集体土地地价内涵与评估核算方法研究

赵宇飞

秦皇岛市自然资源和规划局 河北秦皇岛 066000

我国地域辽阔，土地占有面积非常广阔，南北地质差异非常巨大，是我国最基本国情，近年来，我国加大对于土地的开发和使用。由于集体土地权属关系、利益关系复杂和理论技术规范研究滞后等原因，集体土地市场的发育困境一直未能得到有效解决。其中，集体土地的地价评估计算，是制约集体土地市场发育的重要因素。

1 基准地价系数修正法主要内容及优劣势

基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。可用于政府已公布基准地价且具有完备的基准地价修正体系的区域，在涉及国有土地资产处置或土地资产抵押时，所采用的基准地价应具有现势性，待估宗地的估价期日距基准地价的期日一般不超过3年。路线价法是基准地价系数修正法的特殊形式，适用原则与基准地价系数修正法类同。当区域内同时存在基准地价和路线价时，里地线以内的宗地，应采用路线价法评估。标定地价系数修正法也是基准地价系数修正法的一种，它可用于政府已公布标定地价的区域，且涉及国有土地资产处置或土地资产抵押时，所采用的标准宗地与待估宗地应位于相同或类似区域，并具有可比性，标定地价应具有现实性，待估宗地的估价期日距标定地价的期日一般不超过1年。基准地价修正系数的使用是宏观调控土地市场、国家征收土地使用税以及中央参与地方地产收益分配的依据，是进一步评估宗地地价的基础，对土地的利用和流动具有引导作用。但同时也存在着基准地价修正因素不合理、评估过程中存在泡沫问题、不同时期基准地价划分标准不一样，以及基准地价表现形式过多、难以统一的问题。

2 集体土地价格内涵分析

（1）集体建设用地地价内涵。集体建设用地价格，是指在正常市场条件下的售让价格。其中，所有权价格是无限年期的出售价格；使用权或经营权价格是有限年期的转（租）让价格；宅基地价格具有特殊性，同时具备所有权和经营权双重权利特征，相对应的也具有出售和转让双重属性。集体经营性建设用地的使用年限目前尚无明确的法律规定，在价格评估与计算中，可以参照国有建设用地的方式，确定集体经营性建设用地的商服用地40年、经营性租赁居住用地40年、经营性工业用地50年的使用年限。单宗宅基地在集体内部流转可定义为无限年期。

（2）集体农用地地价内涵。集体农用地价格理论上也应是在正常市场条件下的售让价格。其中所有权价格是无限年期出售价格，包括出售给国家和出售给其他农民集体经济组织；经营权价格是有限年期出让价格。承包权价格具有特殊性，同时具备所有权（资格权）和经营权双重权利及相对应的出售和出让双重属性。

3 集体建设用地价格计算

3.1 布设流程

在标准宗地布设中，还要对区域对象进行确认，完成均质区域的划分，然后进行标准宗地的选定。在确定区域宗地使用性质后，还应确认是否包含多种用途，如果包含其他用途按照用途增设方式进行标准宗地布设数量和范围的确定，如果无多种用途可以直接确定标准宗地数量和范围。根据用途类型，可以进一步将商服用地划分为独立商业体、综合体等，也可以将住宅用地划分为普通住宅区、商业住宅区等等。在工业用地划分上，可以结合行业分类划分为科研、制造、交通等。公共用地包含教育设施用地、医疗卫生用地等，文娱用地可以划分为娱乐用地、康体用地等，具体应结合城市房地产布局和使用类型进行确认。

3.2 技术参数的确定

不同技术方法各有自身的难点和较难掌握的问题，比如市场比较法中交易的修正、剩余法中相关费用的求取，特别是收益还原法，估价人员必须谨慎选取总收益、总费用、还原利率等相关参数，争取最大限度地接近正常市场价格，合理估算土地价格。

3.3 经营性集体建设用地使用权出让价格

无论是用于商服物流业还是工业，经营性建设用地使用权出让都可以采用收益还原法、假设开发法、成本逼近法等，还可以采取国有建设用地比较修正法。比较修正法是市场比较法和成本法的联合运用。假设集体建设用地的增值收益率和开发费与国有土地相同，那么国有建设用地与集体建设用地的成本价格区别就在于土地补偿费。因此可以认为，国有建设用地地价扣除20%的土地补偿费及其孳生的利息、利润、增值收益即为集体建设用地的价格。基于国有建设用地出让价格计算集体建设用地出让价格时，应先将国有建设用地价格修正到集体建设用地地价内涵下的价格，再减去土地补偿费的差额（20%）及其函算的利息、利润、增值收益部分。

3.4 同权同价不可能性分析

社会各界对集体建设用地使用权的认可程度与国有建设用地使用权比尚存在差距，除少数地区试点前就有很好的集体建设用地交易基础外，大多数试点地区的集体建设用地交易市场尚处于培育期，交易活跃程度受到影响。虽然各试点地区的文件均规定集体建设用地使用权人在使用期限内可以转让、出租其土地使用权，但实际情况却并非实现“同权”。由于我国集体土地与国有土地并存，既然无法实现集体建设用地与国有建设用地同等权利的转让出租等，那么同区域内国有建设用地与集体建设用地则无法达到同等价格。

4 结语

受政策法规的限制，集体建设用地的价格还不具备完全的市场特性，作为生产要素加以激活还有很多工作要做。虽然“同地同权、同权同价”的原则已经为集体土地的上市提供了测算途径，但实际上集体土地和国有土地仍然存在经管风险和集约化水平的差异。