三百七十条规定居住权期限届满或居住权人死亡，居住权消灭，应及时办理注销登记。第三百七十一条规定以遗嘱方式设立居住权，参照适用本章的相关规定［2］。

在分析居住权法理时要先明白，居住权指的到底是什么，创设居住权的目的主要是保障居住权人的生活用房保障需求，通过法律的形式合理地规划安排居住权人和房屋所有人的相关房屋权利分配，同时也能在保障基本物权思想的前提下，实现对特定的弱势群体的住房权益的保障，弘扬社会良好道德风尚。

在我国现行法律下只有房屋所有权、租赁权两种权利形式，无法完全满足社会变革中当事人各自不同的住房需求，而居住权相对于所有权和租赁权而言，更加灵活、多样，以保障所有权人对房屋的自由支配为前提，也为房屋的使用提供了多种方式，尤其是能填补现行法律下所有权和租赁权之间的空白地带，最大限度地发挥房屋的使用功能［3］。

从概念上分析，居住权并不指居住在一个房屋就拥有房屋的居住权，夫妻之间、未成年子女都有共同居住的现实，但这些基于婚姻、家庭血缘关系的情况并不在居住权范围内，同样，日常租赁关系中对房屋的使用权利也不属于居住权，即居住权从本质上和租赁权有巨大差别。虽然两种权利都涉及对于他人所有房屋的使用占有，但是租赁权强调的是由居住关系产生的债权关系，也是契约关系，基于租赁合同承租人有权使用、收益所有人的房屋，但承租人的权利局限于用益而非直接支配。与之相对应的是，居住权有独立性和直接的支配性，可以在不借助他人行为的前提下凭借自己意愿对房屋进行直接的管领，兑现权利内容。

三、《民法典》居住权的立法价值

《民法典》关于是否设立居住权形成了较为长期而深度的讨论。2007年的《物权法》在征求意见稿中提出了居住权，而在正式发布之后删除了居住权，除了考虑当时中国社会现实之外，在法学界关于居住权也存在两种观点。

反对创设居住权的一方认为，居住权来源于罗马帝国，在欧洲形成了根深蒂固的居住权意识，而居住权在东亚出现了断层，主要在于中国、日本的历史、文化传统和社会经济等在发展过程中实质舍弃了居住权，因此居住权在我国文化中处于源流中断现象，没必要向欧洲法律靠拢，刻意提出居住权。同时居住权制度本质是用益物权，和用益权制度息息相关，我国法律体系并没有借鉴和靠拢用益权制度，因此我国并不存在居住权践行的客观现实，也无需为少部分群体专门创设一个新的法律制度。

赞同方则认为在《民法典》中提出居住权，能从法律制度上提出解决非所有人对房屋的使用、占有情况的法律依据，以有效的法律制度完善和规范特定自然人的生活用房问题。如，在离婚案件中，可以用居住权保障离婚后居住用房无法保障的一方的权利，虽然现实中涉及非所有人对房屋的使用权利的除了居住权之外，还包括租赁权，但是租赁权在现实问题中也并非全部适用，如，夫妻离婚后无房的一方对有房的一方的房屋的使用占有的权利性质问题，不属于租赁权，那只能用居住权进行解释。而且租赁权中承租人对房屋的占有使用权利并不是对房屋的直接支配权，而是以出租人的债权间接产生的权利，因此效力远弱于物权。当然租赁权是以交付租金为前提条件的，属于法律上的有偿行为，因此并不完全适用于家庭、夫妻中的居住关系处理问题。

同样对于赡养父母而言，我国法律规定子女有赡养父母的义务，但是现实中存在老年人离婚、再婚的现实问题，尽管社会文化逐渐开放文明，但老年人再婚之后，无房一方的合法权益如何保障仍旧是较大的社会问题。赞同方支持创设居住权，强调的是通过居住权维护老年人再婚之后无房一方的居住权利，这是租赁权无法保障的。租赁权并不适用于老年人再婚后的家庭关系上，居住权则赋予了无房一方对房屋的使用占有权利，无房一方可以对房屋享有直接的支配权，而无需通过租赁获取间接支配权，其效力等同于物权。

从立法上而言，《民法典》承认并提出居住权，具有现实意义和法律意义。

首先，居住权的提出可以满足特定自然人的生活用房需求，这是新形势下对弱势群体的权利保护。居住权所针对的特定自然人，一般指的是父母、离婚后无房一方和保姆，而这三个群体的居住权问题也是社会发展过程中不断发展和升级的问题。

尤其是在社会新形势下，养老问题、婚姻问题日益突出，老年人再婚现象较之前更为普遍，老年人的再婚家庭中夫妻一方往往会将房屋留给子孙，一旦有房方去世，无房方老人的生活用房无法保障，而结合社会现实，再婚老人的重组家庭中，无房方往往会承担更多的家庭责任。一旦有房方生病或者去世，有房方的子女享有继承权，大多情况下会继承有房方的房屋，并以对另一方老人无赡养权利为由，将无房方赶出。这就导致再婚重组家庭中，承担更多家庭责任的一方的合法权益无法得到保障，由此引发独居老人、孤寡老人的社会养老问题，也会引发有房方、无房方子女的矛盾争端。如果没有居住权，那么无房方的生活用房权利就无法得到法律上的认可。

另外对于夫妻离婚问题，由于社会习惯，无房方大多为女方，离婚后面临无房居住的问题，尽管离婚判决时法院会判定有房方对无房方进行一定的道德救济，但是无房方的居住权缺乏法律制度的明确保障，在大多数离婚案件中，经过法院判决的离婚案件，有房一方（多为男方）大多会拒绝为无房一方（多为女方）提供道德救济，或者只提供较短时间的道德救济，女方在离婚之后，要面临工作、居住等多重社会压力，由此引发矛盾争端。因此《民法典》明确提出居住权将会产生新的法律意义和社会意义，从法律的立场上肯定和尊重了无房方在婚姻、家庭关系中的付出，保障女方的生活用房权利。

其次，创设居住权的本质目的是保障特定自然人即目标弱势群体有房可以居住，满足他们最基本的生存生活需求，因此体现的是社会保障作用，体现社会文化中的互通有无、互相帮助以及宽容等道德风尚。在《民法典》中创设居住权，是以法律的形式赋予物权方式，以针对性解决非所有人对他人房屋的使用占有问题。而且随着社会的发展，居住权也会催生多种形式的满足社会现实需求的经济作用。《民法典》明确了物权法定原则，涉及人们使用财产的物权种类是相对固定的，无法和债权一样形成多种创设形式，因此在当前的社会背景下，为应对财产利用形式逐渐多样化的客观现实，应当从法律上明确创设物权的多个种类。在现实生活中，由于生活用房是人们的基本生存条件，尤其是在土地资源紧张的情况下，当前我国的商品房供应虽然处于有钱就能买的大环境中，但是距离实现人人有房居住的基本要求还有很大距离，社会弱势群体的生活用房保障不仅能体现社会保障功能，弘扬社会道德风尚，更能解决房屋所有人和非所有人的住房矛盾冲突，为协调两者关系提供渠道，也能催生更加多样化的经济功能。

最后，现有制度无法代替居住权功能，也是《民法典》创设居住权的客观需求。一项新的法律制度创设是否有必要、有意义，关键要结合现实，审视这条法律制度是否具有可替代性。反对方的观点认为居住权重点解决的是老人、离婚夫妻和保姆这三类弱势群体的生活用房问题，而这些问题都可以通过法官判决进行解决。但是在社会发展变革中，居住权越来越凸显出不可替代作用。以租赁权为例进行分析，租赁权是一种间接权利，是基于承租人的租金支付而产生的权利，而居住权是直接支配权利，注重法定性，较租赁权而言更为稳定。而且通过租赁权来解决具有特殊民事关系的双方当事人矛盾并不合适，也不合情理，如，法院判决以租赁的方式解决老人的生活用房问题，并不符合社会现实也不符合传统道德。同样在离婚后法院判定有房一方对无房一方承担必要的道德救济，让无房一方暂时居住在原房屋中，直至再婚搬出，但是这种情况下产生的“居住权”救济并没有特定的法律效力，只是实践中产生的权利，无法从法理上明确这种“居住权”包括什么内容，属于哪种权利等级，一旦这种“居住权”和其他法律产生冲突则很有可能会被取消。因此当前的法律制度无法切实发挥居住权的作用，也就无法替代居住权，居住权的创设有其必然的物权法价值。

综上所述，2021年正式实施的《民法典》创设的居住权，是结合我国国情，结合居住权价值、概念、法理等综合因素提出的，其中关于居住权的取得、消灭、存续期限等进行明确规定，从法律上保障了特定自然人的生活用房权利，对于我国法律框架的完善也有积极意义。