房地产一级土地整理开发的风险

邓效蔚

青岛环海湾开发建设有限公司 山东青岛 266001

一级土地的整理开发在国内各个地域被广泛追捧，当前国内很多房地产开发商都涉足一级土地项目的整理开发。这是因为一级土地项目的整理开发项目规模较大，会产生巨大影响，同时其利润空间也非常大，有很大的弹性空间等，虽然说有非常诱人的利润空间，可是其存在的风险问题也非常多。文中着手于一级土地整理开发中存在的风险问题进行阐释，并且提出针对性的风险管控措施。

1 房地产一级土地项目整理开发中存在的风险问题

1.1 决策方面

一级土地项目的整理开发工作中，项目决策会对整理开发结果产生直接影响。一级土地整理开发中的决策风险影响最大，而决策风险包含三个层面：

整理开发前期的决策风险，在一级土地项目工程的整理开发前期，需要做大量准备工作，如果前期的调研工作当中存在不足，会致使信息数据的遗漏，同时也会影响整个项目工程的造价预算、目标市场等，致使其同实际情况之间出现偏差。

在一级土地项目工程的实际运行中，所有环节都会涉及到周边土地的协调、处理、拆迁者沟通、建筑材料采买等相关问题，比如拆迁者的利益、建筑材料价格上涨等[1]。

所有项目工程的建成都不是一夕而就的，其需要大量时间，项目工程实际开发以前，针对市场做出的预估判断，可能会和后期市场的实际情况方面存在出入。

1.2 管理方面

一级土地项目工程的整理开发中，房地产企业针对资源进行整合，并未参与到项目工程的实际施工当中，项目工程可以被拆分成为多个小部分，每一个单独的部分由独立企业来进行完成，例如规划设计企业、施工企业、施工材料的供应企业、项目的销售代理机构以及物业管理企业等。这样的情况，虽然说能够让每个流程、部分的工作更为专业与可靠，可是同时也会致使项目工程工程出现分散化问题，当房地产企业在某一方面的监管工作未落实到位时，就会由于诸多失误而致使项目工程失败。

1.3 金融方面

一级土地项目工程的整理开发中，存在金融风险，金融风险的可变因素非常多，且投资数额巨大，回收周期长，让其成为一级土地项目整理开发中风险最高的内容。其中金融风险包含：

银行方面调高了贷款的利率，银行贷款属于是房地产企业项目开发中的重要资金来源，银行在项目工程的整理开发中具有关键性作用。在一级土地项目工程的整理开发中，市场环境是动态变化的，其会致使贷款利率产生变化，会增加一级土地项目整理开发的金融风险。银行催还贷款的风险，众所周知，一级土地项目工程的开发时间非常长，开发过程当中可能会遇到很多问题，银行为例避免贷款资金的流失，就会向房地产企业进行贷款催还，导致房地产开发商面临严重的资金问题。

1.4 运营方面

运营风险就是在预期时间之内，项目工程并未如期完成，致使房地产开发企业难以进行后续融资，致使项目工程停工，房地产企业难以进行正常的运营。

2 防控房地产一级土地整理开发风险的有效措施

2.1 对项目可行性进行全面探析

正所谓万事开头难，为了能够对一级土地项目工程进行整理开发，前期的基础工作非常关键，其中最为关键的环节就是对其整理开发的看可行性进行探究，这个过程当中要对一级土地相关的所有资料进行搜集与整理。重视所有的细节，并且遵照收集到的资料实时深入探析，以免撇开实际存在的资料内容，光凭借自身工作经验实时定论，尤其是在资金成本的预算工作中，要求保证测算、预算内容的合理性、精准性以及有效性[2]。

2.2 融资途径的有效拓展

一级土地项目工程整理开发的周期比较漫长，且需要投入大量的成本资金，面临的风险问题也比较多，所以，其融资工作非常困难，致使融资途径较为单一，绝大多数资金都来源于银行贷款，如果项目工程实际开发中出现问题，关联的银行资金也会备受牵制，这会对国家金融安全产生影响。而接近这一连锁问题的有效措施就是对融资途径进行有效拓展，这样不仅能够规避银行进行贷款催还的微机，同时能够让银行不至于因为项目风险而面临金融危机。对融资途径进行拓展的方式实际上有很多，其中包含上市融资、房地产投资基金以及债券融资等。融资体制强化落实，会将国内房地产行业推向更为良好的发展态势中。

2.3 项目管理工作的合理性

一级土地开发项目的规模较为庞大，所以遵照业务环节的不同，要制订对应的管理工作制度。基于抓大放小原则使用合同签订的方式对合作方进行约束，在项目工程、技术、资金等重要项目环节当中，一定要提升监督管理工作的力度，同时要详细、明确地写在合同内容中，如果项目中出现问题，第一时间将责任人找出来，以免出现相互推诿的情况，确保一级土地项目工程的整理开发能够按时、有序地完成。同时，还需要对房地产企业内部的奖惩机制进行全面完善，激励职工是确保企业内部组织架构稳固、优化、发展的有效措施[3]。对于房地产企业的优秀人才，其是企业实现现代化发展的坚实基础，相关工作者一定要予以高度重视，同时更要重视专业人才的吸纳，对房地产企业现代化发展的团队进行强化，提升房地产企业的市场竞争力。

3 结语

总而言之，为了能够对风险问题进行正确、有效地管控，确保一级土地项目工程的成功开发，保证二级市场的平稳供应，为房地产业现代化发展奠定坚实基础。文中着手于一级土地项目整理开发中存在的风险问题，并且提出切实有效地解决对策，为国家一级土地项目工程的整理开发提供帮助，有其他未探析到的地方，后续将持续努力。