房地产开发企业成本控制研究

史国松 哈尔滨宝钜房地产有限公司

一、引言

目前，中国的房地产市场，特别是两三线城市的房地产市场，主要是在供应方面产品趋同，市场竞争处于异常激烈的状态。而通货膨胀、物价飞涨的今天，房地产开发项目过程中的人、物、机成本不断上升，房地产项目成本高，利润率持续下降。2015年至2020年，有127个房地产上市公司的5年总收入从3560亿元增加到17000亿元，增至112000亿元，五年同期增长了215%；加强房地产项目成本管理，实现母公司股东的净利润从510亿元的1.63亿元增加到900亿元的2.41亿元，仅增长76.38%。加强房地产项目成本管理对房地产开发企业具有重要的现实意义。

二、当前房地产开发企业成本控制存在的问题

(一)责任成本管理缺乏系统性，项目责任成本管理的可操作性有待提高

一些房地产开发企业的成本核算和控制以财务管理为任务，但房地产项目的成本并不完全是财务问题，其涉及技术、建筑组织、会计、管理等方面，而金融部门由于自身的原因和局限性，更多的是预算、成本核算，以及由于有限的项目成本控制方面的专业知识，以及项目的实际进度，如缺乏直接控制，金融部门难以充分掌握企业的项目成本。有一些企业将责任成本纳入相关职能部门，但往往导致各个职能部门过于注重部门的目标，而忽视了不同部门之间的协调配合，不利于整体目标的实现。

成本管理可以明确各部门的成本目标，提高房地产开发企业的效率责任成本管理的基础是项目成本、分解、转移、规划和控制的分析和评估，以及成本管理和人事管理的集成，但是在房地产项目运营管理中需要改进责任成本管理，主要原因是项目规划与设计环节，施工过程和交付完成以及其他环节的成本发生了变化，由于时间、面积和项目本身而导致的项目成本波动，一些房地产开发企业人员的变动更加频繁，而项目团队成本责任的功能难以充分发挥。

(二)反馈效率有待提高，无法准确估算项目

及时、准确地对房地产项目责任成本进行管理和反馈，以对员工进行管理和评估，实施激励、奖励和培训。房地产项目成本管理问题不能及时反馈、分析和总结项目的最新情况，缺乏了解，没有对具体事件进行具体分析，造成责任成本管理效率不高。同时，房地产开发企业房地产项目信息落后，也造成反馈效率不高。一方面，传统的人工人工管理方式，信息量大，容易产生错误；另一方面，无法及时收集信息，无法实现成本动态变化，责任成本管理策略存在局限性。投资估算从一开始就进行，即在可行性研究中。目前可行性研究尚缺乏细节，没有有效的项目控制，成本估计的准确性较低。此外，无法有效地识别某些潜在的地质灾害，从而导致成本上升。尽管一些公司制定了“实施细则”，但效果不佳。为了建立项目，一些公司可能会增加项目数量，并降低成本。

(三)项目预算编制的可靠性差，工程图纸预算不切实际

在设计阶段，预算编制还远远不够。一些基本的设计材料不精确，导致设计不合理，并且将在构造上改变非常大，这导致预算的可靠性差。在工程图设计阶段，根据设计编制项目预算，工程图纸预算是用来计算设计成本的。工程图预算的合理性在于如何根据科学设计，通过何种方法组织施工，如何达到设计要求，以及如何安排施工周期以及如何管理工人和机器，所有这些任务应该由建筑公司安排。对于设计公司而言，编制预算是不切实际的，不遵循基本施工程序，无法控制成本。对于某些项目，时间很紧迫，因此，设计不完善，施工不严格遵守基本程序，估计和预算不能有效地控制项目成本。

(四)项目管理规范性差，融资结构不合理

房地产开发商无法正确设计，必须更改管理方法，执行力很弱，企业可以随意更改设计。项目规模在增加，成本也在增加，融资结构不合理，过多地依赖一个融资渠道，导致成本上升。目前，中国的房地产建设资金主要来自国内贷款、外资、建筑公司自筹等多种来源。融资方式很少，有些还不成熟，限制多，有时资金无法及时到账。为了保证项目的进行，建筑公司必须向银行申请贷款。因此，很大一部分建设资金来自银行，作为贷款，无法与投资收益匹配。房地产行业的特征决定了投资回报的滞后性，融资渠道会增加风险和成本，从而导致银行中的贷款余额积累，建筑成本增加以及以后运营的压力。成本管理不科学，缺乏成本控制的理念，系统不完善，管理成本高。导致超支的主要项目包括管理费、搬迁补偿费和监督费，主要原因包括缺乏完善的成本控制系统，无法系统地控制和控制成本，难以及时发现成本失控，缺乏成本控制的思想和约束机制。项目经理始终专注于质量和施工周期，而不关注成本控制。

三、房地产开发企业加强成本控制的有效措施

(一)建立国家房地产项目成本管理与责任制，完善房地产项目成本管理组织

成本管理和责任成本管理是具有代表性的房地产业务模式，建立国家一级的责任成本管理体系，方便房地产开发企业制定房地产项目成本管理目标，合理有序地开展房地产项目成本管理活动，准确房地产项目成本管理效率评估。组织的每个成员都有一定的责任，项目组织的责任是每个成员管理活动和生产活动的具体内容的一部分。通过科学合理的人员选拔、培训、培训、激励措施和处罚措施，建立起强烈的责任心，落实良好的技术，形成一支和谐向上的责任成本管理团队，以实现全面的成本管理。

(二)有效实施项目责任成本管理，采用合同管理中心的精细管理

房地产开发企业的成本管理应根据使用成本细分结构方法，制定各部门的责任成本控制目标，明确责任中心，并制定评估指标，并据此将责任成本管理任务交给每个部门的负责人。由此可见，在房地产开发的各个层面上，实施层层链接，每个项目的成本控制都有相应的责任，应负责的责任划分是不重叠的，成本管理更加全面。

房地产投资大，周期长，工程量大，技术要求高的房地产项目，房地产开发企业和各类承包商需要合同中有严格、细致、准确、完整的规定，以免在施工过程和结算阶段产生必要的争议。因此，所有参与成本控制的部门和个人都应签订合同，以确保项目的实施和评估。

(三)建立和完善房地产项目造价信息管理系统，建立科学的房地产建设管理体系及完善的相关措施

房地产项目成本管理是房地产开发企业实现项目成本控制、降低成本、提高经济效益、增强竞争力的基础，是房地产开发企业的基础项目管理分析和评估。如基于ERP系统的成本管理，基于Android运营平台的房地产开发企业项目成本管理系统，方便、及时、准确地收集、监督和反馈项目成本管理过程和成果，并为评估提供依据，促进房地产项目责任成本管理与奖惩制度的完善。

成本控制的关键是建立科学的管理体系，完善相关的配套措施，实现“投资、建设、管理、使用”的分离。改革现行施工程序，使施工更加合理。简化行政审批程序，健全审批制度。建立健全政府监管，对房地产项目的研究、设计、招标、施工和监督进行有效的监督。完善施工监督，规范工程勘察、设计、招标和施工。避免虚假投标，减少潜在风险，建立调查设计监督制度。

(四)建立健全成本控制体系，实行全过程成本控制

制定相关的运营标准，优化业务运营，实施分级授权和管理。建立职位职责、建立成本监督检查和激励机制，制定成本控制标准，激发员工进行成本管理的动机。设计是房地产建设成本控制中最重要的一环，其直接影响到建设周期和投资规模。拓宽融资渠道，优化债务结构。降低融资风险并降低资本成本。进一步拓宽融资渠道，吸收更多资金参与房地产建设，减少银行贷款的规模，避免对银行的过度依赖。降低资金成本。房地产开发企业应设法获得财政低息和官方津贴，探索新的融资渠道，例如资产重组，股票融资，发行公司债务，短期融资，拍卖，在市场上市以及吸收外资。因此，有必要仔细选择一家设计公司，鉴定其质量和经验。选择合理的设计指标，控制施工成本，正确选择方案，优化设计，以降低投资成本。完善合同管理，严格控制设计变更，建立用于更改设计的系统，设置更改程序的限制。政府参与征地和拆迁，从成本的角度来看，这比建筑公司解决这个问题更为经济。制定补偿标准体系，政府可以在某些地区发布一系列补偿标准。这样一来，补偿将更加公平，有利于社会的稳定。有必要考虑赔偿，避免滥用赔偿，补偿能否达到所有者是一个非常重要的问题。使设计尽可能精确，确保征地的可预测性。同时，业主应为施工做好准备，缩短设计与施工之间的时间距离。此外，协调房地产开发企业与地方政府之间的关系，对于一定期限的土地使用，合同可以限制房地产开发企业的数量，类型和时间，房地产开发企业负责一定时期内的土地使用费用。

四、结语

房地产建设的成本控制与管理是一项系统工程，房地产建设成本控制与管理的指导思想符合中国建设资源节约型社会的思想。本文有望对中国的房地产建设产生一定的影响，希望对未来的房地产建设成本控制和管理有所裨益。