职能管理在房地产市场管理中的应用

王淑萍

山东省青岛市城阳区住房和城市建设管理局 山东青岛 266109

房地产业在促进地方经济发展、提升城市形象、改善人居环境、增加就业岗位等方面起到越来越重要的作用，已成为国民经济的支柱产业，成为各地新的经济增长点和城镇居民的消费热点。但是，随着房地产业的快速发展，市场运行存在的问题也不容忽视，规范企业开发经营行为、强化行业监管越来越重要。

1 当前房地产市场管理中职能管理存在的问题

（1）目标置换扰乱市场秩序。政府是政策的制定者，政府官员中很多人一味追求自己的政治利益，但是社会长远利益重视不足，因此其决策或多或少地存在一些政治化的倾向。有的地方政府认为只有提高房价才能体现出土地的价值，因此在市中心安排高档商品房，在郊区安排中低价房，结果是中低收入者被从市中心撵到城市郊区，市区成为高收入人群的集中地，郊区则转变为中低收入人群的集中地，这对和谐社会的构建是非常不利的。房价的走高造成周边城郊区域房价随之增高，这又反作用于市中心房价的不断提高[1]。很多地方都要依靠房地产来推动地方经济的发展，通过土地的转让来获得财政收入，银行收入需要房地产来抵押贷款，因此地方政府的政策倾斜向房地产以追求财政收入以及地方政绩。

（2）市场交易行为监管不到位。房地产产品需要到市场上瑞通，当前房地产市场高度繁荣，交易活动明显增加，即当前大量房地产中介公司随之产生，其在房地产产品的生产、流动以及消费过程中发挥着媒介的作用。但是当前政府对中介行业的管理还不够完善，这造成房地产中介活动中存在一些违法违规的行为，例如中介行为不规范、无证经营、缺乏信用意识、物业管理不规范等。

（3）金融市场监管不足。房地产金融市场是房地产资金循环的中枢，银行贷款、商品房销售是房地产企业建设资金的主要来源，因此房地产的资金风险主要集中在金融机构，当房地产企业偿还贷款存在问题时，这时银行资金的安全就会受到直接的影响。当前政府对房地产信贷业务监管力度不足，主要体现在没有认真审核引起四证不全、缺乏相应资质的企业得到贷款，且对贷款后的资金投向监控不足。

（4）住房消费性政策引导不足。政府没有充分发挥出政策牵动住房消费的作用。一方面没有动态监测房地产市场的控制、价格以及供求等变化，没有披露相关信息，这造成房地产开发企业没有很好地了解市场需求而盲目建造高档标准、大户型的商品房，消费者无力承担；与此同时，缺乏面对大众消费群体的中低档商品房。除此之外没有有效引导二元消费以及适度消费，消费者没有先租后买的观念，购房时不能根据自己的收入水平来理性购房。

2 加强房地产市场管理的对策

（1）加强土地管理。要充分发挥出城市规划的职能，提高建设用地管理的规范性。要基于城市总体规划的指导，按照城市总体规划、社会经济发展规划以及土地利用年度计划、近期建设计划、市场实际需求以及市场运行状况等对近期、远期规划进行调整。不仅要预防过度紧缺的发生，也要预防过度供给的情况，提高土地供应的计划性。在总量控制、适度紧缺的原则下对土地利用结构进行调整[2]。土地供应坚持主要为普通商品房。

加强对已批出土地的管理。一次性全面清理已经批出，但尚未完善让出手续的经营性房地产项目用地。对不能认定为闲置用地，但是批准书有效期满且没有开发的，要求重新办理用地审核手续。对不满足开发建设条件的不核发批准书。所有已经列入建设用地范围的土地，要求都严格按照城市的规划来建设，禁止企业变更规划方案。

（2）加强市场监管。政府为市场的发展创造良好的条件的同时，还要建立起相应的规则以约束房地产市场，将市场运行秩序以及竞争秩序维护好、调控好，给企业的发展创造出公平、公正、公开的环境，从而维持市场秩序，对任何违规者都要进行制裁与惩罚。着力控制房地产市场的风险，提高企业以及消费者投资决策准确性的同时，还要对开发、交易、中介、物业管理等的各种违法违规行为进行重点规范。建立、健全房地产市场的预警、预报系统以及信息披露制度。强化对房地产开发企业的资质管理，强化对开发项目的审批管理。对房地产中介服务市场规则予以健全。对物业管理行为予以规范。

（3）完善供应政策。市场管理的目的在于让总供给与总需求基本保持平衡，形成合理、有序的买方市场。当前我国现阶段的住房供应中，要重视建立起针对低收入家庭、具有社会保障性质的住宅供应体系，同时建立起针对高收入家庭的商品住宅供应体系，采取措施解决弱势群体的安居乐业的问题。要对住房供应政策进行完善，不断健全住房供应体系，对住房供应结构进行调整，引导企业满足中低收入群体的住房需求，积极开发面向中低收入群体的适销对路的产品，从而让不断推动消费格局。

要对不断完善市场信息公开发布披露制度，结合宏观调整与市场需求，加强对房地产开发企业的信息引导，让开发企业得以建立起基于市场需求的开发经营理念，从而扭转房地产市场供给需求不平衡的局面。以市场需求为根据，采取有效粗宋一措施来建设居民经济能力能承受的中低价位的普通商品住房，从而提高其在市场的占比[3]。

（4）发展住房信贷，加强管理服务。推进房地产金融多元化。建立起包括房地产股票、房地产债券、房地产信托以及房地产基金等在内的多元化融资途径，支持、鼓励、允许以商业银行为主体、多种金融机构参与住房低压贷款的业务。强化社会游资、机构投资者的参与，通过利息减免、还款计划等政策来对中低收入家庭实施补助。持续完善住房公积金管理体制以及监督机制，发展住房公积金委托贷款，对贷款程序进行简化，不断扩大借贷范围，对不合理的收费予以取消，从而为贷款提供便利。扩大覆盖面，同时发展个体住房委托贷款业务。

3 结语

房地产是一项十分复杂的系统工程，很大程度上影响着我国国民经济的发展及社会大众生活水平的改善，房地产经济要想收获良好的发展，就需要强化对房地产市场的管理。