A公寓案的司法裁判思路分析

王佳新

（中国人民大学，北京 100872）

A公寓“爆雷”事件在社会中引发了一系列广涉实体经济交易、互联网金融秩序的讨论。其中，因A公寓出现资金问题，并以明示方式发出预期违约通知，令矛盾转移到房屋所有权人（以下简称“业主”）面临无法如期收取租金、房屋实际承租人（以下简称“租客”）无法继续承租的交易失序。笔者试图以法教义学内在参与者的司法者视角[1]，在《民法典》体系中“找法”，在多个可能适用的法律规范中确认要件事实，在不同法律规则相冲突案件下，通过实证分析规则适用同时，探索法律原则例外适用的可能性，避免“同案不同判”的结果。

在研读与A公寓经营模式高度类似的南京某公司相关判例，经终审判决案件中，终审法院判决结果各不相同，在高度类型化的案件事实下，司法裁判对当事人之间法律关系的确认各不相同，主要有如下认定：

1．确认业主与南京某公司因委托合同产生代理关系，租客与“代理人”签订的委托合同直接约束业主与租客（（2020）川01民终3007号文书、（2020）陕01民终2639号文书）。

2．确认业主与南京某公司成立房屋租赁关系，同时也确认租客基于业主与其委托合同关系，即使业主因其违约解除合同，也有权继续居住（（2020）川01民终8772号文书）。

3．确认业主与南京某公司成立房屋租赁关系，租客基于合法转租合同享有居住权，因业主未合法解除房屋租赁合同，租客（次承租人）居住权因其行使占有保护请求权给予救济（（2020）浙01民终5728号文书）。

4．确认业主与南京某公司签订的合同“名为委托代理合同，实为房屋租赁合同”，业主有权解除合同后请求租客搬离。租客根据合同相对性原则，可向南京某公司主张违约责任（（2020）陕01民终6454号文书）。

从上述法律关系的认定可见，经司法裁判确认产生不同法律效果的三类合同：1．产生代理之法律事实的委托合同；2．房屋合法转租合同；3．委托合同与房屋租赁合同并存的混合合同。确认要件事实、准确适用法律规则，本质在于认定基础法律关系，方可明确权利本源、进而确认作为裁判依据的请求权权能。查阅2019年版本的某公寓与房东签订的合同名称，合同名称冠以《财产委托管理服务合同》，根据合同模板双方主给付义务之描述，房东主要是金钱给付义务；某公寓为“经房东授权，某公寓代理房东为一定行为”“装修改造、保洁维修、租客管理之服务”。房东主要权利为“可获得的资产收益以租金形式表现”、A公寓“提供服务，收取相应费用”。

认定基础法律关系第一步是拨开合同名称迷雾，探寻合同当事人真实意思表示，目光不断流转于要件事实、法律规范间进行演绎推理。A公寓利用合同标题、合同条款，混淆运用“代理”“委托”等字眼人为造成了合同秩序的混乱，进而制造了业主与租客间的直接矛盾。有论者认为，通过查阅A公寓几个版本的合同模板，其与业主签订的《财产委托管理服务合同》（以下简称“本约”）中，使用了“全权代理出租”“独家委托代理权限包括：……”符合委托合同该当要件的条款，而在与租客签订的《房屋代理租赁合同》中，因列明产权委托方（出租方）为房东，A公寓作为甲方列为“房屋代管机构”、承租人列为合同乙方，倾向于将某公寓与房东签订的《财产委托管理服务合同》解释为委托合同，而非租赁合同[2]。

笔者持反对观点，《最高人民法院关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》规定，当事人签订的经济合同虽具有明确、规范的名称，但合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质。本应按照合同全文内容对权利义务的约定，在整个《民法典》体系中寻找法律规范，而非拘泥于合同中关于“代理”的表述。

A公寓基于“委托合同”中独立授权行为，取得向租客出租房屋代理权限，后在《合同房屋代理租赁合同》中，虽然披露了“委托人”，但此合同全篇均为A公寓与租客双方权利义务内容，从标的各细则条款论，双方以明确意思表示做出了该合同仅约束“代理人”及合同相对方的约定，也未明确以三方合同形式明确租客可向房东主张权利，符合《民法典》第九百二十五条但书要件。但是，有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人除外。因此笔者认为，业主作为“被代理人”不必然承受本合同项下，有可能因意思表示解释规则认定的各项义务。

A公寓与业主签订的本约中约定业主享有附条件的单方解除权，条件成就后，业主有权解除合同，我国采取“严格责任”之合同责任承担规则，不以主观过错为责任承担要件，房东因“本人选任的代理人”承担继续履行合同责任，虽然我国立法尚未采用职业代理商的规定，但在“职业二房东”交易习惯对社会形成相当程度的习惯法认可环境下，综合评价房东主观过错、法律地位，缔约能力，是否应当认定房东已经尽到“理性谨慎的善意相对人”的合理注意义务呢？

A公寓与房主的“授权委托事项”模糊性处理，双方主给付义务均为基于不动产租赁权属利用及派生规则约定，A公寓有权多人、多次转租，A公寓无须向业主汇报、征求业主同意，也未约定在租客违约情况下，业主享有介入权。在A公寓与租客租赁合同中，同样也将上述条款予以披露。基于同样理由，也不构成表见代理。在本约中，参照德国民法学理中“可归责性”规则，业主已尽到一个理性谨慎的受领人注意义务，主观上并无过错；此外，结合目的解释及被房屋租赁市场认可的交易习惯，业主相对于A公寓，应被评价为善意无过失合同相对人，业主内心的法效意思应被客观评价为“为了合法转租获取收益”，A公寓应被评价为“为自己的利益、囤积大量以转租为目的的房屋，获取收益的职业转租人”。此外，如果允许以委托合同“规避”《民法典》分编中典型合同的特殊规则，那么强行性规范将失去存在的意义，当出现疑难案件，再行诉诸合同漏洞的填补作业，既不利于特别保护合同当事人，法秩序的失衡也将冲击实体经济秩序。

《民法典》以维护合同的相对性为原则，特殊保护善意第三人的信赖利益为例外，基于以上分析，在否定本约构成代理的同时，认为本约系房屋租赁合同。具体来说，业主选择牺牲房屋租赁市场租金波动的机会，为获取固定房租收益，其与A公寓间成立附“合法转租”条款的房屋租赁合同：

业主与A公寓、A公寓与租客间的两个合意，将有权占有以占有连续的方式传递，形成业主（第二层次的间接占有人）——A公寓（第一层次的间接占有人）——租客（直接占有人）上述占有连续的状态，具体为：业主作为所有权人，将直接占有移转给A公寓，此时基于占有媒介关系，业主变更为间接占有人，A公寓为直接占有人；当A公寓与租客基于占有媒介关系移转占有后，租客变为直接占有人，A公寓变为第一层次的间接占有人，房东变为第二层次的间接占有人。如房东选择根据合同之约定解除权解除本约，第一层次的间接占有人A公寓相对于所有权人，变更为“现时的无权占有人”，租客从A公寓处继受取得的、基于债法上的有权占有，无法对抗作为权利之本源的所有权人。如业主以通知的方式告知租客，通知一经到达，租客的有权占有此刻起变更为“现时的无权占有人”，而且是“恶意的无权占有人”：租客基于债权产生的有权占有，系从A公寓处取得，因A公寓也是基于占有媒介关系自业主处取得有权占有，当A公寓与业主间作为基础法律关系的占有媒介被解除后，A公寓相对于业主已变更为“现时的无权占有人”。业主可根据《民法典》第二百三十五条返还原物请求权，选择请求现时的直接无权占有人——租客，或者现时的间接无权占有人——A公寓，返还房屋，使物权恢复到圆满状态。即使租客相对于A公寓，在主观过错、缔约能力、法律地位方面，同样应被评价为已尽到一个理性谨慎的受领人注意义务、善意无过失的合同相对人，如A公寓最终被证明无履约能力，即使租客无法取回长达一年的租金，也需搬离房屋。除非租客根据《民法典》第七百一十九条次承租人的代位清偿权，基于有法律上利害关系第三人地位①《民法典》第七百一十九条、《城镇房屋租赁合同解释》第十七条，表明我国现行法明文规定肯定合法转租合同中的次承租人为法律上有利害关系的第三人。请求代为清偿，即重新向业主支付A公寓未清偿债务，方可消除业主的取回权。

上述法律决定基于适用民法的直接渊源产生。但是，在社会公众的法律感情中，认为租客较房东普遍更为弱势[3]，却要承担全部的法律不利后果，与“保护弱势者”之正义观念可能产生冲突；在法律人的法益衡量中，也可能认为居住权是维系基本人格尊严的生存权利之组成部分，应当优先于同属支配权的物权给予保护。有论者赞成优先保护租客法益的同时主张“相对于租客，应当由拥有更高风险承受能力的业主承担法律责任”。笔者不赞同将租客的居住权在生存利益层面做扩大解释，现实中也有部分业主基于“某种程度的生存利益需要”贷款买房、出租供房，或者将唯一住房出租、另行租房赚取差价谋生的案例，列出上述社会事实，仅认为在民法体系中，不宜简单比较主业——租客间法益位阶之优劣。

在本案中，存在两个相互冲突的法律规则，当分别适用“委托代理”与“房屋转租”两种法律规则，司法者将做出几乎截然相反的法律决定。具体而言，经意思表示解释作业后确认的意思表示，无论单独适用《民法典》总则编代理规则、合同编委托合同规则，还是单独适用《民法典》物权编占有规则、合同编租赁合同规则，两个法律决定均违反《民法典》总则篇第六条的公平原则。此时就出现了法律规则与法律原则的“抵触”。在本案中，无论适用何种法律规则，都会出现违反出现法律规则与法律原则相抵触的情形。

在本案中，如主张适用“委托代理”规则，背后核心实体目标是“保障基于生存权利的居住权”；如主张适用“房屋合法转租”规则，背后核心实体目标是“房屋租赁市场的交易秩序”。两种法律规则背后两项实质性原则的冲突，还有这两项实质性原则与《民法典》第六条公平原则的冲突，是本案的核心焦点。无论是“居住权”还是“交易秩序”，同属民法体系中具有重要分量的法之价值，在本案中不宜直接进行价值取舍，但可以肯定的是，这两项民法价值，都无法单独与作为民法基本原则的公平原则相较量，毋宁说公平原则是立法者所制定的每条法律规则背后的“原则之原则”。单独适用本案中任一规则，也许可以最大化实现立法者欲求保护的某种实体价值，但如果我们要以大幅度牺牲一个价值去成就另一个价值，而且是在被牺牲利益方的法律地位均相对弱势、主观状态均无甚过失的情形下，一个缺乏公平原则支撑的价值，何以实现良法良序？我们是否可以转向审视法律原则模式下例如“比例实现法益”“最小幅度侵害其他法益[4]”等方案，以求在某种程度上仍然得以实现“居住权”“房屋租赁交易秩序”之价值呢？不可否认的是，法律原则方案是一种极端特例下的选择，在社会经济高度发展，法律规则因其固有的滞后性、文义封闭性等特点，无法在某些疑难个案中给司法者明确的答案；而适用法律原则，一般意味着自由裁量权过大，容易引发法秩序失控的局面。

经笔者研读《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称“合同法解释二”）中关于“情势变更规则”，发现司法实务中存在适用“因第三人原因”、经司法判例确认的“基于公平原则的精神，判断个案成立情势变更的情形”。本次《民法典》第五百三十三条明确规定情势变更规则“双方协商不成的，司法机关有权根据公平原则变更或者解除合同”，为了限制自由裁量权，在《合同法解释二》效力不变的情况下，司法者可经高级人民法院审核，必要时由最高人民法院审核，统一固定出由公平原则衍生出的、情势变更规则支撑的分配比例。