居住权制度在法律实务中的应用

王 丹

（呼伦贝尔学院，内蒙古 呼伦贝尔 021008）

一、居住权制度概述

（一）居住权制度产生的历史背景

居住权制度的内容最早可追溯于罗马法，该制度的存在最初是为了保障无继承权或丧失劳动能力的人的基本生存问题。由于罗马法中的居住权具有帮扶弱势等功能，故而往往通过遗嘱等单方法律行为作出［1］。当然，居住权人在取得居住权后，只能用于居住，在居住权人死后，居住权即消灭。居住权制度对大陆法系民法典的制定影响深远。德国、意大利等欧洲国家都在民法典中对居住权制度作出了相应的法律规定。但同属于大陆法系的日本却没有就居住权制度做相关的法律规定。关于我国是否应将居住权制度纳入法律规定之中，早在我国原《物权法》制定时就存在巨大的争议，在我国原《物权法》草案征求意见稿中多次就居住权制度作出提案，但是最终均被删除［2］。而究其当初没有制定的主要原因，可能是认为居住权的适用范围比较狭窄。

（二）我国居住权制度入典的可行性及必要性

我国房屋使用价值的实现主要是房屋购买和房屋出租两种形式。但是随着社会的不断发展，针对不同群体自身条件和需求的不同，需要新型的住房市场环境。同时，我国的土地资源相对短缺，并且人口也在持续增长，故而社会矛盾也在不断加剧，房屋的利用出现了多样化趋势，居住权制度逐渐从人身性权利向财产性权利进行转变。同时，由于司法实践中存在大量关于居住权设立的案件，那么将居住权制度纳入立法就显得尤为重要。事实上，我国对于居住权的概念也曾在立法进程中多次被建议写入原《物权法》，但是修正案最终还是以删除告终。现如今我国《民法典· 物权编》将居住权确定为一项法定用益物权，拓宽了房屋使用价值实现的渠道。从《民法典》第三百六十六条至第三百七十一条这六个条文规定来看，我国的居住权制度既沿袭了传统居住权的定位，又拓展了社会保障属性，还凸显了房屋价值利用多元化的功能。所以说《民法典》中居住权制度的设立不仅仅是立法的进步，更是顺应了时代潮流以及社会的发展［3］。

（三）居住权制度适用的空间

在《民法典》颁布之前，居住权一直未被我国民事立法所接纳，但司法实践中涉及居住权的纠纷并不少见，法院不得以没有明确立法为由拒绝裁判。《民法典》施行之后，居住权纠纷案件必然会有大量增长。另外，这一与百姓生活息息相关的法律制度在公证实务领域也有着极大的适用空间。法律实践中，涉及居住权的案件主要集中在离婚、财产继承、赡养等社会生活领域。比如，夫妻双方离婚后无住房一方的居住权问题；遗嘱或者遗赠中对房屋居住权的处分与权利承继人的冲突问题；子女不履行赡养义务导致老年人无房可住的问题等。

二、《民法典》施行前后法院裁判思路对比及居住权的生效要件

（一）《民法典》施行前后法院裁判思路

笔者以两个实际案例来对比《民法典》施行前后司法实践中法院处理相关案件的裁判思路：

案例一，该涉案房屋原所有权系王某三的父亲王某某与母亲张某某的夫妻共同财产。2007年张某某去世，王某三通过遗产继承和王某某的产权赠与取得了该涉案房屋的所有权。王某三出具承诺书表示其父王某某及以后的续弦可以无条件地永久居住在该涉案房屋，但是对该涉案房屋无权处置（出租、出售、出借等）；王某三无权自行处置该涉案房产。后王某某与黄某某再婚，共同居住在该房屋。2016年2月王某某去世，64岁的黄某某继续居住在该涉案房屋，同年7月，王某三离婚，其以没有房屋居住为由要求住进该涉案房屋，黄某某不同意，王某三遂以自己是该涉案房屋的所有权人起诉到人民法院，要求黄某某返还自己名下的该涉案房屋。人民法院对王某三的诉讼请求不予支持，判决驳回王某三的诉讼请求。判决理由如下：王某三在取得该涉案房屋时所做的承诺书是其真实意思表达且不违反国家的法律规定，具有法律效力。黄某某依据该承诺书享有继续居住在该涉案房屋内的权利且黄某某没有违反承诺书中的规定擅自将该涉案房屋出租、出售、出借等的行为，综上所述，对王某三的诉讼请求不予支持。

由此可见，《民法典》对于居住权设立了更为严格的生效要件。《民法典》施行前，居住权概念尚不存在，但法院裁判导向倾向于维护双方当事人的约定。《民法典》施行后，不仅设立了居住权这一用益物权，还对其生效要件进行了规制，司法实践应予以严格把握。

（二）居住权的生效要件

1.书面形式

根据《民法典》第三百六十七条之规定，设立居住权应当采用书面形式订立居住权合同，并对订立合同时应当约定的事项进行了列举，主要包括当事人基本信息、住宅的详细信息、居住房屋的条件和要求、合同双方的权利义务以及解决争议的方法，等等。同时，设立居住权原则上应该为无偿设立。订立居住权合同时，除需要充分认识到上述必备条款的重要性之外，还要关注一些细节，比如居住人可以有几人？是否包括家庭成员？是否可携带宠物？居住权人是否可以将房屋租赁出去？是否无偿享有居住权？

2.登记生效主义

居住权合同签订后，应当进行居住权登记。那么，这里的登记是居住权合同登记还是居住权本的登记呢？这就需要了解我国所采纳的物权变动模式：登记生效主义为原则，登记对抗主义为例外。居住权登记属于物权登记而不是合同登记。根据当事人意思自治原则，居住权合同经双方协商一致即告成立并生效。但这并不必然导致居住权成立并生效。居住权必须经过登记后才得以成立并生效，所以，我国居住权采用登记生效主义。虽然我国理论界及《民法典》中并未明确承认或体现物权行为与债权行为相区分原则，但借助该原则有助于我们理解合同行为与登记行为的区别。

三、居住权制度在公证实务中的应用

（一）可能涉及的业务范围或业务类型

居住权公证主要包括居住权合同公证、含有居住权条款的遗嘱公证、含有居住权条款的合同公证等，具体而言就是在办理夫妻婚前财产约定、房屋买卖合同、离婚协议约定、抵押合同、赠与合同以及房屋租赁合同和遗嘱、遗赠公证中涉及的居住权问题。

（二）公证实务中应注意的问题

如前所述，居住权的生效要件包括书面形式和登记，这就要求在办理公证实务过程中明确告知当事人居住权设立的要求及形式要件，并且需要充分释明如不进行登记将产生的法律后果。

1.涉及具体领域应注意的问题

首先，在办理居住权公证时应该检查并核实房屋现存状态，主要注意该房屋是否存在出租、查封等情形，以避免产生争议。同时，需要注意设立居住权是否涉及变相买卖房屋等情况，以防止假借居住权设立对政策性限售房屋进行违法交易的情形。其次，在办理居住权公证时要深入了解是否存在针对同一住宅设立多个居住权的行为。最后，在针对合同或者遗嘱中设立居住权进行公证的过程中，公证员需要对居住权设立可能会产生的风险及各方权利义务进行充分释明，同时审查并协助当事人完善居住权合同条款，除依据《民法典》第三百七十一条的规定，还要考虑到个案中的具体问题。比如，设立居住权的住宅如果面临拆迁，那么应当在合同中明确约定此种特殊情形发生后权利的归属。

2.与其他权利并存时的取舍和顺位

当居住权和抵押权并存时，如居住权先于抵押权设立，因居住权已进行登记，抵押权人能够了解到居住权已设立的情形，对于是否继续接受抵押，是抵押权人自己的选择，如其愿意承担抵押权不能实现的风险而坚持设立抵押权，是其意思自治的行为，所造成的风险由其自身承担。当抵押权先于居住权设立时，除非居住权人同意并作出承诺，一旦抵押权人处分房屋时，居住权人自愿放弃其后续的居住期限，否则将无法保障抵押权人权利的实现。

当房屋所有权转让与居住权相冲突时，居住权并不会因为所有权转让而必然灭失。只有在居住权到期等情形时，居住权才会消灭。故房屋买卖合同关系中的出卖人必须告知房屋已设立居住权的事实，否则买受人无法实现合同目的，有权解除房屋买卖合同。

综上，居住权制度的出台，对于司法裁判及公证业务等法律实务领域提出了新的要求，法律适用者应严格遵循《民法典》的相关规定，在法律实践中尽力发挥这一新型用益物权的最大价值。