房地产经济与市场经济发展的协调分析

唐 青 烟台高新区规划国土建设部

前言

房地产产业的发展在市场运营中常发挥重要作用。然而，由于房地产项目开发风险多样，造成房地产经济与市场经济呈现出不均衡趋势。同时，结合各地区房地产行业发展现状，其供需情况具有较大问题，致使房价持续处在波动状态下，这样很难保证市场经济保持良好的稳定性。因此，理应为两者创造协调发展条件。

一、房地产经济与市场经济协调发展的困境

(一)房价波动大

房地产项目中关于房屋住宅的价格，波动较为频繁。一般而言，不同地区受人口规模、交通条件、经济活跃度等因素的影响，而呈现出房价差异。根据2020年最新房价调查结果：12月份上海等繁华地带均价已达到52 530元/m2。而相比之下，山东烟台等地的房价仅在1万余元/m2。同时，每个月的房价也会发生相应的变化，上下两个月会存在数十元的调整。据此，市场经济势必也会受到相应的影响。因此，房价的控制是维持市场经济稳定发展的重要内容。

(二)资金链断裂

房地产建筑作为市场交易对象，若在其建设期间出现资金链断裂现象，不但会造成土地资源的浪费，而且还会对市场经济活力的调动产生不利影响。尤其是烂尾楼的出现，一旦无法顺利竣工，将很难将其转化为交易商品，提高市场消费水平。因此，银行的金融机构应从房地产融资支持上予以改善，适当增加房地产项目的贷款额度，便于借助房地产项目改善市场经济发展条件。

(三)缺乏环保理念

随着市场运营模式的改变以及消费者购房需求的转变，消费者在购房阶段，开始关注建筑物的环保性。然而，当前部分房地产项目开发商尚未结合市场消费者的实际需求，致使建筑物建成后，脱离市场环保目标，从而限制房地产项目的流转率。此外，房地产项目多出现土地污染、空气污染等问题，若不及时加以改善，将对市场产业经济的提升造成阻力。据此，应加强绿色建筑、节能型建筑的打造，继而在房地产经济与市场经济协调发展中给予新的指引[1]。

(四)违背市场原则

房地产项目的开发或者营销，都需要始终遵从市场交易原则，否则将失去市场运营空间。而就目前实际情况来看，许多房地产项目在建设期间，并未深刻体现惠民政策。由于房地产项目常需要运用林业资源、土地资源等多元化资源，一旦不能参照市场发展标准进行建造，将很难吸引消费者注意。另外，房地产项目还涉及税收减免政策、贷款利率补贴政策等，理应围绕国家政策建造建筑物，从而在节约成本的基础上开拓市场空间。因此，房地产项目不可违背市场交易原则，而且还应考虑消费者的购房要求，尤其对于公积金住宅的建设[2]。

二、房地产经济与市场经济协调发展的策略

(一)注重市场房价调节

为了确保房地产与市场经济在未来发展中产生协调关系，还应当从房价控制上，维持市场发展秩序，避免因房价动荡造成市场经济出现不稳定状况。而在控价过程中，并非单纯以降价作为调节举措，最为重要的是应当保证房屋建筑的市价与价值相匹配，由此可保证购房者产生物有所值的感受。

各地区政府部门应当全面掌握市场行情，分析在郊区、市区等区域内建造的房屋建筑周边基础设施、人均消费水平的差异程度，并考虑在调整房价时，是否会造成周边产业经济出现大幅度变化情况。同时，对于高房价地区应对其进行合理控制，避免因房价骤增，造成其它产业经济活力下降。

本文主要以山东烟台地区的房地产市场为例，于2020年8月份，当地专门实施了“房价限制”措施，为了完善市场经济结构，早在2019年就曾出资50亿元建设了24条道路，不但解决了交通拥堵问题，而且也实现了民众居住条件的合理优化。此外，预计在4月份推广“三室一厅”住房保障模式，开发商在房地产项目建设期间可根据不同楼层补贴标准节省投入成本。如12层建筑需要预存4%安装成本的保修资金。在市场监管上也通过房屋建筑预售监管系统，对楼盘销售情况进行有效控制，按照合同备案、登记审查等环节，增加房屋建筑交易的规范性，由此保障市场经济的平稳性。对于高房价现象的处理，还应当由政府出面进行干预，不可由开发商等责任主体肆意哄抬房价，造成当地交易市场出现混乱。只有始终保证房价处在均衡状态下，才能为房地产与市场经济的协调发展给予保障[3]。

(二)拓宽市场融资渠道

房地产项目中建设的房屋建筑作为商品，自然需在市场交易中进行流转。为了确保房地产项目能在土地竞标到开盘销售整个环节都能得到充足资金的支持，还应当结合市场经济条件，为房地产项目的顺利开发给予资金支持。

首先，由于购房者在购买房屋住宅时，常包含贷款购买、公积金购买、全款购买三种形式。为了提高交易成功率，还应专门针对银行贷款与公积金运作模式予以优化，在购房者与开发商之间建立一个和谐的关系，既要保证房屋建筑能够为购房者提供相应的功能服务，又要促使购房者按时交纳房款。特别是银行贷款资金的流动，可通过购房者申请购房贷款时，提高银行资金的流动性，也能保证房地产开发商能够快速回收商品资金，便于开发商继续开展下一项目。

其次，对于房地产项目贷款审批，也应当鼓励银行等金融机构放宽融资政策，并为房地产项目的建设与开发设立单独的融资款项，这样才能提高当地资金的利用率。在这期间，应加强开发商资质审核，从而保证银行能顺利回款。

最后，创新信贷模式，由于房地产项目常面临多重风险，而造成后期出现泡沫经济。因此，面对房地产项目的融资需求，还应当联合信贷公司，为其提供充足的可用资金，并将房地产项目转化为抵押商品，在第三方监管机构的统筹管理下，维持市场主体与开发商之间的和谐相处。如山东烟台某项目曾通过6 000万元债权融资模式得到了政府支持，继而在政府参与下促使市场经济活跃度得以提升。据此，房地产经济的发展应从融资渠道上在市场竞争中站稳脚跟。

(三)创新房地产建设理念

若房地产项目开发过程中引发严重的污染后果，对于市场中其它产业经济的发展也会产生一定阻力。如环境污染会造成农作物品质下降，进而降低农业经济发展水平。由于建设房屋建筑物时需要利用大量的土地资源，若不加强环保理念的渗透，会破坏市场经济原有的平衡性。

例如早些年出现的毒豇豆事件，正是受到了大气环境的危害，而造成豇豆上的农药残留量达到了95%。据此，在房地产建设期间，还应当扩大绿色建筑的建设规模。当代人在购买住宅时，他们除了会分析周边交通便捷性、学校分布情况、内在布局外，对于建筑物自身的环保性与节能性也较为看重。因此，在建筑设计中围绕房地产项目应从资源损耗、建筑功能上予以优化，特别是商用住宅，更需要保证建材使用量的合理性与水资源的有效保护。只有这样，才能不断提升房屋住宅的建设质量，为业主打造舒适的居住环境。

据了解：山东烟台为了积极响应国家环保理念的号召，一直致力于绿色建筑的建设，于2020年开展的绿色建筑评估工作中，其绿色建筑的总建设面积位于山东省前三，且共计有105个房地产项目评定为绿色建筑，其面积达到了1 289.88万m2。为了促使房地产行业在市场经济发展中提供重要助力，应加强绿色设计，从而满足新时代购房者的采购需求。

(四)推进房地产惠民政策

市场经济的稳定性，常受房地产经济水平的波动而有所变化。为了保证双方建立协调关系，一要结合市场运营理念实现房地产改革；二要善于依托国家政策夯实经济基础，以此节省投入成本。我国市场经济的发展常以低碳经济目标为主。这就需要房屋建筑在建设期间应合理利用资源。而且也应当根据国家颁布的房地产项目相关福利政策，在符合福利标准的前提下优化原有模式。比如我国在房地产税收减免政策中，明确提出对于出租住房的建设可为其减免4%的税率，而且对于养老院等老年服务机构的建设也将享受房产免税福利。若房地产项目中建设的建筑物为绿色建筑，也将受到国家的扶持。

山东省在2019年曾颁布了“绿色建筑促进办法”，其中专设“引导激励”章节，用于指导房地产项目朝着绿色发展方向前进。另外，其中明确阐明了关于容积率奖励以及运营税减免等标准条件，房地产项目在开发期间，理应根据当地福利政策，重建发展目标，最终促使房地产项目在提高自身综合效益的同时，也能为市场经济的良性运作给予保障。基于此，房地产经济要想与市场经济保持协调、同步发展的关系，应充分解读市场交易条件，保证房地产商品及衍生产品，尤其是二手房交易金额的确定，都应符合市场交易规则。

三、结语

综上所述，房地产项目的开发常受市场因素的影响而造成房地产经济受限。而且房地产泡沫经济现象的出现，也不利于市场经济形成稳定的格局。据此，应从房价调价、融资渠道、房地产建设理念、惠民政策推进等方面着手，便于房地产经济能在市场发展中发挥出真正效用，最终找到切实可行的优化路径，维持房地产经济与市场经济发展的协调性。