新时期我国房地产经济发展现状及趋势探讨

盛 捷 山东高速资源开发管理集团有限公司

在我国的国民经济发展过程中，房地产始终占据非常重要的地位，但该行业在发展的过程中也出现了很多问题，甚至对整个社会稳定产生了巨大影响。比如，在2016年底，中央经济工作会议正式提出“房住不炒”之后，各地调控日趋严格，楼市政策补丁不断，房地产市场进入漫长的横盘时期。在这一特殊时期，房地产企业一定要充分考虑市场经济体制下的发展策略，将国家的政策优势充分发挥出来，在满足用户需求的同时，促进自身的快速发展，并树立建设国家经济的目标，实现多方共赢。

一、房地产经济管理发展现状

目前，我国经济已经到了非常重要的转型改革时期，对于环境保护的力度越来越大，广大的人民群众对房地产的质量和要求也在逐渐提高。在新的时代背景下，房地产行业的发展速度越来越快，根据国家统计学数据显示，在2020年中国101.6万亿元的GDP中，房地产业增加值贡献了近69 632亿元，占比7.3%。这个数字超过建筑业，交通运输、仓储和邮政业，住宿和餐饮业，租赁和商务服务业等多个行业。2000年，中国房地产增加值仅为4 141亿元，在当年GDP中占比4.1%。二十年后，2020年中国房地产增加值跃升至74 553亿元，GDP占比7.3%。在20年时间里，房地产增加值大涨70 412亿元，增长率达78%。作为高污染和高能耗行业，房地产经济也到了重大变革阶段，在充分挖掘房地产经济优势的同时，还应当加大对绿色、环保、低碳经济的发展模式的探索。

我国的房地产经济在发展的过程中，存在的问题越来越突出，对整个房地产行业造成了巨大影响。首先是房价的飞速增长，导致人们的生活压力越来越大，也给房地产行业带来了很多负面影响。而且随着房地产建设的增多，导致住房市场的供求平衡出现失衡的情况，从而进一步导致房产价格的增长，形成恶性循环。近两年，党和政府部门也逐渐加大了对房地产领域的管控，提出了房地产市场发展须“稳”字当头，地方政府应因城施策，一城一策，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。人、房、地、钱四位一体的联动新机制。房企“三道红线”和房地产贷款集中度管理等金融调控政策叠加，企业降杠杆、降负债，经营趋稳。同时，当前一些房企资金相对不充裕，限价等调控措施摊薄利润，加之对后市持观望态度等因素导致拿地积极性受到影响，以致当前土地市场也开始降温。

二、房地产经济发展面临的主要问题

(一)市场发展不平衡

在发展的过程中，房地产行业的市场不平衡问题越来越突出，在部分地区，人们的需求较大，导致很多房企加大房地产的投入，大量开发新的土地，出现较高的房产空置率，也增加了企业成本。此外，房地产领域的投资不足问题也比较突出，对于综合发展水平的提高非常不利。如果房地产市场的供求关系平衡被打破，对整个行业乃至整个社会都会造成巨大影响。

(二)市场经济整体低迷

对于中国人来说，买房是人生第一等大事，也是我们生活的刚需产品。随着人们生活质量的提高，对于住房要求也越来越高。近些年房地产始终处于高位跳动期，人们对于购房主要持观望态度，尤其是近些年国家经济政策的调整，大量的土地流拍时有发生。特别是进入2021年后，除了部分刚需人群，大部分群众都在观望，这对房地产及其相关行业的发展也有较大阻碍。

(三)房企管理经营不当

虽然这些年房地产企业实现了飞速发展，但部分企业的经营管理理念和经营模式不合理。尤其是部分大的房地产企业，盲目无序扩张，例如恒大扩张步伐很快，他们先后进入了金融、矿泉水、粮油、畜牧、汽车等行业，而且每进入一个新的行业都得投入大量资金，这让恒大的现金流进一步吃紧。因为恒大的现金流主要靠卖房回收，如果项目没法正常进行，导致房子卖不出去，现流就会出现很大的问题。这些连续发生的事情对恒大的整体销售产生很大的影响，从2021年6月份到8月份，恒大的房产销售额持续下降。依托于国家和市场主体发展起来的房地产经济，如果缺乏有效的预警机制和风险防范意识，当风险来临的时候，带来的后果是无法预料的。

三、在当前新时期下影响房地产经济的主要因素

(一)政策因素

对房地产经济来说，影响最大的因素就是国家政策，基于政策为发展导向的房地产经济，对市场调控有非常重要的作用，直接关系到整个市场经济的发展状态。在不同阶段，国家制定的政策有很大的变化，最初在上世纪70年代，国家提出了保证住房，到90年代的建设性住房，住房供应模式的变化非常明显。在十九大会议上，习近平总书记明确提出了“房子是用来住的，不是用的炒的”。这给整个房地产市场带来了巨大冲击，同时也对相关行业带来了巨大影响。

(二)市场因素

对于房地产经济来说，其发展的规范性与市场环境有非常密切的关系，如果经济市场处于有序、健康发展状态，那么能够有效推动房地产经济的发展。如果市场经济动荡，就会对房地产经济的发展有极大的制约。此外，对房地产经济影响的主要因素还有信用体系、市场经济结构等，而且市场在变化的过程中，会影响到土地价值，对整个社会的波动都是巨大的。

(三)社会因素

对于房地产市场来说，需求起到决定性的作用，在前些年市场房源供不应求的时候，而且人们的认知较低，存在一定的盲目性，大大推动了房地产经济的飞速发展。但目前房地产市场逐渐进入理性阶段，而且大部分人的购房需求已经得到满足，更多的是对交通、教育、地段和环境的考虑，逐渐转变成卖方市场。所以房地产经济的需要转变为深度经营模式，要对整个经营模式进行转变重新规划。

(四)经济因素

受到经济因素的影响，我国的房地产经济始终属于高速发展状态，尤其是随着人们生活质量的提高，对房产的高质量需求越来越大。但受到市场物价、消费者结构、居民收入以及银行利率多方面经济因素的影响，购房欲望逐渐下降。从2020年1月，贷款基准利率转变为贷款市场报价利率(LPR)，与市场经济的关系越发密切。

四、新时期我国房地产经济发展的改进对策

(一)加强政府政策调控

为了确保房地产经济实现稳定有序发展，政府部门要加强调控力度，结合市场发展现状和社会经济发展水平，制定最为科学的调整策略，确保房地产经济向着正确的方向发展。第一，全方面分析房地产市场，通过健全的市场监督机制促进房地产经济的稳步发展。第二，建立健全房产税收体系。为了加大对房地产的调控作用，各地区要结合自身的实际情况，进一步加强调控力度，但要注意不要较大程度扰动房地产经济，避免对整个社会安定造成不良影响。比如，上海市和重庆市2021年的房产税开征标准中，重庆房产税征收对象：个人拥有的独栋商品住宅；个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房。

(二)优化税制

如果有完善的税费制度，可以确保房地产经济实现稳定健康发展，使整个房地产市场实现规范发展。在对房地产信贷制度进行改革完善的时候，要结合市场经济和本地区的实际发展情况，通过完善的税收制度和信贷制度，尽可能减少烂尾工程的出现，抑制房价的不正常增加，实现房地产市场的有效调控。可以对房地产流转税适当降低，对房地产财产税适当加大，在新时期下稳定房地产经济。

(三)加强市场监管

对于房地产经济来说，通过市场监管能够有效稳定经济发展。尤其是我国房地产经济市场发展时间较短，在很多方面还存在一些缺陷，尤其是部分企业人的资质不够，市场监督力度较弱，对房地产经济市场的发展有较大影响。首先需要做的是对房地产经济活力激发出来，加强市场信用监督，引入市场信用机制，将社会舆论的影响充分利用起来，营造良好的房地产经济发展环境。特别是在信息化时代背景下，要充分利用互联网、计算机技术等，通过信息系统为房地产企业的发展提供海量的数据支持，及时了解消费者的实际需求。

(四)制定土地政策

稳定房地产经济发展的基础就是有稳定的土地供应，所以制定科学的土地供应策略是非常重要的。近些年，国家及政府部门业在对土地利用结构不断进行优化改进，首先需要做的是对土地供应政策贯彻落实下去，对土地储备制度进行优化，从而实现地价的合理控制，这样才能从根本上确保房地产经济稳定发展。其次就是国家要对土地征收制度进行改进完善，对土地资源进一步整合优化，通过重新规划、储备等多种手段统一管控土地资源。最后是各地方政府部门，要对学区和学位房合理进行划分或取消，缩小社会差距。

(五)加强投资引导

为了对房地产产业的无序增长进行有效控制，建立有序的房地产经济市场，对于房地产的投资引导要加强监督管理，使土地资源的利用率得到提升。在开展投资引导的时候，要遵循改善人民住房条件和人民住房需求的基本原则，合理分配不同类型的住房投资，使房地产投资比例更加优化。2016年12月中旬，中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要求回归住房居住属性。2016年12月21日下午，习近平总书记在中央财经领导小组第十四次会议上进一步指出，“要准确把握住房的居住属性”。此外，就是要对国内一些不良企业淘汰出去，对投资企业的结构进行优化，建立健全房地产企业准入机制，对整个房地产行业进行规范。

(六)建立健全管理机制

对于房地产市场来说，管理机制的完善性直接关系到整个市场的发展环境，因此，政府部门要将自身的主导作用充分发挥出来，对房地产市场机能进行有效调节。并根据市场发展情况对房地产市场进行动态调整，对中央及地方政府的各项政策贯彻落实下去。对地方政府和中央的政策要正确解读，两者之间的管理范畴要进行明确，避免出现矛盾。还需要结合市场变化及时调整调控政策，将房地产政策效果得以充分发挥。比如，中国香港在2013年实施的“双倍印花税”彻底打破了中国香港房地产泡沫。内陆虽然无法采用这种方式，但也要将政策的实用性和针对性体现出来。2020年8月20日，央行和住建部会同相关部门，在前期广泛征求意见的基础上，经过近两年的酝酿，出台了重点房地产资金监管和融资管理规则，明确了三条红线：红线一，剔除预收款的资产负债率不得大于70%；红线二，净负债率不得大于100%；红线三，现金短债比不得小于1倍，这对于房地产企业的规范发展起到了非常重要的指导作用。

五、新时期房地产经济发展趋势分析

(一)绿色环保价值不断增强

随着我国综合实力的提升，城市化进程的深入，目前在开展房地产开发建设的时候，对于绿色环保的概念越来越深入，对房企也提出了更多更高的要求。实际在建设房地产项目的时候，要渗透绿色环保理念，在选择建筑材料的时候也要尽可能采用绿色环保的材料，充分利用太阳能、地热能力、风能等可再生能源，使房屋建设能源消耗尽可能降低。尤其是近一段时间“限电”的实行，对很多行业造成了巨大冲击，房地产行业想要实现可持续发展，需要加大对绿色环保材料、技术和理念的运用，打造生态化、绿色化的房屋。

(二)房地产市场愈发成熟

通过对当前房地产市场的实际发展情况就可以得出，现阶段我国的房地产还存在很多问题亟待解决。而且面临的问题错综复杂，涉及到的因素也非常多。对一个国家来说，房地产市场就像是一个蓄水池，必然会存在一定的泡沫，如果泡沫过多过大，到破裂的时候造成的动荡是无法预料的。想要消除泡沫，不是短时间内就可以完成的事情，要确保房地产的健康适当发展，并逐渐提高群众的购买力和可支配收入。对于国民经济发展来说，房价上涨过快产生的影响弊大于利，国家及政府部门也逐渐加大了对房地产行业的调控力度，也在近两年取得了比较大的成果。后期还需要进一步加大宏观政策的引导调控，确保房地产经济实现稳定有序发展，打造成熟的、健康的房地产市场发展环境。

(三)保障好低收入群体住房

虽然我国城市化进程发展速度很快，人们的生活水平也在逐渐提升，但大部分城市人口依然是中低收入者。这些人对于保障性住房政策的需求非常迫切，但当前我国的保障性住房还存在很多问题，比如，监管体制不完善、住房面积不合理、供不应求等，都严重阻碍了城市经济的发展。尤其是在廉租房上，没有做好严格的把控工作，很多家庭状况比较好的住在廉租房中，而家庭条件非常困难的群众很难租住廉租房。因此，要加强对廉租房的指标把控，将这些名额给真正需要的群众，杜绝出现徇私舞弊的情况。国家也要加大对保障性住房的政策支持，打造多层次、多体系的住房供给，对整个房地产结构进行深化调整，有效抑制房价过快的情况。政府部门还需要结合自身的发展状况，加大开发公租房、共有产权房的力度，使中低收入群体的住房问题得到彻底改善。

六、结语

总而言之，在新的时代发展背景下，我国的房地产经济支柱作用变得越发明显，但一味地追求经济的同时，也要对产业结构及时进行优化，对自我经营模式积极进行改进。特别随着全球一体化进程的深入，要根据市场的实际变化情况，立足于当前房地产市场的发展规律，遵循政策和市场导向，制定科学、合理的发展策略。并且，要将政府的宏观调控作用充分发挥出来，及时落实好调整的政策，加强对房地产市场监督的力度，积极引进先进的技术和理念确保我国房地产行业实现可持续健康发展，也为我国社会主义现代化建设奠定良好的基础。■