新时期我国房地产财务管理现状及问题解决

盛洁

（天津富力地产，天津 300000）

一、引言

在新时期，新经济与供给侧改革已经成为国内外发展的潮流，加之经济全球化进程的不断加快，给我国房地产行业的发展带来了前所未有的机遇与挑战。房地产行业是一个具有综合性与特殊性特征的庞大产业链条，这一行业是否能够良性发展也决定了诸多相关行业的经济效益好坏。所以，房地产企业应加快适应新的经济环境，探索出新的发展道路，促进企业财务管理模式升级，积极寻求更加科学、高效的应对策略，以实现企业利益的最大化。

二、房地产财务管理的特点

相较于其他常规企业而言，房地产企业在类型与经营模式上更加特殊，房地产企业的资金流动性较强，并且资金需求量更大，因此提升房地产企业核心竞争力的关键就在于财务管理。房地产企业的公司结构、成本管理、税收管理以及资产融资都与其他类型的企业具有较大差异。一是公司结构的不同。由于房地产行业是不动产经济，需要按营业额纳税，并且大多数房地产公司具有多家连锁公司，子公司的土地储备极其不稳定，致使子公司与总公司难以高效衔接。二是成本管理的不同。房地产企业对项目的开发与实施模式具有独特的需求，在成本采集与获取方式上存在分散性，导致企业难以主观控制成本，无法应用预先设定的参考方案进行成本管理。三是税收管理的不同。房地产企业的项目实施周期具有不稳定性与浮动性，并且房地产涉及的产业领域与行业范围比较广泛，各项手续办理的流程也十分烦琐，使房地产的税收更加困难。四是资产融资的不同。房地产企业的资产规模相对较大，需要长期融资才能维持运营，融资的成本严重制约了企业利润的增长［1］。

三、房地产企业实行财务管理的现实意义

房地产企业实行财务管理可以有效改变财务人员的思想观念，改善财务管理模式，构建更加科学、先进、全面、现代的新型企业财务管理模式，新增完善风险预估、监督管控、研究总结等环节。财务管理模式的改变可以推动财务人员重视对新型财政政策与法律法规的学习，注重对国内外新形势的关注与分析，确保财务人员与时俱进，加快适应新时期的经济环境。同时，房地产企业的财务管理改革与调整可以进一步完善企业财务制度，提升房地产企业的资金利用率，促进财务人员不断学习与借鉴国内外优秀企业的管理模式，从而提升企业财务管理水平。此外，科学的财务管理能够大幅提升企业的经济效益，将企业的运营成本控制在合理范围内，使企业能够盘活资金，规避财务风险。合理的税收筹划方式可以帮助企业降低税负、合理避税，为企业创造出更高的利润。

四、新时期我国房地产财务管理现状

（一）缺乏完善的财务管理制度

现阶段，我国房地产企业数量颇多，但各个企业的发展规模却具有较大差异。房地产行业的企业注册门槛较低，企业也缺乏科学的管理模式实现企业的高效运作。最为突出的问题就是企业的财务管理制度不够完善，当前财务工作的主要侧重点在于工作项目的执行与控制，但工作项目实施前的计划与实施后的总结、分析与考核不足。此外，财务人员在日常的资金执行业务、资金核算业务以及税务申报业务方面投入的时间与精力过多，难以对财务预算、税收筹划等方面进行全面的分析与管理，未按照企业的发展战略规划合理安排财务管理工作，严重制约了企业的长远稳健发展。

（二）财务管理模式与方法相对落后

近年来，我国政府高度重视房地产行业的发展，并且为带动行业发展出台了相关政策，而企业内部粗线条式的财务管理方式会在很大程度上影响企业的正常经营与资金收益率的提升。当前房地产企业的财务管理模式与方法已经不能满足现阶段的市场需求与企业的发展需要，房地产企业的财务管理缺乏完整的体系，只由财务部门进行管理但没有深入开展财务工作，使财务管理工作难以有效助推企业经营发展。同时，财务管理工作的完成效率与水平都相对较低，尤其是在处理比较庞大的财务数据时，财务人员无法有序完成数据的分析处理工作，因此，企业还需加强对财务管理整体环境的建设［2］。

（三）资金管理不够完善，融资难度大

企业的资金管理涉及资金回笼与融资等财务管理工作，企业需要在房地产项目开发与实施中投入巨大的资金，但其自身根本无法独立承担这一资金投入，容易面临高额负债的困境。同时，企业的预算管理与资金投入跟踪等方面缺乏完善的工作机制，难以对资金的使用起到约束作用，导致企业资金流通的效率过低，并没有将资金投入的责任落实到具体人员身上，无法发挥资金管理的监督管控作用。此外，由于房地产企业的投资额度高、风险高、周期长等特点，企业的融资难度过大。现阶段银行对房地产企业的扶持力度远远小于国企，给房地产企业设置过高的融资门槛，导致企业难以获得充足的项目流动资金。房地产企业融资方式受限，无法找到其他社会途径进行融资，自身发展受到阻碍。

（四）缺乏监督管理与风险控制机制

房地产企业对项目开发工作与财务管理工作的重视程度严重不平衡，与项目开发工作相比，财务管理与监督工作落实不够到位。虽然房地产企业的人员组成中包括财务管理的监督人员，但企业内部的财务管理工作机制与监督机制严重不匹配，企业也没有科学开展监督管理工作，对监督结果的反思与分析能力还较弱。同时，企业对项目的巨大资金投入，导致企业面临诸多财务风险，企业若缺乏有效的风险控制机制，一旦风险突然爆发则会给房地产企业带来巨大经济损失。

五、加强新时期我国房地产财务管理的有效策略

（一）健全财务管理体系

新时期房地产企业的财务管理体系不能仅注重对管理模式的调整，还需增强管理体系内容与新时期社会经济市场特点之间的联系，尤其要保持对国家经济发展政策的敏锐性，以健全财务管理体系，使其能够根据国内外的市场形势与经济政策及时调整企业的各项财务管理工作。企业需要将完善财务管理体系的重心放在重点项目的开发与资金投入上，在项目实施前制定完整计划，在实施后要进行分析与总结，还要加强对项目预算的管理与分析、税收筹划、资金账目的考核验收以及落实针对财务管理的监督机制，使房地产企业财务管理工作的各环节紧密联系，成为一个整体。同时，房地产企业还需健全融资体系，融资体系的建立要结合企业的发展战略目标，完善对企业资本、资金与债务的评价标准。并进行科学的预算管理，定期对企业的财务状况与经营状况做出预算，并根据预估的风险制定具有针对性的应对措施，从而使企业能够可持续发展［3］。

（二）优化财务管理模式与方法

房地产企业的财务管理应摒弃传统的管理模式，现阶段企业的财务管理需要财务人员具备高水平的管理能力与执行能力，企业应加强对财务人员的培养与教育工作，为财务人员提供更多的学习机会，使其及时掌握最新的财务管理方法与技术，通过建设高素质的财务人员队伍推动企业管理工作的革新。

同时，由于当前企业的财务管理工作依然依靠人工处理，工作效率与工作执行的准确度难以得到保证。因此，房地产企业需要加强对智能信息化财务管理平台的建设，借助信息技术快速收集与分析财务管理中的各项资金数据，使资金的投入与使用得到实时跟踪。企业可以使用财务云等财务软件，建立符合企业发展战略目标的个性化财务管理中心，对庞大的财务数据进行采集与处理，以此提升企业经营与决策的信息化水平。财务管理系统还可以加强财务管理部门与其他部门的交流互通，使更多部门将财务数据信息作为决策的依据，提升财务管理数据的共享度，财务人员也可以根据动态的财务管理模式提升工作效率与质量。

（三）完善资金管理，拓宽融资渠道

资金管理是确保房地产企业能够合理使用资金的关键，现阶段的房地产企业资金管理工作实施程度不高，致使企业出现资金周转速度慢与资金利用率低等情况。因此，房地产企业应完善资金管理机制，在资金申报时进行相应的预算管理，监督控制资金投入使用的各环节，并在资金投入使用的过程中遵循资金预算方案。在完成预算编制后，房地产企业的各部门需要以预算为资金收付的依据。

财务部门在投入使用资金时，不仅需要检查审核凭据的规范性及其是否符合合同约定条件，还需要完善预算审核各环节的审核机制，侧重审核每笔资金的投入使用是否符合预算，从而防止企业的资金使用效率降低，以提升资金管理中预算管理的应用价值。此外，针对房地产企业存在的高额负债风险，企业应制定严格的项目实施考核评价制度，并选择适合企业发展、在自身能力承受范围之内的房地产开发项目，从而避免因企业资金周转率过低而造成的经济损失。

房地产企业是资金密集型企业，需要投入大量的资金保持企业的正常运营，融资途径的单一固定会使企业发展陷入困境。所以企业应该拓宽融资渠道，房地产企业可以进行内部融资，累积企业税后利润，将其作为追加的投资。同时，企业可以实现融资机构的多元化，由以银行融资为主，逐渐转化为银行、非银行机构与信托基金的合作融资。此外，房地产企业可以与其他企业密切交流，与其他企业建立联合项目开发的新型合作关系，并借鉴与汲取其他企业的管理经验，从而实现企业之间的共同发展。

（四）构建监督管理与风险预警机制

在新时期，由于经济政策的不断调整与行业竞争的加剧，过去的企业财务管理监督工作问题逐渐暴露出来。企业应根据新时期的市场经济政策与形势以及企业发展的重点进行调整与革新，并提高对监管人员数据分析能力与岗位素养的考核标准。同时，企业还应创建风险预警机制，加强对财务弱项的管控以及对行业未来发展趋势的预测，预估未来可能会面临的财务风险，及时制定预防与应对方案，以此提升企业规避与对抗风险的能力，确保企业健康有序发展。

六、结语

现阶段，我国正在逐步调整土地政策，房地产行业发展速度也呈现放缓的趋势，为提升企业的核心竞争力与经济效益，房地产企业应将企业内部的财务管理作为切入点，根据国家相关的法律法规与企业自身的发展战略规划建立科学高效的财务管理体系。新时期房地产企业应针对财务管理的现状采取相对应的解决策略，企业应健全财务管理体系，完善对企业资本、资金与债务的评价标准；优化财务管理模式和方法，建设信息化财务管理平台，提升企业经营与决策的信息化水平；完善资金管理机制，拓宽融资渠道；构建监督管理与风险预警机制，及时针对预估的风险制定应对方案，确保房地产企业可以顺应时代要求稳步发展。