如何加强房地产企业的合同管理探究

张巧玲 山西鑫马房地产开发有限公司

引言

房地产企业管理过程中，由于企业资金投入、项目规划、开发时间较长，特别是复杂、繁琐的工程可能会导致销售、建设、投资管理方面的风险问题。为了规避政策、市场、法律、管理方面的风险影响，需要房地产企业工作人员总结当前经营、管理、合同管理方面的要点，依据房地产的经营、风险防范需求确立权责关系和法律风险，可消除不合规、不合法项目的管理问题。总之，在房地产企业中强化合同管理质量，依据财务、法律体系、实践要点确立经营风险问题，能提升房地产企业的经济效益。

一、现阶段房地产合同管理的问题

(一)合同管理体系不全面

房地产合同管理过程中，工作人员应当考虑、探讨多方面的控制因素与合同管理之间的关系，可全面提升所制定合同的科学性。但是，合同内容监控、分析、评估过程中，可坑会存在管理规范实施力度薄弱的现象，限制了合同管理的质量。同时，若合同职权交叉、控制存在信息共享、财务信息交接方面的问题时，可能会导致合同细节与前期策划投入不统一，限制了管理的有效性和科学性。总之，合同管理体系、机制完善过程中，工作人员应当总结不同项目信息共享、信息投入方面的要点，在明确房地产经济、市场投入的过程中解决信息管理方面的问题。

(二)合同签订不科学

房地产各类合同签订期间需要财务部门结合市场、经济投入方面的需求确立正确的投资、战略规划，以便在正确、合理的指导的过程中提升合同签订、条款实践的有效性。但是，若财务部门在权责环分配、工程预算、商品房规划及预算的投入不科学就，可能会导致售价审核方面的问题[2]。同时，若房地产合同控制期间的资金调配、项目对接及合同管理要求不科学，也会诱发合同进度管理、企业经营投入方面的问题。因此，工作人员应当完善合同的签订、制定要点的过程中消除合同对接方面的不利影响，也能在明确合同进展、企业投资需求的同时查找合同的潜在风险问题，提升现场管理的合理性。

二、房地产企业合同管理的特点及实践要点

(一)长期性特征

房地产项目开发过程中，应当要求工作人员及时注入关联性资金，在明确技术投入、资金支持的过程中提升长期性的合同管理要点，以便提升房地产项目的合理性。期间，前期策划、管理投入、承建过程的周期及时间较长，故需要理清房地产合同控制的技术、标准需求，在建立连续性房地产开发需求的过程中建立长跨度合同内容，在确定转出合同、勘察合同、施工合同、设备采购需求的过程中建立贷款、融资目标，能够可解决合同管理支出方面的问题。

(二)限制性特点

为了提升项目合同管理的质量，需要工作人员确立限制性的合同控制问题，有利于解决合同内容中土地权属、资金借贷、项目勘察设计、物料收集方面的问题。因此，在合同限制管理中，应当要求工作人员应当满足合同谈判、专业领域投入方面的需求，依据《城市房地产管理法》的法律要点确立限制性目标，在解决开发商权利、施工设计要点、监理单位的需求的过程中明确核心证书的资质投入及活动投入需求，可方便工作人员及时彻查合同主体是否符合限制性依据，若符合动态评估标准，可要求工作人员签订合同文书[3]。

(三)强制性特点

在合同执行控制、实践、监控过程中，工作人员应当明确法律标准的强制性要求，原因是合同执行期间需要房地产企业理清质量标准期间落实动态化评估依据，以此在确立勘测要点、设计需求、施工验收方法内容，在建立关联性条款要点及数据指标内容的基础上分析条款、数据指标是否存在异常。总之，通过确立法定责任及文书要点，以动态化的评估模式探讨合同是否存在约定、修改要素。同时，合同风险评价中，房地产企业工作人员应当从方案确立、合同签订、风险监控等多个角度测试、巩固风险防范要点，再使用事前、事中、事后三个角度的控制思路展开现场管理，消除现场管理过程中对房地产企业经营方面的损失。

三、房地产企业的合同管理的强化措施

(一)建立科学合同管理步骤

房地产企业工作人员应当结合现有的合同管理制度及管理要求进行调研、分析、监控，利用关联性服务模式、管理规范不断强化工作人员的行为规范能力。具体而言，应当结合以下要点进行实践管理：第一，应当确立关键性的保障措施，利用既定的服务标准、合同内容及合同涉及元素展开调研管理，再从各个角度分析各步骤的法律依据及潜在问题。通过分析各环节的管理要点及技术需求，结合必要的经营、投入机制确立工作思路，可让合同管理模式更为有效。第二，部门权限确定期间，工作人员应当区分不同部分岗位的职能，在编制、审核、评估、测试、监控期间确立科学的监督模式，可消除项目审批方面的问题。第三，配套性流程确定期间，工作人员应当利用合同归档制度展开绩效、合同内容、合同真实度的评估测试，采用必要的跟踪、归档模式进行实践考核，使用就全过程监控模式测试出各项工作的投入及成本管理要点。第四，当房地产企业签订关联性控制合同后，应当要求工作人员在细化合同需求的过程中确立必要的执行目标，可提升职工的管理、服务水平。比如在合同管理义务实施期间，应当采用定时监控的分析模式提高履约推行的合理性及安全性，采用严谨的文件处理规划、收管模式建立必要的交接记录及服务模式，可提高签证设定、设计文书、资料保管的合理性。通过及时发现合同履约方面的风险问题，探讨财务、人力资源部门流动资金的使用及价格波动趋势，做好尾款的测试、结算及回收控制，要求履约部门落实“闭环管理”模式，分析出保证金投入及存放需求[4]。第五，自身权益保障期间，工作人员应当建立关联性的索赔、合同管理及验收机制，要求专业的工作人员展开验收分析，避免国家标准实施、投诉纠纷、索赔方面问题对合同管理的不利影响。第六，为了提升法律规定的合理性，需要工作人员确立风险管理机制，利用预防管理模式监控出现阶段合同管理的潜在问题，可在弥补控制合同、消除违约影响的对房地产经济的危害。例如企业应当履行抗辩权测试中，需要工作人员分析合同履行、执行管理的潜在问题，设立有效的改进措施及弥补措施中控制违约现象对房地产企业管理的不利影响。

(二)明确合同文本制度及规范

合同文本完善过程中，工作人员应当逐渐完善合同管理及执行法律，明确《合同法》中技术要点及监督要素，采用科学的履约管理模式、市场维护模式建立和谐的市场秩序服务范本，有利于提升市场秩序的稳定性。具体而言，应当确定以下规范文本：第一，应当规范法律规范，建立违法处理条款及控制模式，采用合同监控的思路展开违法审查模式，有利于提升履约率的有效性。在此过程中，工作人员应当调研房地产行业的市场秩序及建设标准，在明确各部门责任义务的过程中控制主观事件方面的疏漏问题。第二，为了提升合同文本的规范性，需要工作人员事先拟定、起草合同文本，在建立示范文本的过程中消除合同书写方面的风险。第三，合同履行过程中，需要明确合同的交底要点，探讨整体项目的承办、合同制定需求的基础上明确核心责任、义务和管理氛围，可在发现合同经营风险、履行要点的过程中确立经济投入指标。通过逐步发现合同职能关键点的过程中确立执行目标，有利于解决文本执行、文件签收方面的问题。第四，文本规范监督过程中，应当要求工作人员及时补充关键性协议，结合会议纪要特征作出必要的变更和支付步骤，可为合同管理过程提供有效的技术依据。同时，台账文本完善期间，工作人员可利用潜在风险投入、风险分析、风险跟踪的方式测试出条款的确定问题。通过要求技术人员完善利益受损、市场运行规律的基础上确定关键性的承办报告及合同文本，在协商探讨过程中变更现有的投入权限和核心程序，再使用必要的模式消除合同变更不合理的不利影响。总之，在合同履行、完善、修改期间，工作人员应当利用信息化系统录入、整合关联性的服务数据，在不断修正合同文本、补充必要管理协议、审批关键性服务模式的过程中对现有的资料进行归档处理，可在规范的存储、分类、调研、监控、保管的基础上解决合同文本执行、法律投入、技术标准保管方面的消极影响[5]。

(三)完善管理机构及变更规定

房地产企业管理服务过程中，应当要求相关机关单位、房地产企业进行交互与协调，完善现有的合同的管理方案，再结合科学的合同管理制度、执行模式建立合同的订立思路，再结合系统审查方案及履行目标确立合理的协调要点。因此，工作人员应当结合合同的制定目标展开宣传，在确定法律法规的基础上给予工作人员必要的培训，消除合同制定、管理方面的控制问题，在改善违法活动、违法项目的过程中及时处理现有的合同纠纷，能在必要的推广、机构变更指导期间凸显出合同管理的纽带效果，有利于在订立、履行、变更和终止的过程中提高决策统筹及结构服务管理方面的有效性。

四、结语

综上所述，房地产企业合同管理过程中，应当要求工作人员不断强化房地产合同管理的技术要点及计划投入，结合已存在的成本控制、投资经营、合同文书统筹方面的问题的过程中确立整改措施，有利于提高合同管理合理性的基础上确定必要的革新措施，进而提升合同管理的质量。