桐城市中心城区集约利用潜力评价

唐玲，孔默佳，朱唐兵，李心明 （安徽省建筑科学研究设计院，安徽 合肥 230031）

1 桐城市概况

桐城市是安徽省安庆市的一个县级市，地理位置在安徽省中部偏西南。全市辖1个国家级经济开发区、1个省级开发区，12个镇和3个街道，总面积1571km。桐城市处于安庆市北部，东面接庐江、枞阳两县，西面接潜山县，北面接舒城县，南面接怀宁县和安庆市区。其中心城区位于市境中部稍偏西北，北距省会合肥98km，南离安庆市区68km。

2 工作地域划定与功能区划分

2.1 工作地域划定

桐城市中心城区集约利用潜力评价划定的工作地域总面积为18.04km，涉及的街道包括文昌街道、龙眠街道和龙腾街道。工作地域交通十分便利，南北走向的道路主要有：东环路、产业大道、龙池路、盛唐路、同安路、和平路；东西走向的道路主要有：望溪路、龙眠路、龙腾大道、南山路、兴源路。

2.2 功能区划分

桐城市中心城区集约利用潜力评价共划分功能区120个，功能区面积1663.1058hm，占工作地域总面积的92.18%。未参与评价区141.1811hm，占工作地域总面积的7.82%。在功能区中，主要以居住功能区和工业功能区为主，共占工作地域总面积的79.27%。现状主导用途与规划主导用途不一致的功能区16个，面积264.3262hm，占工作地域总面积的14.65%。

3 中心城区用地状况定性分析

3.1 建设用地现状规模分析

依据划定的评价工作地域计算出评价工作地域总面积为1804.2869hm，中心城区土地利用总体规划确定的中心城区城镇规模边界（允许建设区）面积为2469.12hm，城市总体规划建设用地控制规模为4200hm。

按照中心城区土地利用总体规划确定的中心城区城镇控制规模计算，土地开发率 73.07%，后备用地664.8331hm。截至评价时点，中心城区土地开发率不高，后备用地充足，具有发展空间。

按照城市总体规划建设用地控制规模计算，土地开发率39.42%，后备用地2544.27hm。由于城市规划期至2030年，建设用地控制规模较土地利用总体规划确定的规模大很多。截至评价时，土地开发规模为城市总体规划建设用地控制规模的2/5，后备用地有充分保障。

3.2 建设用地结构分析

以工作地域用地现状图为基础，提取各地类图斑的用地面积，计算城市居住、商服、工业、教育、机关团体、城市道路、广场等各类建设用地的结构比例关系，得出以下结论。

现状用地主要以居住用地、工业用地为主，其中工业用地所占的比例最大，其次为居住用地，两者的占比分别为37.85%、35.85%。剩下各类建设用地所占比例按从高往低排列依次为：城市道路用地、商业用地、其他建设用地、教育用地（中小学）、教育用地（高校）、行政办公用地、广场用地、公园与绿地。

3.3 城市建设用地布局分析

根据中心城区现状用地布局，结合桐城市城市总体规划，将中心城区分为4个片区：河西老城区、河东老城区、经济开发区、东部新城区。

河西老城区：位于龙眠河西岸，街道涉及文昌街道和龙眠街道，现状建设用地规模达到309.87hm。用地布局以居住用地为主，居住用地规模为289.44hm，商业用地、工业用地零星分布，桐城市政府、桐城师范高等专科学校也位于河西老城区。

河东老城区：位于龙眠河以东，街道涉及龙眠街道，现状建设用地规模达到461.18hm。用地布局以居住用地、商业用地为主，居住用地规模为313.29hm，商业用地规模为72.17hm，河东老城区目前是桐城市的商业中心。

东部新城区：位于合安高速以东，街道涉及龙腾街道，现状建设用地规模达到46.74hm。用地布局以居住用地、工业用地为主，居住用地规模为25.76hm，工业用地规模为20.98hm。经济开发区：位于合九铁路以东，合安高速以西，街道涉及龙腾街道，现状建设用地规模达到699.70hm。用地布局以居住用地、工业用地为主，居住用地规模为343.48hm，包括桃园小区、龙池小区等居住区，工业用地规模为301.13hm，包括桐城市国家级经济开发区等区域。

3.4 城市基础设施、生态环境状况分析

从桐城市中心城区用水普及率92.27%、燃气普及率89.28%以及生活垃圾处理率98.25%、污水处理厂集中处理率81.3%可以看出，中心城区总体基础设施完备度较高，生活保障条件良好，但从长远考虑，仍需进一步优化完善。桐城市近年来加快了风景园林建设，实施了文化公园工程、滨河公园、文昌大道两侧分车带草坪工程、桐城桥小游园工程、龙眠东路绿化景观工程等绿化项目，扩大了单位庭院、小区和近郊荒山的绿化面积，建成区绿地率达到33.74%，绿化条件良好，具有比较完整的绿化体系。

桐城市中心城区建筑密度空间分布具有以下几个方面的特点：①整体而言老城区建筑密度较大，新城区建筑密度较小，而边缘地区的建筑密度最低。②不同区域同一用途的土地建筑密度也存在差别，位置较为优越、靠近中心城区的土地建筑密度较高，而偏远地段的建筑密度较低。③城市中心区域的建筑密度更多地向地上或地下空间扩展，在用地面积、建筑总面积确定的情况下，地上空间或地下空间的挖掘和利用，可以极大地增加“绿地”面积，也就相应地降低了城市中心区域的建筑密度。此外，老城区和平路、同安路周边部分用地建筑密度较高，甚至出现建筑密度过度、人口过密等情况，导致部分区域出现交通堵塞、车辆乱停放、绿地太少、生产生活安全隐患等问题。

4 中心城区用地状况定量评价

4.1 功能区综合分析

桐城市中心城区评价功能区共120个，面积1663.1058hm。集约利用区23个，面积 225.9508hm，面积占比13.59%；中度利用区73个，面积1135.7474hm，面积占比68.29%；低度利用区24个，面积301.4076hm，面积占比18.12%。其中，现状主导用途与规划主导用途一致区域中集约利用区、中度利用区和低度利用区面积分别为154.1095hm、947.1505hm、297.5196hm，占比分别为11.02%、67.71%、21.27%。现状主导用途与规划主导用途不一致区域中集约利用区、中度利用区和低度利用区面 积 分 别 为 71.8413hm、188.5969hm、3.8880hm，占比分别为27.18%、71.35%、1.47%。

在空间布局上，桐城市中心城区集约利用区主要位于龙眠路周边居住片区、商服中心和经济技术开发区、东部新城区部分工业用地等；中度利用区分布较广，涉及河西老城区、河东老城区、经济开发区和东部新城区；低度利用区零星分布在中心城区的边缘地区、合九铁路周边地区、城南城北工业园区的旧工业用地和东部新城区的部分区域等。

总体来看，桐城市土地利用类型以老城区的政务、商服中心为中心点向外扩散，离市中心越远，土地集约利用程度越低。同时东部新城区也存在土地利用程度较高的区域，东部新城区将发展成为城市又一个中心点。

4.2 各类功能区土地利用类型状况分析

4.2.1 居住功能区分析

中心城区居住功能区共51个，总面积775.9466hm。其中现状主导用途与规划主导用途一致的功能区50个，总面积773.1099hm，占居住功能区总面积的99.63%；现状主导用途与规划主导用途不一致的功能区仅1个，总面积2.8367hm，占居住功能区总面积的0.37%。居住功能区的集约水平从老城区公共中心向外围逐渐降低。

4.2.2 商业功能区分析

中心城区商业功能区共8个，总面积81.3490hm，现状主导用途与规划主导用途一致。总的来看，商业功能区的集约利用水平比较高。

4.2.3 工业功能区分析

中心城区工业功能区共39个，总面积654.1962hm。其中现状主导用途与规划主导用途一致的功能区24个，总面积392.7067hm，占工业功能区总面积的60.03%；现状主导用途与规划主导用途不一致的功能区15个，总面积261.4895hm，占工业功能区总面积的39.97%。工业功能区大多分布在经济技术开发区，少数分布在城南工业园区及城北地区，呈集聚式发展态势，符合城市规划定位。

4.2.4 行政办公功能区分析

中心城区行政办公功能区共5个，总面积12.7510hm，不存在现状主导用途与规划主导用途不一致的功能区。行政办公功能区个数较少，分布较为零散，集约利用水平不高。

4.2.5 教育功能区分析

中心城区教育功能区共5个，总面积39.8985hm，现状主导用途与规划主导用途一致。安徽省桐城技工学校和桐城中华职业学校服务学生数较多，土地集约利用水平较高。桐城中华职业学校、安庆文都科技职业学校和桐城市望溪职业高中综合容积率较低，土地集约利用水平较低。

5 存在问题与对策建议

①存在问题

现状与规划用途不一致区域较多，需进一步加强城市规划指导作用。从功能区划分结果可以看出，桐城市中心城区现状主导用途与规划主导用途不一致的功能区图斑共19个，总面积238.395hm，占功能区总面积的15.68%。现状主导用途与规划主导用途不一致的类型主要体现在居住和工业功能区方面，由于规划的时序问题和不同级别规划衔接不够所造成。相关部门应加大城市规划执行的监督力度，严格管控新开发地块规划条件。

桐城市中心城区建设用地集约利用类型中，集约利用区、中度利用区、低度利用区所占的比例分别为：13.59%、68.29%、18.12%。从各类功能区来看，居住功能区集约利用区占比为11.52%；商业功能区集约利用区占比为22.09%；工业功能区集约利用区占比为12.10%；行政办公功能区集约利用区占比为9.61%；教育功能区集约利用区占比为10.17%；其他功能区集约利用区占比为34.52%。这些充分表明桐城市中心城区建设用地集约利用水平，还存在较大的提升空间。

②对策建议

节约集约利用建设用地资源，必须要着力加强存量土地的利用和再开发。其一，加强城市存量建设用地利用力度，盘活存量土地建设用地，对于城市闲置地、空闲地、低效使用和批而未用土地等要加强执法处理力度，确保每寸土地都科学合理充分利用；其次，加强城市存量建设用地再开发利用力度，对于城市中废弃土地、损毁土地要及时收回，及时复垦，对于部分土地利用效率低下的区域，加大改造力度；再次，在增量土地利用和存量土地再利用过程中，加强对土地资源纵向空间的利用，充分发挥土地的经济效率。

制定合理的低效建设用地的挖潜计划。科学评估具有改造挖潜的各类功能区的现实可行性，制定整体有序、改造规模适当、资金有保障的城市建设用地集约利用计划，挖潜现有城市建设用地的规模潜力和经济潜力，减轻城市发展计划实施对城市周边非农土地的压力。优先考虑单位土地经济潜力大、相对规模潜力高、改造难度小、实施可行性大的“短期”“近期”功能区的改造，做好低潜力区的长远规划。