关于房地产投资信托运营模式分析

杜小平 上海爱建信托有限责任公司

引言

随着我国对于房地产信贷方面准入政策的严格程度不断的加强，从而使得房地产企业在进行融资的过程中所承受的压力也在不断地提升。在大多数发达国家中，房地产投资信托属于房地产开发过程中经常采用的一种融资途径，通过房地产投资信托能够实现灵活的融资。现阶段我国针对房地产开发的资金信托产品也不断地增多，为大量的房地产开发公司拓宽了融资渠道。

一、房地产投资信托概述

（一）房地产投资信托主要理论

广义上的房地产信托业务属于一种投资的形式，委托人可以根据房地产投资信托合同把所属的资金或者房地产作为信托资产，通过合法的方式转移到房地产投资信托的受托人名下，由受托方向委托方或者合同所指定的受益方进行资产收益凭证的交付，受托方根据信托合同展开对信托资产的有效管理与分配，通过有效的管理与合理的利用从而取得经济方面的效益，并向受益人分配。

从狭义的角度进行分析，所谓的房地产信托一般情况下指的是房地产资金信托方面的相爱难改观业务，在业务活动过程中信托公司处于受委托的一方，通过不同类型的信托形式，予以相关的信托财产的管理，在展开对该部分信托财产管理的过程中应当结合委托一方的意志开展相关活动，从而为受益人创造经济方面的效益或者其方面的目标，在具体管理与处理过程中主要是从事房地产相关的下项目作为其主要运用标的。我们平常所说的绝大部分房地产信托产品都是房地产资金信托，就是将信托资金运用于房地产公司或者房地产项目的信托。

（二）关于房地产投资信托的主要类型

房地产信托结合现阶段市场的具体情况可以分为债权类融资类信托、权益投资类信托、基金化房地产信托、房地产投资信托基金（REITs）。

1.房地产债权融资信托

房地产债权融资信托是信托公司以债权的方式将信托资金运用于房地产项目，或房地产企业，以谋求信托财产的固定回报。房地产贷款信托模式是目前我国信托公司普遍开展的、最典型的一种房地产债权融资信托。房地产贷款信托是单个或多个投资人将资金委托给信托公司，由信托公司以贷款的形式投向房地产企业或项目，房地产企业将土地使用权、在建工程或现房作为抵押等，在产品到期时还本付息的融资方式。此外，以特定资产收益权附加回购方式运用信托财产，也属于债权融资信托。此种类型的信托产品主要是更加倾向于融资，在具体的管理或资金的处理过程中相对业务相对较为简单，并且在期限方面受到的制约相对较小，能够获得相对较为稳定的经济效益，但对项目准入条件较为严格。

2.房地产股权投资信托

房地产股权投资信托是指信托企业对外进行资金信托产品的发行，并通过该种方式所接受的相关资金进行房地产企业股权方面的投资或者以直接购买的形式进行房地产资产的投资，并以房地产投资的权益资产本身的收益作为信托财产收益的来源。该模式可以较好地监控开发企业的资金情况，但股权型投资的收益有不确定性，需要承担较大的市场经营风险，退出机制也存在一定的不确定性。该类信托投资一般在项目开发的早期进入。

3.基金化房地产信托模式

基金化房地产信托主要是信托企业采取通过有效的途径进行相关信托资金的募集，从而使得信托资金能够保持规范化的运作状态，以“一对多”的投资方式进行管理的房地产业组合投资信托产品。基金化房地产信托主要投向为房地产一二级开发，经营性物业和房地产并购。为了提高资金的使用效率，信托项下的闲置资金可用于受让银行信贷资产、货币市场债权投资、银行存款等短期且具有稳定收益的投资品种。

基金化房地产信托产品采用组合运用方式，采取股权投资、债权投资和其他方式进行多元化投资。在项目选择上，该信托产品也具有组合性，通过在有良好市场前景的住宅和经营性物业（公寓、写字楼、商业等）项目用地的一级开发，有良好市场前景的商业地产、工业地产和住宅地产之间组合，实现不同业态、不同规模、不同期限的产品组合，能够有效分散风险和提高收益。

4.房地产投资信托基金（REITs）

房地产投资信托基金（REITs）是通过公开发行受益凭证、基金单位或者股票的方式募集资金，由专业的不动产投资机构进行管理，通过将资金运用投资在各类业态的房地产项目上，产生一定的收益从而定期或不定期向投资者分红的信托基金。较普通信托基金来说，房地产投资信托基金具有标准化、易交易的公募特点，目前在许多国家以成为相对成熟的运作模式。

二、房地产投资信托的主要运营模式

债权型的房地产投资信托在实际的运作方面相对较为简单，一般情况下不能够体现出房地产投资信托在金融方面的实际创新，所以笔者主要是针对房地产投资信托中的股权式的信托进行介绍。

（一）资金信托式房地产投资信托的运营模式

资金信托式的房地产投资信托其信托财产主要是资金，投资方主要是通过资金进行房地产投资信托的购买从而取得参与权。资金信托模式的房地产投资信托优势在于能够吸引大量的社会闲散资金，进入到房地产行业的投资。并且因为房地产投资信托规模形成议价能力，能够实现对投资项目的灵活选择。然而在具体的运营过程中还存在一定的风险，例如因为市场表现不及预期而导致投资遭受损失，或由于政策监管原因使资金不能有效运用而受到占用，从而将会使得该部分资金在时间价值方面受到一定程度的影响，以至于投资的成本方也会有所增加以及其再投资的风险也会相应地增加。

（二）房地产投资信托的主要逻辑

1.项目方面

在房地产信托产品中项目所在区位是非常重要的，一二线城市的土地价格及建安成本、三四线城市的销售价格和去化速度，对项目判断的基本要素。项目业态究竟是住宅、商住、商业或是旅游地产等，决定了产品的受众，从而决定了销售速度。其中以住宅业态最为优质，结合人口、库存、户型、装修标准等产品要素，形成差异化竞争，保障项目顺利推进。

2.交易对手方面

分为全国型和区域型的交易对手。在全国性的交易对手选择上，大多数信托公司要求销售排名前100 强的房企进行合作，这样的选择要求，体现了交易对手具有全国展业的拿地及开发水平，并能保证一定的销售和融资能力。区域型的交易对手则因选取区域龙头，保证了在其本土有足够的市场份额，以及产品在客户选择上的受众程度。

3.增信措施方面

股权类信托当前比较常规的信托增信措施有：结构化设计、章证照及账户监管、项目董事会成员派驻等。

4.风险管理

房地产行业是关系国计民生的重要产业。作为生产和生活的基本要素，其对国民经济和社会生活的各个方面都有着密切的关联和重大的影响。因此，其受经济波动和政策影响较大。主要风险有以下几个方面分别涉及：行业整体风险、房地产项目还有市场运行风险以及资金不规范使用风险等方面的风险。

房地产投资信托属于金融类型的一个机构，其所经营的是资本的运作，所以房地产投资信托需要对其所掌握的资产进行有效的管理，同时还需要对其投资进行科学的决策。

三、房地产投资信托在我国市场的影响

房地产行业投资标的较大，同时其所取得的经济效益也相对加大，并且近些年来我国房地产行业得到了相对较快地发展。然而房地产行业在项目的开发过程中需要投入的资源相对较大，并且其资金的回收时间周期也相对较长，从而使得投资实力相对较小的投资者无法参与到房地产行业中来。由于该些因素的存在使得房地产市场与资本市场的联系受到了一定程度的制约，所以想要加强资本市场方面与房地产市场的联系，应当进行对房地产融资渠道的有效创新。房地产行业的融资渠道的创新其重点在于令房地产能够实现灵活的融资。在该种环境下房地产投资信托的出现有效地将房地产市场与资本市场紧密地联系在了一起。

第一，房地产投资信托能够使得房地产投资的流通性得到有效的提升。房地产项目在开发的过程中其所需要办理的手续相对较多，同时其建设的周期也相对较长，在资金的回收方面也相对较长，因此房地产行业的投资方在此过程中需要承担相对较大的市场投资风险。然而通过房地产投资信能够一定程度上缩短其变现的流程，从而使得更多的资源投入到房地产行业中来。

第二，通过房地产投资信托能够实现对房地产的经营趋向专业化，进而使得房地产的利益获取的能力得到进一步提升。因为房地产投资信托将其经营权和所有权进行了有效的分离，采用专业化的经营管理能够使得房地产的经营效益得到有效的提升，并且其经济效益也随之得到有效的提升。

结语

房地产投资信托的出现使得房地产行业的融资渠道得到了有效地拓展。房地产投资信托一方面能够吸引大量的社会闲散资金与中小投资者的资金，另一方面能够使得房地产投资的流动性得到有效的提升，使得投资方对于投资的信心得以提升。除此之外，房地产投资信托使得房地产市场与资本市场的联系也相应地加强，有助于促进房地产行业的稳定发展。财