物业服务企业财务管理问题及应对措施分析

青岛新时代物业服务有限公司

引言

随着市场经济改革的不断深入，城市化进程的不断加快，城镇人口数量快速增长，社区居民数量增多，物业服务企业迎来前所未有的发展机遇，同时也面对着严峻的考验。物业服务企业要想提供优质物业管理服务，就要保持稳定财务状态。某种意义上来讲，财务管理水平决定着物业服务企业经营状态及发展前景。然而，国内诸多物业服务企业在财务管理方面存在问题，不论是财务管理理念、财务管理机制，还是财务管理手段都存在不足，制约了物业服务业企业未来发展。

一、物业服务企业财务管理中的常见问题

（一）会计核算过程不规范

由于物业服务企业经济业务分散、繁杂，涉及物业管理服务、有偿服务、广告位出租业务、车位出租业务等多个方面。财务管理中要对各项相关资金进行核算、控制、安排。如：管理费用、安保费用、修理费用、绿化费用、办公费用、劳务费、成本费、摊销费、公积金、保险费、专项资金等。这些资金收支涉及利益相关方多，业务发生过程复杂，会计核算难度大。而会计核算质量直接决定物业服务企业资源的配置，物业管理服务的提供。但是绝大部分国内物业服务企业财务管理中会计核算不规范，对会计核算的重要性缺乏正确认识，账目记录不清晰、不准确等问题时有发生，营收核算不全面，未实施权责发生制，导致会计信息不能真实、客观地反映出物业服务企业营业收入、利润总额。且多数物业服务企业缺乏专业人才，现有人员知识结构不完整，使得会计核算不准确。

（二）资产管理存在严重缺失

物业服务企业资产多，不仅有固定资产，还有大量低价值资产。如：小区内基础设施、物业管理用房、机械设备、办公设备、工具设备、消防设备、办公用品等。由于物业费定价低，其他有偿服务收入不稳定，使得大部分物业服务企业资金基础薄弱，可配置资源有限。在激烈市场竞争条件下，要想实现预期盈利目标，就要加强成本控制，规范资产的流转。若资产管理不当，易造成资产流失，使业主对物业服务企业产生怀疑，诱发拒缴、欠缴物业费一系列问题。然而，物业服务企业对资产管理普遍不重视，多关注资金管理，未设置独立资产管理部门或人员，经常出现重复购置，设备丢失、损坏等问题，无疑增加了管理成本。

（三）忽视财务风险控制

由于物业服务企业与传统商业企业或工业企业有一定差异，经济业务的发生有着独特规律，需要面对更多风险因素。如，管理责任风险、连带责任风险、服务合同风险、承接查验风险、市场风险、债务风险、企业运作风险等[2]。然而，目前国内物业服务企业多没有针对经济业务的发生，制定规范性财务管理制度。由于缺少制度导向，造成物业服务企业在财务管理中没有统一规范，账目杂乱无章，管理漏洞多，经济活动随意性大，停留在财务管理的初级阶段，存在诸多的潜在财务风险问题。虽然部分物业服务企业制定了相应财务管理制度和管理办法，对财务风险给予了一定重视，却未能按制定实施制度，制度执行力较差。

（四）缺乏必要绩效考核评价

通过绩效考核评价，可客观评价财务管理的适当性、合法性、有效性，找出财务管理中的薄弱环节，提醒物业服务企业面临的财务风险，督促财务管理整改落实，保障账实相符。然而，国内物业服务企业很少开展财务绩效考核评价工作，没有完善财务绩效考核机制。工作中多是事后管理模式，基础经济资料收集不及时，缺少全过程绩效考核评价，所实施的绩效评价指标不科学，导致评价结果不具权威性。且由于财务绩效考核评价存在缺失，更是造成了预算编制与执行差距大，预算编制不准确，存在中途追加和追减的情况，经常发生超预算执行现象。

二、物业服务企业财务管理问题的应对措施

（一）加强会计核算管理

为规范会计核算，提升物业服务企业会计核算水平，应积极推进业财融合，实施权责发生制[3]。具体来讲，成本核算方面，要针对成本性质、功能，对成本类型进行分类，对不同类型成本进行独立核算，建立相应账目，并结合权责发生制，重点识别和界定各项费用的归属，通过会计信息准确反映经营损益情况。无法界定归属的费用，要将其纳入公摊费用中。应收账款核算方面，要统一核算，明确各项收费标准，需计算每一户业主应缴纳的各项费用，定期发出催缴单、对账通知，报告各项费用缴付情况，提高应收账款核算的一致性。一方面，专项经费核算方面，要按根据资本性质，特定用途，进行明细核算，细化专项经费核算过程，专款专用，确保专项经费使用价值最大化。另一方面，为提升财务管理专业性，应建设专业财务管理团队，对现有财务人员进行针对性培训，制定明确的培训目标，选择适合的培训形式和方法，通过专业技能培训全面提升物业服务企业现有财务人员的业务能力，使其符合岗位要求，从而为财务管理工作提供人力资源基础。

（二）完善资产管理体系

物业服务企业资产管理存在缺失不仅会造成资产流失问题，还会增加经营成本，降低业主信任程度。因此，物业服务企业应完善资产管理体系，正视资产管理的必要性，合理利用有限资源，提供优质物业管理服务，从而获得业主的信任。首先，物业服务企业应根据资产的分布、数量、价值、使用状态设置资产总账，从而更好地掌握资产使用情况，以便于对资产合理配置。其次，应根据物业管理规模、服务规模、资产规模，设置独立资产管理部门或专职资产管理人员，定期对资产使用情况进行检查。且要建立资产数据库，对每一项资产进行及时录入、核对，通过信息技术全面提升资产管理的时效性，以便于资产状态的查询、确认。再次，应严格控制资产流转，防范资产使用中的营私舞弊，避免资产外流。例如，资产的请购、领用、调拨，必须要进行审批，统一报备。采购申请需符合实际需要，不得虚报、谎报，要进行事前论证调查[4]。办公用品、工具设备，购置、领用必须以旧换新。最后，应加强追责，低价值资产使用与配置中要明确权责，谁使用谁负责，责任落实到个人。若发现资产使用中的违规现象，要依据追责制度，进行严肃处理，从而提高相关人员对资产管理的重视，自觉遵守相关管理办法。

（三）加强财务风险防范

要想防范财务风险，就要完善财务管理环境，健全财务管理制度。因此，物业服务企业应针对自身经济活动规律，财务风险防控需求，健全财务管理制度，为财务行为提供制度导向。首先，要对财务管理行为提出要求，明确财务管理办法和流程，划分财务工作权责，使经济责任得到落实，从而增强相关人员责任心，规避人为风险。其次，要将财务工作任务制度化，对费用报销、付款结算、单据使用等内容做出明确规定，对相关工作岗位提出细致要求，从而为工作开展提供制度导向，规避会计核算风险与制度风险。再次，要加强财务管理监控，完善财务监督制度，通过制度的约束力制衡权责，避免权力过于集中，发生违规操作情况，从而规避内部风险。最后，为确保制度执行力，要加强内控，通过内控促进制度执行。缺乏执行力的制度无疑是一纸空文。物业服务企业可通过财务内控，检验财务制度落实情况，确认各部门配合情况，营造良好财务管理基础环境。

（四）做好财务绩效考核评价

要想确保资金支出效益，就要做好财务绩效考核评价工作。因此，物业服务企业首先要提高财务绩效考核评价的地位，根据物业服务企业财务管理的要求，提出详细绩效考核标准、范围、程序，完善绩效考核模式，确保绩效考核的独立性、权威性。其次，要实施全过程绩效考核评价。在事前就要对预算编制进行考核，检验编制质量，确认预算申请合理性，分析实际资金需求，明确资金用途和性质。在事中要及时搜集相关经济资料，对预算执行过程进行考核评价，检验每一个阶段预算落实情况，纠正、改正错误，使预算编制与预算执行保持一致。事后则要进行资金使用效益评价，确认会计信息的真实性、可靠性，确认工作任务完成情况，并出具客观考核评价结合。最后，要将考核绩效评价结果作为工作调整依据，找出工作调整方向，从而逐步完善财务管理机制，提升财务管理质量。

结语

新市场环境下，保持良好财务状态对物业服务企业有深远意义。然而，一些物业服务企业没有完善财务管理机制，资产管理、会计核算、财务绩效考核等方面都存在不足，这并不利于企业管理决策。因此，物业服务企业应积极健全财务管理制度，完善资产管理体系，规范会计核算流程，加强财务绩效考核。