民法典视阈下物权编中预告登记的法律效力探究

刘 源

（上海汉盛律师事务所，上海 200120）

从预告登记的时间应用来看，虽然在当前我国社会生活以及行政工作当中应用比较多，但是所导致的问题也比较严重。就预告登记在当前我国法律层面上究竟能够产生什么样的效力，在理论界以及实务界进行研究工作时，并没有得到统一的结果。所以就民法典物权编中预告登记的法律效力进行研究是非常重要的，在本文所论述内容中就将对预告登记所拥有的保障债权实现以及对抗第三人和限制物权处分等相应效力进行论述，从而使预告登记制度变得更加完善。

一、预告登记拥有保障债权实现的效力

对于债权实现效力来讲，主要是指在进行预告登记的过程中预告登记的债权，在今后是否能够进行顺利的物权转化，并保证物权转化工作顺利有序进行。对于预告登记所拥有的保障债权实现的效力，主要通过以下两个方面来进行论证。

首先在不动产物权登记及变动过程中，针对一物数卖情形进行债权实现保障。在不动产登记及物权变动的过程中，如果不进行预告登记，那么一物数卖的情况就可能会导致先买受人所拥有的权利落空，只能够向出卖人主张进行违约责任的索取。如果实行了预告登记，那么先买受人在自身权利落空的时候就可以通过买卖合同所产生的债权，对买卖交易过程中，第三人所产生的行为进行法律制裁。相比较于之前没有预告登记所实行的违约损害赔偿，预告登记实行之后所进行的相关法律行为更能够保障先买受人的相应权利［1］。所以从现行的相关法律角度来看，在《民法典》第二百二十一条认定预告登记能够防止出卖人将进行物权变动的不动产进行再次处分，从而使预告登记权利人能够顺利进行物权变动，如果出卖人已经为其他买受人进行了物权变动登记，那么预告登记权利人有权进行登记更正［2］。

其次则是不动产被抵押时相关法律效力的实施。在不动产抵押过程中，需要对两种情况进行区分，第一种情况是如果预告登记工作先于不动产抵押进行办理，那么所有权人在进行不动产抵押权设立时，如何对预告登记人的权利进行保障。第二种情况则是在不动产之上设立抵押权物权登记，但是没有办理抵押权本登记的，对于不动产权利人来讲，是否能够在该处不动产之上继续增设其他的抵押权。对于前一情况来讲，在不动产抵押的过程中，即使权利人之后，通过各种理由进行抵押权登记的拒绝，但是债权人也可以通过预告登记来保障自身的合法权益。而对于第二种情况来讲，我国民法典当中已经承认了重复抵押，所以不动产的权利人如果想要在不动产上进行再次抵押权设立也可以，但是在办理抵押权登记之后，该抵押权所拥有的效力会被追溯到预告登记发生之初，也就是说对于预告登记人来讲，能够优先受到补偿［3］。

二、预告登记对抗第三人的法律效力

对于预告登记工作来讲，对抗第三人的法律效力，主要是指在预告登记过程中所产生的相应权利，能够充分阻止第三人获得和预告登记者相同的法律效力，所以在登记过程中预告登记，可以将债权进行物权化的转变。

首先在预告登记过程中，需要对对抗强制执行进行判断。因为在预告登记过程中，预告登记的义务人本身不动产遭受到强制执行行为时，法律如何对预告登记权利人进行保护，并没有进行明文规定，所以存在法律漏洞，需要就预告登记目的进行补充与完善［4］。其次则是预告登记工作是否拥有破产保护效力也要进行确定。因为对于预告登记权利人来讲自身在出现破产时预告登记工作能否让权利人享有取回权或别除权，是非常重要的。相比较于债权人来讲，预告登记权利人与之的区别是比较大的，债权经过预告登记之后已经拥有了物权的效力，所以再进行法律效力判断时，最主要的一点就是判断预告登记义务人，如果被执行破产宣告，那么预告登记转为本登记的条件是否能够满足？如果满足，那么需要让预告登记变成本登记并产生相应的破产保护效力。若是不满足，那么相应的保护效率则完全丧失。最后则是抵押权在进行预告登记的过程中，是否拥有优先受偿的效力。因为对于预告登记权利人来讲，本身并不能够享有优先受偿权。因为在民法典相关规定当中有明文指出，预告登记并不是抵押权成立进行法定公示的方法，所以并不拥有抵押权的效力。同时对于预告登记工作来讲，最主要的保障对象是债权，所以除非法律条文当中有其他明文规定，那么除此之外的其他情况债权都拥有平等性［5］。

三、预告登记拥有限制物权处分的效力

所谓的限制物权处分是指在预告登记之后，不动产的原物权人在进行不动产处分时，相应行为会受到法律的限制。在上文所述内容当中，如果不动产出现了一物数卖的情况，那么根据我国现行的相应法律条文的规定，没有经过预告登记人的同意，在之后所出现的任何不动产物权处分，相关登记部门都不会办理处分登记。所以在这个时候受让人因为不能够完成登记而获取不到本应该获取的物权，但是所签订的合同效力并不会受到影响。除此之外对于物权处分来讲不存在同等条件，所以预告登记本身并不会给权利人带来任何优先购买的效力。

四、预告登记拥有确定权利顺位的效力

所谓的确定权利顺位的效力是指在当前预告登记工作过程中，能够对权利实现顺序进行确定，而且通过预告登记的权利，相比较于其他权利能够优先实现。对于我国现行的相关法律来讲，预告登记会导致后续相关处分登记工作遇到障碍，也就是说没有经过预告登记人确认以及同意，义务人就不能够再进行任何处分登记工作。但是这并不是从法律层面上否定当前我国法律上预告登记的顺位效力的权利。首先对于权利顺位效力来讲，依靠不动产登记系统第三人如果在进行不动产交易时，能够提前对标的物的权利负担情况进行了解，然后通过有效预测判断自己介入交易之后所需要承受的权利以及义务关系，那么第三人就能够决定是否进行交易以及如何进行交易。其次则是从实际时间情况来看，在预告登记的过程中，顺位效率的承认以及确定可以使定纷止争得以真正实现，因为从一方面来讲，如果不动产的抵押权预告登记实现，那么对于不动产来讲，就可能会出现多重抵押的情况。从另一方面来讲，如果在确定权利顺位效力的过程中，赋予了预告登记权利人的顺位优先权，那么就可以为登记机构出现错误登记问题的解决提供更多的思路与途径［6］。

所以从实践情况来看，与抵押权预告登记顺位效力有关的争议主要存在两点，第一点是在办理抵押权预告登记过程中，所产生的顺位效力是否需要进行区分，因为抵押权预告登记和本登记是具有不同效力及作用的，所以如果仅仅是进行预告登记，那么并不能够进行抵押权的设立，但是在预告登记变为本登记之后抵押权人优先顺位的时点会追溯到预告登记之初。第二点则是在进行抵押权预告登记结束之后，义务人是否能够再次进行抵押登记，以及所拥有的顺位效率是否能够实现。因为对于抵押权预告登记工作来讲，如果抵押权本登记时间比其他抵押权时间要更早，那么抵押权人需要享受优先受偿的权利，如果在抵押权登记过程中本登记比其他抵押权设立时间要晚，那么抵押权预告登记的顺序应当仍然保持在最前列。

综上所述，对于民法典物权编当中的预告登记法律效力进行研究，是保障当前不动产登记与物权变动的主要途径，所以需要就所存在的法律效力问题进行探讨与解决，从而使预告登记的法律效力得以真正实施，保障物权登记与不动产物权变动。