基于新形势下的房地产项目管理问题分析

张永谦

（陆延房地产集团有限公司，山西 太原 030021）

1 房地产开发项目管理的主要内容和有关特征

房地产开发项目相关管理体系按项目开发阶段可分为三个阶段：产品开发设计阶段、产品建设与销售阶段、交付与招商运营阶段。

首先，在获得项目开发权后，开发管理人员需要对项目地块进行详细调查，分析项目市场定位、产品形态和客户群，有效分析政策，对前期配套、个性化研究进行阶段性研究，项目的产品组合和套型，完成初步概念方案，完成初步投资分析，同时对建筑、景观、结构、安装、营销包装、室内等进行深化设计研究，第一阶段建设完成并报批。在施工初期，更专业地深化和细化产品施工图设计的设计管理，提高主要材料、设备和工艺标准的详细、准确设计。在设计阶段，控制了80%的工程造价变化。因此，产品的定位标准应在设计阶段制定，对于含钢量、混凝土含量等影响成本变化的部分，有必要向设计院提出准确的要求。在与承包人的投标管理中，对材料、设备、施工工艺和施工方法标准、施工质量、实施规范、进度要求、费用等进行详细报价，并对协调管理、材料设备试验鉴定等进行详细报价，对房地产开发项目的成品保护、完成建设任务的措施和费用、劳动力成本和农民工社会保障等问题达成明确、明确的约定，以便对房地产开发项目的整个项目在施工过程中进行全面控制，更需要配合监理严格控制材料设备见证取样、工程文明施工管理、工艺和施工方法的主导模式。

2 房地产项目管理过程中存在的问题

2.1 施工进度管理存在问题

对于房地产项目来说，每个建设项目对建设工期有着非常明确的要求，随着房地产市场的快速发展，对房地产业建设工期进行了明确要求，建设项目必须在项目期限内完成。目前房地产项目建设管理仍有很多问题，导致施工未能按时完成，影响施工质量和房地产开发工作，因此有必要加强施工管理力度。

2.2 施工质量管理存在问题

影响房地产建设项目管理的另一个重要因素是施工质量的控制。建筑质量会直接影响建筑物的使用寿命，如果施工质量控制出现问题，必然会威胁人们的生命和财产安全。但是，目前的质量管理仍存在着许多问题，因此项目管理人员应加强对建筑物的质量控制，及时纠正存在的问题，确保工程质量。

2.3 施工安全管理存在问题

施工安全管理是重要的管理资源，贯穿着房地产开发的整个过程，影响着房地产行业的项目管理，但目前施工安全隐患较多，整个房地产项目都会受到影响。一旦施工安全落实不到位，就会直接影响施工进程，因此必须完善施工安全管理制度，并对其进行严格把控和监督，确保施工工作顺利开展，减少其对房地产行业带来的不利影响。

3 房地产项目管理中解决问题的有效对策

3.1 对房地产开发项目的工程管理模式进行创新

房地产确定相关项目开发后，管理人员可根据项目需要制定相关工作计划，明确项目工作目标，加强对项目的相关调查研究。管理人员应根据项目实施所涉及的部门，对所涉及部门所需的工作进行明确的规划和指导。

3.2 规范房地产开发项目施工合同签订，加强项目合同管理

在签订相关工程合同前，应明确规定工程的施工内容，如施工所需时间、相关施工材料、设备等，不断提高合同工程的规范化、法制化、合理化水平，避免因合同不规范造成不必要的案件纠纷，应不断加强项目管理。

3.3 在建筑材料采购和施工质量要求方面应作一定改进

加强对采购人员的管理，对于房地产企业来说，原材料采购起着至关重要的作用，所以在采购的分配上，大家一致认为应该有一套完善的流程，在选择高性价比的原材料时，而施工中要使用优质的原材料，好的原材料对工程质量的提高起着决定性的作用。

3.4 加强项目施工进度管理

房地产项目施工进度管理应建立完善的管理制度，严格按照相应的监理制度进行施工。管理人员应根据房地产项目的具体施工段，合理优化各工序之间的关系，缩短工程的施工进度，确保工程按期完工。工程施工应与相应的施工方案相结合，对与施工设计有关的作业设备进行审查，检查施工图纸，在工程设计初期及时发现问题，并对存在的问题进行详细分析研究，避免影响后期项目的开发和实施。

3.5 严格控制施工成本

施工成本控制对房地产公司来说是一件非常重要的工作，只有合理地控制施工成本，才能在确保工程质量的前提下，获取最大的收益。因此，房地产公司在项目设计初期，除了要对整个工程需要的成本进行预算，还需要对每一个施工环节进行详细的成本预算。

3.6 加强工程施工质量管理

提高房地产开发项目的建设质量，必须从多方面入手。根据施工现场的质量监控和设备管理要求，制定相应的施工质量监控措施。首先，加强建材采购管理，必须选派专业人员采购，确保材料质量不出现问题，同时要注意材料的型号、规格和性能。其次，进场前要认真检查材料质量是否达到标准，符合要求后方可投入使用。在实际操作中，必须对设备进行调试。一旦发现故障，可立即排除，防止设备故障影响施工进度。最后，充分了解项目，注重技术技能，提高员工素质，确保他们严格按照房地产项目管理标准和制度开展工作，提高施工质量，降低成本。

3.7 确保施工安全

为了保证施工安全，生产部门必须合理划分生产部门，使每个员工和部门都有明确的安全管理目标。我国大多数建筑企业都设立了安全管理部门，但一些安全部门却没有发挥作用。因此，施工单位应在一定的施工期内，检查本单位和社区的具体情况，以优化安全管理，提高职工的工作积极性。

4 结语

房地产项目管理工作的好坏会直接影响后期工作的进行，在讨论房地产项目中遇到的问题时，必须了解当前项目管理中的问题，提出解决方案并创造良好的管理环境。