房地产行业财务分析存在的问题与对策

王文姣

（上实发展青岛公司，山东 青岛 266061）

一、房地产行业财务分析概述

（一）房地产行业的核算特点

房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投入资金大、建设周期长、投资风险高、地域性强的特点。这些特点也决定了房地产行业会计核算具备一定的特殊性。例如为了快速收回资金，以降低资金断裂的潜在风险，房地产企业在取得预售许可证之后便可进行房屋销售。而预售时收取的购房款都沉淀在预收账款中，待项目竣工交付之后才能结转收入成本，而不能像生产经营企业一样在当期进行确认。因此，在房地产建设期，在建工程反映在开发产品（存货）中，预售购房款反映在预收账款中，完整的项目利润只有在项目完工交付后才能计算出来。所以，建设期的资产负债表和利润表并不能如实反映企业的经营状况和财务状况，需要综合考虑这些特定因素才能得到真实的情况。

（二）房地产行业财务分析基本方法

1.水平分析法

它又称横向比法，这是最基本的财务分析方法。主要比较财务报表本期与上一期的数据，来分析企业财务数据的变动情况。水平分析法既可以选择对一两个项目进行比较，也可以选择多个项目甚至全部项目进行全方位的比较，从各个角度披露存在的问题，以避免得出片面结论。

该方法主要通过比较财务指标的相对值，来全面反映企业生产周转及盈利偿债的能力，以便更直观地为投资者和企业管理者提供财务状况和经营成果。其中包括反映企业经营能力的存货周转率和流动资产周转率；反映盈利能力的净资产收益率和资本收益率；反映偿债能力的资产负债率和速动比率；反映企业经营能力的销售增长率和资本保值增值率。这些财务比率的对比会使财务分析更加全面和深刻。

3.趋势分析法

它是将目标项目一定时间段内的财务报告数据与基期相比较，将其增减变动的方向和幅度形成曲线变化图，以此来分析目标项目特定时期内的变化趋势，并作为预测未来长期发展趋势的依据之一。趋势分析法既可用于对财务报表的综合分析，也可用于某些财务指标的发展趋势分析。

4.因素分析法

它又称经验分析法。该方法主要将财务分析指标分解为各个可以计量的因素，并根据各个因素之间的相互关系，据以测算各因素对分析指标的影响程度，具体包括连环替代法、差额分析法、指标分解法等。

5.综合分析法

这是从企业经营管理的整体角度出发，将相互关联的各财务指标结合在一起，然后对企业的运营决策和发展趋势做全面综合的分析。目前实践中主要采用杜邦财务分析体系来测算净资产收益率，影响因素分别是销售净利率、资产周转率和权益乘数，它们分别代表公司的销售盈利能力、营运能力、偿债能力。

（三）房地产行业加强财务分析的现实意义

1.有助于真实反映经营与资金状况

语言问题的哲学探索—— 认知语言学哲学观述评 ………………………………………………………………… 戴瑞亮（6．81）

房地产企业财务报表是不同主体获取企业经营成果和会计信息最直接、最公开的方式。但是财务报表是根据企业会计准则编制的，专业性比较强，没有一定会计基础的使用者根本无法直接从财务报表中获取想要的信息，例如企业的盈利能力、负债水平、存货周转能力都难以直接获得。另外，由于房地产企业特殊的销售方式及会计核算特性，导致它的财务报表数据信息区别于其他行业，当期的资产负债表、利润表无法真实反映资产负债、收入利润的情况。良好的财务分析体系能够实施全方位的分析，进而发现财务数据背后房地产企业真实的经营情况和资金状况。

2.有助于降低企业经营风险

财务分析帮助企业管理者和投资者了解企业资本保值增值能力、资本扩张能力及资金回笼的速度等，以便及时调整经营策略和发展战略，降低国家政策和金融政策对房地产行业带来的不利影响，促使企业提高盈利能力并保持合理的发展速度。

3.有助于落实绩效管理

财务分析工作既可以计算与财务相关的各项指标，也可以计算其他不同部门和岗位的分析指标，例如销售部相关的回款完成率、营销费用支付比率；财务部相关的资产负债率、资本收益率等。企业管理者可以根据财务分析的结果重新细化各个部门岗位的考核指标，过程中跟进重要工作的实时状况，年度结束后考核其目标责任完成情况，有助于总结每个岗位工作的优势劣势，是企业辅助管理不可或缺的工具之一。

二、目前房地产企业财务分析中存在的主要问题

（一）财务分析方法比较单一，不能满足现代经营管理的需要

在大多数房地产企业中，目前采用的财务分析方法主要是比率分析法、水平分析法，甚至有些中小型房地产企业压根不做财务分析。如果长期仅采用单一传统的分析方法会有一定的滞后性，仅能反映过去已经发生的经济状况，对企业未来发展预测的参考意义不大，从而影响企业管理者的判断。

（二）财务分析基础数据缺乏准确性，且数据来源分散

财务分析的基础是资产负债表、利润表、现金流量表这三大报表，如果企业管理者或财务负责人为了报表好看而对报表数据进行调整，那么财务基础数据就缺乏准确性，导致财务分析的结果不具有参考意义。

另外房地产企业目前都使用明源软件处理各项数据，需要营销、成本、开发等各部门录入相关数据，而业务部门对这些基础数据的用处并不了解，这导致财务部门收集数据的来源比较分散且数据准确性不能完全保证，对财务分析的结果影响较大。

（三）财务分析过于重视数据分析，忽略非财务信息

财务人员对财务报表进行分析时，过于注重数据分析，往往只看到了财务数据表面，很多非财务信息容易被忽略，比如国家政策、金融政策的出台或者经济大环境的影响等。一方面财务人员是专业技术人员，不是经营管理者，无法站在企业管理者的角度看问题；另一方面财务人员对非财务信息的捕捉不敏感。

（四）企业管理者重收入利润，轻财务分析

随着房地产市场竞争的激烈以及三道红线的出台，房地产企业的利润在不断地压缩，但是投资者对企业管理者的考核却越来越重，这就导致了企业管理者更重视销售收入和利润的增长，而财务分析的结果仅仅为了应对上级部门的考核，也就无法深度使用。

（五）财务分析意识不强，财务分析专业人员素质有待提高

很多房地产企业尤其是中小型企业不会专门设置财务分析岗位，而是由会计核算人员兼任，这导致财务人员更重视会计核算的工作而忽视了财务分析工作。因此财务分析工作成了一种形式，一种惯性，无法根据企业实际情况和国家政策环境进行相应的调整，管理者也没法做出正确的经营决策。

三、优化房地产企业财务分析的对策建议

（一）实现财务分析的信息化和自动化

首先，企业应根据不同使用者的需求和企业经营发展的方向，制定完善的财务分析制度，明确具体的财务分析目标，保持分析方法不断更新换代，经营分析与财务分析相结合，其他指标与财务指标相互核对。其次，在信息时代飞速发展的今天，数据的获取更为便捷，应积极引进前沿的信息化处理软件，对数据进行快速的收集、汇总、计算、分析，实现数据信息化和自动化，节省更多的时间对分析结果进行深度解读。

（二）提高财务数据的准确性和安全性

财务人员在分析财务报表的过程中，应对受会计核算要求约束的科目以及对报表进行调整的项目数据还原，对影响结果的重要信息在附注中单独披露，必要时将财务语言转为更通俗的文字予以表述，以便企业管理者更直接准确地了解经营数据分析结果。而且，企业管理者应充分认识到财务分析工作的重要性，并将其作为企业经营管理的重点推进工作，积极组织协调各业务部门配合财务分析工作，各业务部门填报的数据应及时与财务部进行沟通，将业务和财务放在统一的信息平台上进行数据共享，保持数据口径一致。

（三）促进财务信息与非财务信息的结合

一个企业的生存发展与外部的经济环境、国家政策息息相关，关注国家政策、国内外经济形势、行业发展趋势等政治经济信息有助于财务人员更深刻地分析本企业财务数据，所以将非财务信息与财务信息相结合才能使财务分析工作更加全面。财务人员还应充分利用表外信息，包括相关的营销台账、目标成本、工程预决算书及成本采购合同等，通过这些大量的非财务信息资料的分析，可以提高企业财务数据的可靠性，也为正确判断分析结果提供了有效的参考。

（四）优化财务分析的指标体系

财务分析指标具有极强的专业性，非财务人员并不能真正理解每个指标所反映的问题，所以设置一套让非财务人员都能读懂的指标解读体系是很有必要的。这个解读体系应包括财务分析的目标和需求、每个指标的所反映的问题内涵及计算原理、标准的指标区间及数值、产生差异的内外部原因、未来如何避免问题的发生等一系列详细的说明。同时，企业管理者或其他部门对分析结果提出的疑问或者意见，应当及时反馈给有关财务人员做进一步的分析，后期应当定期总结、不断完善，对不合适的地方进行调整，真正提高分析结果参考价值。

（五）提高财务分析人员专业素养

近年来，随着会计准则和税收政策的不断变化，财务人员更应该与时俱进，通过业务培训与专业考试相结合的方式来提高自己的专业知识，同时也要时时关注经济形势和国家政策，才能真正加强财务分析的解读能力。另外，房地产企业应招聘专业的财务分析人才，明确财务分析工作的岗位职责，并制定相应的考核机制，将财务分析能力的好坏与工资薪金挂钩，真正提高财务分析人员的主观能动性。