房地产工程成本管控的有效措施及其策略研究

刘云霞

（太原富力城房地产开发有限公司，山西 太原 030009）

根据成本管理而展开的全面预算，主要是围绕即将开工或未完工的项目，借助预算的方式来帮助企业制定合理的项目计划，节约企业成本，监控战略目标的实施进度，有助于控制开支，并预测企业的现金流量与利润。

1 房地产成本控制的重要性

1.1 房地产成本控制有助于提高企业的行业竞争力

房地产行业竞争日益激烈，影响开发总成本的就是地价。制定地皮价格取决于同等条件下开价数目最多的房地产开发企业，但是这并不会受到开发企业自身的控制。在该工程开发的过程中，建筑安装成本作为可变动的成本，在整个工程施工过程，成本都是动态变化的。在房地产开发中，施工成本所占的比重较大，所以，有效控制建筑安装成本是减少资金投入的重要环节，有助于提高企业的经济效益，使得企业的行业竞争力有所增强。

1.2 房地产成本控制有助于行业理性发展

中国的房地产行业发展非常快，对其他行业起到了一定的带动作用，房地产的价格也不断提升，导致整个房地产市场异常亢奋。市场竞争压力越来越重，在这个工程中要实现利润的最大化，就要控制好成本，其中建筑安装成本可变的空间非常大，采用减少投入的方法能够提高收益。对于这项措施的落实，需要严格按照建筑安装成本控制规律进行，整合资源，优化房企管理制度，提高房地产企业竞争力，使得房地产行业往更加健康理性发展，百姓住上性价比更好的房子。

2 房地产企业实施全面管理预算与成本控制存在的主要问题及改进措施

2.1 管理者对全面预算管理重视不够

很多房地产企业的管理者对于全面预算管理的重视程度不足，不懂得如何去实施，只会盲目地要求员工控制成本、节省费用，引起员工的不满，且没有各个部门的相互协作，仅让财务部去做预算，导致确定的目标成本与实际成本差距较大，使成本控制流于形式。所以，房地产企业目前需要解决的问题是：如何更高效地实施全面预算管理与成本控制，如何促进企业各个部门、各个岗位员工之间的协作。只有真正认识和领悟到了全面预算管理和成本控制的重要性，将目标分解到各岗位，落实到员工桌面，让员工清晰要做的事情并主动参与，才能确保预算与控制的高效实施。

2.2 全面预算管理体系和成本控制制度不完善

房地产企业所涉及的业务面较为广泛，业务内容也相对复杂，要想实施全面预算管理和成本控制并非一件易事。目前，很多房地产企业都存在全面预算管理体系和成本控制制度不完善的问题。房地产企业的业务部门较多，由于工作性质和时间、地点的不同，部门与部门之间的管理难免会有差距，所以管理体系也会存在不科学、不合理情况。一些房地产企业完全照搬通用的管理体系，不结合自己企业的实际需要，导致企业在管理上缺乏针对性和适用性，针对项目的成本预算不够准确，控制变成了数字游戏，严重影响企业的经济效益和未来发展。如何结合企业的实际情况和各个部门的管理制度去制定一套完整的全面预算管理体系和准确的预算目标成本，是亟待解决的问题。首先要根据房地产开发周期长、资金密集度高的特点，制定符合企业自身规模的管理准则，其次要考虑各部门之间的协调性，明确企业各层级组织结构的分工与责任，最后通过建立各种预算管理制度和控制考核制度，逐渐形成完善的预算管理体系。

2.3 费用计算缺乏准确性

一些企业在工程设计过程中，计算费用的时候不够准确。比如，一些建设单位采用套用的方法，将一类房地产施工工程套用其他类别工程，虽然同属房地产类，也存在很大的差别；一些房地产设计图中没有将文明施工项目纳入其中，或者绿化面积过少，不符合国家规定的标准，但是在安装费用中则体现出文明施工的费用或者绿化植物的费用等等，这是不符合合同规定的，也违背了有关的章程，导致安装成本过高。

3 加强房地产企业全面预算管理与成本控制的对策

3.1 从产品设计工作抓起，在设计规划阶段将成本管控前移

设计阶段是房地产开发项目成本管控的核心，包括方案设计、初步设计和扩初设计。抓成本管控，要从源头抓起，要从产品设计的建筑、外立面、结构、景观、装修等全方位进行考量，确保设计方案的形成较为合理有效，有助于后续开发建设中不会出现严重的资金损耗问题。首先，要考虑设计费用，提出限价设计的要求，避免无效设计和不必要的成本增加。其次，对设计单位的选择应遵循招投标的基本原则，做好对设计单位的有效管理，在与设计单位沟通过程中，应提高有效的话语权，把握工作的主动性。第三，产品设计要做好各部门的协调工作。产品设计部门要将方案预审与图纸会审工作落在实处，要组织工程、预决算、材料等各部门进行充分讨论，切实提高设计质量，有效降低建设成本。最后，严把设计变更关。设计变更可能会产生好的影响，如节省成本，产品在功能上更加符合客户的需求；也可能产生不好的影响，如带来成本的严重超支。

3.2 优化施工流程

在施工流程的制定过程中，房地产企业需要全面了解建筑工程的规模、建筑工程施工中需要的附属设备以及各种施工配套设施，对于项目的基础信息予以分析，合理控制施工流程，避免产生二次施工的问题，采用这种方式对建筑安装成本予以有效控制。在进行小区道路建设的时候，所有的管道都要提前分类铺设，避免道路铺设施工完成之后才铺设管道，导致重复施工，影响施工进度，造成工期延长，房地产开发商的资金投入量也会增加。在施工的过程中如果存在超过合同范围的现象，需要变更局部工作内容，对于工程需求要处理好，保证经济合理，减少资金投入，有关的洽商手续要及时完成。

3.3 加强结算成本控制

结算阶段控制好成本，要对结算依据进行审核，要求采用的工程结算方式要符合合同约定，从合同价款中扣除预留金、购置材料的资金以及暂定金额等等，对于与约定不符合之处需要重新编制，计价内容要符合合同条款，划分的结算项目内容要与合同清单项目内容保持一致，防止出现调增不调减的问题。做好工程量审核工作，对于工程量的结算，包括图纸、工程变更以及签证等都要按照计算规则执行，符合合同约定的计量规则，如果发现有不相符之处，需要按照按合同约定中所明确的计量规则执行。在审核索赔事项的时候，要查看索赔计价资料内容是否真实可靠，是否资料齐全，如果发现有资料不齐全的问题，对于不全的部分不予计价。在审核的过程中，需要查看合同预估值的结算是否符合要求。

4 结语

随着新常态经济的不断发展，房地产行业受到的限制越来越多，企业间的竞争也越来越激烈，想要长远地立足于市场前列，就要加强符合自身发展的制度建设，提升企业的竞争力。而做好全面预算管理和成本控制，结合战略发展目标整合资源，量入为出，选择合适的项目，精准定位开发，是房地产企业稳健发展的关键。