论房地产项目全过程成本控制策略

李素娟

（陆延房地产集团有限公司，山西 太原 030021）

1 房地产项目全过程成本控制的基本概述

房地产项目全过程成本控制工作主要包含如下四个方面的工作：项目决策方面、项目准备方面、项目施工方面和项目销售方面。其中，决策方面的工作所涉及的成本框架较少，通常都是对房地产项目的合理性和经济性等方面进行研究，进一步明确项目的选址和融资的具体情况。准备工作所牵涉的成本主要就是土地使用成本问题，比如土地的转让成本或上缴税费等；与此同时，还需要做好相关项目的综合研究工作，到施工现场进行实地考察，明确施工过程中可能牵涉的相关成本费用；另外，还要对项目施工过程中的通电、通水等情况和成本费用进行严格的控制。施工方面的工作在全过程成本控制工作中占比最重，该过程包含了房地产项目各项施工成本和其他一些相关的成本；比如基础设施建设、公共配套设施等施工成本费用；在施工过程中，还涉及相应的人工成本和材料成本等；所以做好施工过程中的成本控制，是确保房地产项目顺利实施的重要保障。

2 房地产企业开发项目全成本管理工作中存在的一些问题

2.1 房地产开发项目的全成本管理理念还不够完善

1）房地产企业的成本管理理念并不科学，没有正确理解开发项目成本费用的概念，存在片面的理解，将单项成本费用直接当作开发项目的成本费用，例如施工成本和管理成本等，多数企业在具体的成本管理工作中只注重这些单项成本的管理，而没有对选址和设计等方面的成本进行管理，从而使得成本管理的工作并不是特别的全面，不利于充分发挥出房地产企业开发项目全成本管理体系的重要作用。2）在开发项目的设计初期，单位决策层及相关工作人员对全成本管理理念的认识还不够深刻，没有有效地结合项目的成本、质量和进度，经常会忽视一些工作，严重影响了全成本管理工作的进行。3）部分房地产企业的设计部门和成本管理部门缺乏沟通和交流，设计部门不具备成本管理的意识，同样企业的成本管理部门也没有积极地参与到设计部门的日常工作中，导致企业的成本管理部门不理解设计部门的真实意图，设计部门在具体的工作也常常会受到成本管理部门的阻碍，使得开发项目的全成本管理体系的效果并不是特别的突出，不利于房地产企业的发展。

2.2 项目施工过程中的成本管理不够完善

项目施工过程中的成本管理是房地产企业开发项目全成本管理工作的主要组成部分，具体包含施工前、施工中和施工后等方面的成本管理工作。当前多数房地产企业都能有效控制项目成本和施工后的成本开支，但是对于施工中的成本管理还是缺乏重视。在具体的施工过程中，往往都会因为项目工程的质量或进度问题，再次对设计的总体方案进行更改，使得施工成本进一步增加。再加上部分施工团队一味地追求自身的利益，没有严格按照施工流程来进行施工，导致全成本的管理工作很难顺利地进行下去。另外，由于企业的项目部和施工团队沟通不及时，无法形成有效的动态成本管理，导致最终成本大大地增加，严重影响了全成本管理工作的开展。

3 全过程成本控制措施

3.1 全过程成本控制应用于决策阶段

一般而言，取得房地产开发项目后，项目策划定位、市场调研等工作由策划设计部门完成；这一阶段不仅决定项目方向、目标，同时也是影响项目开发的重要阶段。为更好控制工程造价，其一，项目方案设计任务书的编撰要根据项目可行性研究成果、相关规划条件进行；其二，策划部分要对当下市场环境进行全面调查，在充分的经济评价、技术论证后，对项目多方案比较、功能性分析，确定开发项目的经济合理性、功能可靠性、技术先进性，并初步计算项目目标成本；其三，对所开发地区市场环境调查分析，判断当前市场环境下产品的销售趋势，完成项目定位。

3.2 全过程成本控制应用于设计阶段

设计阶段是项目决策后工程造价控制的关键阶段，在房地产项目开发中，该阶段虽然占据成本极少，一般约为1.5～2%；但大量研究指出，在影响工程造价的因素中，设计阶段影响程度最大，说明加强设计阶段成本控制，对降低工程造价至关重要。其一，设计单位与方案采用招标方式选择，根据政府相关规定条例、投资估算等，由策划部门编制招标文书、设计任务计划书等，通过招标确定设计单位与方案。建设单位对于中标方案需要重新审核优化，并与未中标方案进行对比，选择一种最经济合理、安全可靠、功能性强、技术可实现的方案。其二，根据开发项目预算设置设计上限，实行限额设计，首先需要对工程量、投资等进行分解；在保证功能基础上，结合投资估算、设计任务计划书，进行限额设计，最大限度地控制材料、设备等，保证不超过投资估算，进而控制成本。其三，完善审核机制，项目设计阶段需要重视出图前审核，保证在施工前克服设计方案的缺陷与不足，避免造成重大损失，确保项目工程顺利推进，避免将设计的缺陷放到施工期。

3.3 加强项目施工过程中的成本控制

第一，完善合同管理工作，项目施工合同的签订一定要科学和严谨，确保设立的各个条例条款科学且合理。为了进一步完善项目施工合同的管理工作，房地产企业应聘请专业律师来对合同的具体内容进行严格把控，从专业的角度对合同进行审查，确保合同中相关用词的合理性，从而避免一些不必要的问题和纠纷出现。第二，加强项目施工过程中的现场管理工作，针对项目设计变更或材料变更等情况，提前制定出有效的解决措施，对相关成本进行严格的控制。项目施工现场的管理人员需要详细记录各个施工过程中的相关细节，加强对施工过程的管理，确保项目竣工完成后工程结算工作能够顺利进行。

3.4 加强项目销售过程中的成本控制

房地产项目的销售工作是评价项目前期成本控制效果的主要参考依据，在房产销售过程中，成本控制也至关重要，而房产项目的销售过程中主要涉及的就是人员费用成本。因此，房地产企业充分结合房产项目的销售情况和具体的人员构成，不断完善自身的人才管理机制和成本控制管理体系，实现对销售人员的科学管理，进一步规范房产项目的销售工作，强化销售人员的责任意识，以便在销售策划和市场推广工作中充分发挥出自己的才能，科学合理地控制销售过程中的成本支出，从而减少房产销售的周期，尽快回笼资金，进而促进房地产企业的健康稳定发展。

4 结语

强化房地产项目的全成本管理工作对项目的顺利开展至关重要，唯有从最前端的项目设计环节入手，并将成本管理理念及执行贯彻于项目施工整个过程，最后强化投资环节的成本管控，才能最终实现降本增效，确保项目高效、科学的完成。